Wetsontwerp modifiant la loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées

SOMMAIRE Pages

I. Exposé introductif du ministre des Finances,

RAPPORT DE LA PREMIÈRE LECTURE

6969 DE BELGIQUE 23 août 2017 FAIT AU NOM DE LA COMMISSION DES FINANCES ET DU BUDGET PAR MM. Gautier CALOMNE ET Luk VAN BIESEN Voir: Doc 54 2532/ (2016/2017): 001: Projet de loi. 002: Amendement

PROJET DE LOI

modifiant la loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées

MESDAMES, MESSIEURS

Votre commission a examiné ce projet de loi au cours de sa réunion du 7 juillet 2017. I. — EXPOSÉ INTRODUCTIF DU MINISTRE DES FINANCES, CHARGÉ DE LA LUTTE CONTRE LA FRAUDE FISCALE M.  Johan Van Overtveldt, ministre des Finances chargé de la Lutte contre la fraude fi scale, expose que le projet de loi à l’examen vise à adapter un certain nombre de dispositions de la loi du 12 mai 2014 relatives aux sociétés immobilières réglementées (SIR). Le ministre indique que le projet de loi modifi e en premier lieu la réglementation existante pour les sociétés immobilières réglementées publiques et institutionnelles. Les principales modifi cations sont les suivantes: — l’extension des actifs (assets) dans lesquels les SIR peuvent investir, depuis l’immobilier jusqu’aux projets d’infrastructure; — la suppression de l’obligation de contrôle commun ou exclusif des sociétés dans lesquelles les SIR détiennent des actions et l’introduction d’un seuil de participation minimal de 25 %; — l’introduction de la possibilité pour les personnes physiques de détenir des actions d’une SIR institutionnelle; — l’adaptation des règles relatives au ratio de dette maximal. En deuxième lieu, le projet instaure une nouvelle catégorie de SIR, à savoir les SIR à but social qui développent une activité sur le plan des infrastructures immobilières pour le secteur social (comme l’accueil des personnes handicapées, les soins aux personnes âgées, l’accueil de l’enfance, etc.). Ces adaptations s’inscrivent dans l’ambition du gouvernement fédéral de stimuler les investissements dans l’infrastructure via des capitaux institutionnels et privés. Les SIR sont des sociétés opérationnelles qui jouent un rôle important dans notre économie en tant qu’investisseurs à long terme. Le ministre rappelle que les 17  sociétés immobilières réglementées publiques (les SIRP) sont des acteurs immobiliers importants. A l’heure actuelle, elles mettent ensemble environ 13 milliards d’euros de biens

immobiliers à la disposition de divers utilisateurs comme les locataires d’immeubles de bureaux, d’immeubles commerciaux, de biens immobiliers logistiques, d’établissements de soins, de locataires résidentiels et d’étudiants. Les SIRP sont des sociétés commerciales et opérationnelles qui, outre le développement de l’immobilier pour leur portefeuille propre, jouent également un rôle de property manager.

Ce sont des investisseurs à long terme qui sont sans cesse à la recherche d’opportunités pour continuer à faire croître leur portefeuille immobilier. Plus le portefeuille immobilier mis à la disposition des utilisateurs augmente, plus ces sociétés offrent une meilleure diversifi cation du risque et des économies d’échelle à leurs actionnaires. À partir du moment où le législateur offre aux acteurs du marché des possibilités plus nombreuses (et plus intéressantes) de réaliser des transactions avec des SIRP, les transactions sur le marché de l’immobilier professionnel et institutionnel vont être stimulées, de même que les revenus immobiliers périodiques.

Les SIRP disposent non seulement d’un savoir-faire spécialisé en matière de développement de projets et gestion de biens immobiliers mais elles bénéfi cient également d’un accès au marché des capitaux (aussi bien “equity” que “debt”). Grâce à leur réglementation spécifi que et le contrôle de la FSMA auxquelles elles sont soumises, les SIRP sont capables de conférer la crédibilité requise aux projets d’envergure.

En outre, comme les SIRP sont obligées (pour simplifi er) de distribuer minimum 80 % de leurs bénéfi ces sous forme de dividendes, cela entraînera une augmentation des recettes fi scales récurrentes. De manière similaire, dans l’hypothèse où les SIRP sont autorisées à investir dans l’infrastructure, une partie des investissements de l’État et du secteur privé dans cet asset class, à forte intensité de capitaux, entraînera une hausse des recettes fi scales, et ce, ou soit sur une base récurrente (entre autres par le biais du précompte mobilier), soit sous la forme d’une ponction unique (via l’exit tax).

Leur connaissance et leur expertise les rendent particulièrement aptes pour également investir dans l’infrastructure. Comme les actions de SIRP sont obligatoirement cotées en bourse, l’épargne publique est ainsi mobilisée aux fi ns de fi nancement de projets d’infrastructure. II. — DISCUSSION GÉNÉRALE A. Questions des membres M. Ahmed Laaouej (PS) rappelle tout d’abord que les SIR bénéfi cient d’un régime fi scal favorable puisqu’elles

ne sont imposables que sur le montant total des avantages anormaux ou bénévoles reçus et des dépenses et charges non déductibles à titre de frais professionnels autres que des réductions de valeur et moins-values sur actions ou parts (article 185bis CIR 92). Or, le projet de loi à l’examen porte indirectement sur le champ d’application de l’article 185bis CIR 92. C’est donc une matière importante et il importe de juger de l’attractivité fi scale que vont représenter ces nouveaux véhicules (compte tenu de l’extension des activités autorisées à l’article 4 de la loi modifi é par l’article 4 du projet) sur toute une série d’opérateurs qui vont tenter de se glisser dans ces nouveaux véhicules qui permettent de bénéfi cier d’un régime fi scal exorbitant.

Le membre demande donc si le ministre a effectué une étude de sensibilité par rapport à cela. Faut-il s’attendre à des changements de forme juridique ou des modifi cations de l’objet social de sociétés existantes en vue de profi ter de ces nouveaux véhicules? Cette question n’est pas anodine car si le ministre a déclaré que l’on pouvait s’attendre à une augmentation de recettes complémentaires eu égard à l’obligation de distribution de dividendes, aucune indication n’a été donnée sur la diminution éventuelle des recettes à l’impôt des sociétés du fait que certaines sociétés s’adapteront pour bénéfi cier de ce régime fi scal favorable.

Le membre relève ensuite qu’un deuxième volet porte sur la création d’une nouvelle catégorie de société immobilière réglementée soumise au même régime fi scal: la SIR à but social. Le gouvernement affirme que cette nouvelle catégorie est bénéfi que pour le secteur social, principalement pour l’accueil des handicapés, pour l’aide à la jeunesse, les soins aux personnes âgées et l’enseignement. Or, le membre rappelle que de nombreuses sociétés commerciales sont actives dans ces secteurs qu’ils considèrent comme des secteurs comme les autres.

Quelles sont dès lors les précautions juridiques qui sont prises pour éviter que des opérateurs qui sont dans le secteur économique de l’accueil de la personne âgée par exemple ne profi tent en plus de ce nouveau régime pour diminuer leurs impôts? Aussi, s’il convient d’intégrer l’objectif de fi nalité sociale, il convient tout autant de se donner les moyens de vérifi er ce qui est d’utilité sociale et de se qui ne l’est pas.

Par ailleurs, M. Laaouej demande si des contacts ont été pris avec la Commission européenne afi n de vérifi er la compatibilité de l’extension de ce régime fi scal avec le droit primaire européen et plus particulièrement les

règles en matière d’aide d’État. De la même manière, la création des SIR à but social touche également indirectement aux matières personnalisables pour lesquelles les communautés sont compétentes. Une concertation avec ces dernières a-t-elle été menée? L’intervenant s’interroge également quant à la cohérence globale de la politique fi scale du gouvernement. Au lieu de refonder le système de l’Impôt des sociétés (ISoc) et de défi nir clairement qui est assujetti ou non, le gouvernement adopte une mesure spécifi que qui s’apparente à une nouvelle niche fi scale.

Pourquoi continuer à segmenter ainsi l’ISoc? Enfi n, M. Laaouej demande quelles sont les organisations professionnelles qui ont formulé une demande relative à l’extension des activités autorisées des SIR au domaine de l’infrastructure ou à la création d’une catégorie de société immobilière réglementée à but social. M. Benoît Dispa (cdH) partage les questionnements du préopinant. Il souligne que dans la mesure où la législation relative aux SIR est récente (mai 2014), il importe de comprendre les raisons pour lesquelles une modifi cation de la loi s’impose déjà.

Le ministre a-t-il connaissance de projets en gestation qui n’auraient pas pu voir le jour dans le cadre de la législation existante? De quelle nature sont les demandes provenant des secteurs concernés? M. Kristof Calvo (Ecolo-Groen) se rallie aux observations des intervenants précédents. Selon lui, le projet à l’examen ne contribue pas à accroître la transparence et la cohérence fi scales, mais ne fait au contraire que rendre la fi scalité encore plus complexe.

L’intervenant se dit également inquiet par rapport aux acteurs qui seront impliqués dans ces sociétés immobilières. Par ailleurs, M. Calvo perçoit également un certain nombre d’éléments positifs dans le projet de loi, tels que l’élargissement des activités des sociétés immobilières aux projets d’infrastructure. L’intervenant espère que cet élargissement pourra contribuer à doper le plan d’investissement fédéral annoncé par le premier ministre Michel.

D’autres points positifs concernent la facilitation des partenariats entre les acteurs institutionnels, la possibilité pour les personnes physiques de détenir des titres émis par une SIR institutionnelle et la possibilité pour les SIR de déployer des activités dans le domaine des projets immobiliers dédiés au secteur social.

L’intervenant déplore toutefois que le régime fi scal avantageux soit étendu aux investissements dans les combustibles fossiles et les incinérateurs. Cette mesure va à l’encontre de la tendance mondiale à décourager les investissements dans les combustibles fossiles (“divestment” ou désnvestissement) et des objectifs climatiques de l’Union européenne. Le gouvernement ferait mieux de faciliter les investissements dans les projets durables en matière énergétique. M. Calvo annonce qu’il présentera à ce sujet un amendement à l’article 4.

B. Réponses du ministre Le ministre répond, concernant le régime fi scal des sociétés immobilières, que celles-ci restent soumises à l’impôt des sociétés. En outre, les sociétés immobilières publiques sont obligées de verser 80 % de leurs bénéfi ces nets sous la forme de dividendes soumis au précompte mobilier. Par ailleurs, une exit tax de 17 % est également prévue sur les plus-values latentes. Les SIR sociales revêtiront obligatoirement la forme d’une société à fi nalité sociale.

En ce qui concerne la fi nalité sociale de la société, le ministre précise que l’objet d’une SIR sociale n’est pas au premier chef l’enrichissement de ses associés, mais la poursuite d’un but social, à savoir le développement de l’infrastructure immobilière susmentionnée. Cet objet cadre donc bien avec celui d’une société à fi nalité sociale, dans laquelle les associés ne recherchent qu’un bénéfi ce patrimonial limité voire aucun bénéfi ce patrimonial.

Un certain nombre de dispositions particulières ont toutefois été introduites dans le projet de manière à compenser les inconvénients que pose l’absence d’un marché liquide pour les investisseurs. Pour cette raison, le projet précise que les SIR sociales devront avoir la forme d’une société coopérative. Dans cette forme sociale en effet, le capital de la société comprend une part fi xe et une part variable.

Par ailleurs, vu le caractère illiquide des actifs immobiliers, la société risque, particulièrement dans une situation de stress fi nancier, de ne pas pouvoir faire face à des demandes de remboursement dépassant ses liquidités. A cet égard, le dispositif introduit par le projet vise à réaliser un arbitrage entre les intérêts individuels des associés et ceux de la société. Ce dispositif repose notamment sur la constitution d’une réserve de liquidité, prélevée sur les bénéfi ces de la société.

Concernant l’aide d’État, le ministre répond qu’une SIR ne peut mettre que des biens immobiliers à la disposition de tiers. En ce sens, une SIR ne fait rien d’autre que les SICAFI déjà existantes ou les SIR qui ne constituent pas non plus une aide d’État. Les REIT (Real Estate Investment Trust) et les fonds immobiliers étrangers bénéfi cient aussi d’un statut fi scal distinct. Le ministre ne voit pas pourquoi l’aide d’État poserait toutefois un problème en ce qui concerne le projet de loi à l’examen.

Le ministre confi rme que les Régions ont été formellement consultées dans le cadre de l’élaboration du projet de loi. Elles n’ont toutefois pas formulé de remarques à cet égard. Une série de contacts ont également été pris avec le secteur de l’immobilier lors de la préparation du projet de loi à l’examen.

C. Répliques

M. Ahmed Laaouej (PS) prend note que le ministre a eu des contacts avec le secteur sans autre précisions. De quels secteurs s’agit-il? Il met en garde le ministre sur les risques d’ingénierie fi scale eu égard à la notion vague de “fi nalité sociale”. Le SPF Finances doit s’y préparer. D’autre part, le ministre indique que les SIRP devront distribuer minimum 80 % de leurs bénéfi ces en cash sous forme de dividendes; dividendes seront soumis au précompte mobilier. Le membre considère que ceci ne dispense pas du régime fi scal exorbitant. Il faut donc se rendre compte que la détermination de la base imposable est particulièrement restreinte et par conséquent l’ISOC s’applique sur une base également restreinte. M. Laaouej demande dès lors que le ministre puisse fournir quelques cas types afi n de comparer la situation des SIR si elles devaient être soumises au régime normal de l’ISOC avec celle où elles bénéfi cieraient du régime fi scal tel que prévu par le projet de loi. On identifi erait ainsi l’économie d’impôt réalisée par les SIR. Enfi n, le membre prend note que le projet de loi n’a pas été notifi é à la Commission européenne. Le ministre considère simplement que sur la base de l’absence de remarques antérieures sur le régime des SIR tel qu’il fut adopté en mai 2014, la Commission européenne adoptera la même position. Toutefois, le membre indique qu’au

plus on élargit le champ d’application d’un régime fi scal dérogatoire, au plus le risque d’une incompatibilité avec les règles de droit européen est important. La prudence serait donc de notifi er à la Commission européenne ce projet de loi afi n d’obtenir un avis sur les aspects liés aux aides d’État et aux entraves au marché intérieur. III. — DISCUSSION DES ARTICLES ET VOTES Article 1er Cet article contient la base constitutionnelle de compétence. Il ne donne lieu à aucune observation. L’article 1er est adopté à l’unanimité.

Art. 2

M. Benoît Dispa (cdH) relève que le ministre supprime l’obligation pour une SIR publique de devoir disposer du contrôle sur une SIR institutionnelle. Cette obligation est remplacée par l’obligation de détenir directement ou indirectement 25 % du capital d’une SIR institutionnelle. Pourquoi le seuil de 25 % du capital? Quelle était la motivation sous-jacente à l’obligation pour une SIR publique de devoir disposer du contrôle sur une SIR institutionnelle développée en 2014? Le ministre répond que le projet de loi supprime l’obligation selon laquelle une SIRP doit disposer du contrôle conjoint ou exclusif sur une société immobilière.

Cette condition est remplacée par l’obligation pour une SIRP de détenir directement ou indirectement plus de 25 % du capital d’une société immobilière. Le principe d’une minorité de blocage est donc maintenu. Les investisseurs institutionnels ne veulent en effet pas perdre leur pouvoir de contrôle. Cela dit, les projets immobiliers sont souvent d’une ampleur telle qu’il n’était plus réaliste d’exiger qu’une SIRP détienne au moins 50 % du capital d’une société immobilière.

C’est la raison pour laquelle le seuil de participation est abaissé de 50 % à 25 %. L’article 2 est ensuite adopté par 10 voix contre 2 et 2 abstentions.

Art. 3

Cet article ne donne lieu à aucune observation et est adopté par 10 voix contre 2 et 2 abstentions.

Art.4

Le ministre indique que dans l’article 4, § 1, c), i) en projet les mots “, sauf s’ils qualifi ent exclusivement comme marché de promotion de travaux dans le sens de l’article 115, 4° de l’arrêté royal relatif à la passation des marchés publics du 15 juillet 2011” doivent être supprimés étant donné que l’arrêté royal du 15 juillet 2011 a été remplacé par l’arrêté royal du 18 avril 2017. Par conséquent le concept de marché de promotion n’existe plus.

La commission est d’accord avec la correction légistique proposée par le ministre. MM. Kristof Calvo et Georges Gilkinet (Ecolo-Groen) présentent l’amendement n° 1 (DOC 54 2532/002), qui tend, dans le cadre des objectifs climatiques à atteindre, à limiter les installations et facilités de stockage dans lesquelles les sociétés immobilières peuvent investir à celles vouées aux énergies non fossiles et aux énergies renouvelables.

M. Bert Wollants (N-VA) répond que la commission de l’Économie a traité une proposition comparable d’Ecolo- Groen, qui prévoyait de supprimer toute forme de soutien à l’énergie fossile et aux combustibles fossiles, y compris le Fonds Social Chauffage et les compteurs à budget. L’intervenant rappelle que la Belgique se trouve actuellement dans une période de transition. Lors des auditions organisées en commission de l’Économie sur la vision énergétique, un certain nombre d’orateurs ont plaidé en faveur d’un accroissement des investissements dans le gaz naturel.

Ce plaidoyer est diamétralement opposé à la teneur de l’amendement n° 1 d’Ecolo-Groen. En ce qui concerne le traitement des déchets, le projet ouvre également la voie à des investissements dans des incinérateurs et des déchetteries. L’amendement n° 1 vise en revanche à exclure les incinérateurs du champ d’application du projet. L’intervenant ne comprend pas pourquoi Ecolo-Groen veut exclure les incinérateurs mais ne s’oppose en revanche pas à des investissements dans des structures de stockage de pellets fabriqués avec du bois canadien.

M. Wollants trouve cette position quelque peu paradoxale.

L’intervenant propose par conséquent de ne pas soutenir l’amendement n° 1. M. Kristof Calvo (Ecolo-Groen) répond qu’il est disposé à affiner la formulation de l’amendement mais qu’il continue à souscrire à sa teneur. L’amendement n° 1 est rejeté par 10 voix contre 3 et une abstention. L’article 4 est adopté par 10 voix contre 3 et une abstention.

Art. 5 à 7

Ces articles ne donnent lieu à aucune observation et sont successivement adoptés par 10 voix contre 2 et

Art. 8 

M. Benoît Dispa (cdH) relève que le ministre ramène le contrôle de la FSMA à celui défi ni par sa mission légale de contrôle. On décharge ainsi la FSMA d’une série de contrôles notamment en ce qui concerne le respect de la législation urbanistique, environnementale ou celle relative aux soins aux personnes. Pour quelles raisons le ministre a-t-il estimé opportun de réduire ainsi le périmètre de contrôle de la FSMA? Le ministre répond que la FSMA contrôle le respect des exigences d’organisation applicables aux SIRP en vertu de la loi du 12 mai 2014 (article 17 du projet de loi).

Les règles applicables en vertu d’autres dispositions légales ou réglementaires (prescriptions urbanistiques, législation environnementale ou relative aux soins aux personnes par exemple), ou les risques opérationnels liés aux activités d’exploitation menées par la SIRP, ne tombent pas dans le champ d’application de l’article 17. Ces questions ne relèvent d’ailleurs pas de la mission légale de contrôle de la FSMA.

L’article 8 est ensuite adopté par 10 voix contre 2 et

Art. 9 à 25

Art. 26

M. Benoît Dispa (cdH) relève que l’article 26 du projet de loi prévoit la possibilité pour les sociétés immobilières réglementées publiques ou leurs sociétés du périmètre de conclure des crédits et d’octroyer des garanties et sûretés dans le cadre des projets Partenariats Public Privé (PPP). Y-a-t-il eu sur ce point particulier une évaluation des risques éventuels? Le ministre répond que la loi sera soumise à une évaluation deux ans après son entrée en vigueur. L’article 26 est ensuite adopté par 10 voix contre 2 et

Art. 27 à 40

Art. 41 

adopté par 11 voix et 3 abstentions.

Art. 42 et 43

* * * À la demande de M. Ahmed Laaouej (PS) la commission, en application de l’article 83.1 du Règlement, procèdera à une deuxième lecture des articles adoptés du présent projet de loi. La commission souhaiterait disposer à cet effet d’une note du service juridique.

Les rapporteurs, Le président,

Gautier CALOMNE Eric VAN ROMPUY

Luk VAN BIESEN Centrale drukkerij – Imprimerie centrale