Verslag poc52 1334/011 visant à moderniser et assurer une meilleure transparence dans le fonctionnement des copropriétés modifiant certaines dispositions du Code civil relatives à la copropriété modifiant les

3958 DE BELGIQUE 13 juillet 2009 FAIT AU NOM DE LA COMMISSION DE LA JUSTICE PAR M. Renaat LANDUYT ET MME Valérie DÉOM RAPPORT PROPOSITION DE LOI visant à moderniser et assurer une meilleure transparence dans le fonctionnement des copropriétés modifiant certaines dispositions du Code civil relatives à la copropriété modifiant les articles 577-8 et 577-11 du Code civil, en ce qui concerne les missions du syndic modifiant le Code civil en ce qui concerne la copropriété visant à moderniser et à assurer une meilleure transparence dans le fonctionnement des copropriétés

(PLEN: couverture blanche; COM: couverture saumon) PLEN: Séance plénière COM: Réunion de commission MOT: Motions déposées en conclusion d’interpellations (papier beige)

SOMMAIRE

Pages Documents précédents: Doc 52 1334/ (2007/2008): 001: Proposition de loi de Mme Nyssens et M. Hamal et consorts. 002: Erratum. 003: Addendum. 004: Amendements. 005: 006 à 010: Amendements. Voir aussi: 012: Texte adopté par la commission. Doc 52 0123/ (S.E. 2007): Proposition de loi de Mme Nyssens. Doc 52 0241/ (2007/2008): Proposition de loi de M. de Donnea, Mme Marghem et M. Hamal. Doc 52 0346/ (2007/2008): Proposition de loi de Mmes Smeyers et De Rammelaere. Doc 52 0684/ (2007/2008) : 001 : Proposition de loi de M. Hamal c.s.

MESDAMES, MESSIEURS

Votre commission a examiné les présentes propositions de loi, renvoyées par la séance plénière, au cours de ses réunions des 5 et 25 novembre 2008, 7, 14, 21 et 28 janvier, 10 février, 18 et 25 mars, 1er avril, 13 mai, 30 juin et 1er et 8 juillet 2009. Lors de la réunion du 5 novembre 2008, la commission a décidé de prendre la proposition de loi n° 1334 comme texte de base pour les discussions ultérieures. La commission a également décidé d’organiser des auditions (art.28,1.Rgt). I.— EXPOSÉS INTRODUCTIFS A. Proposition de loi visant à moderniser et assurer une meilleure transparance dans le fonctionnement des coproprietés (déposée par Mme Clotilde Nyssens et M. Olivier Hamal et consorts) M. Olivier Hamal (MR) et Mme Clotilde Nyssens (cdH), auteurs principaux, exposent les grandes lignes de leur proposition de loi (voir DOC 52 1334/001, p. 5 à 8).

B. Proposition de loi modifi ant certaines dispositions du Code civil relatives à la copropriété (déposée par Mme Clotilde Nyssens – DOC 52 0123/001) Cette proposition de loi repend le texte de la proposition de loi déposée au Sénat n° 3-2102/1. Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 30 juin 1994 relative à la copropriété (à savoir les articles 577-2 à 577-14 du Code civil), des controverses multiples sont apparues et de nombreuses imperfections ont été révélées par la pratique. La proposition à l’examen offre une ébauche de solution.

C. Proposition de loi modifi ant des articles 577-8 et 577-11 du Code civil, en ce qui concerne les missions du syndic (déposée par M. François-Xavier de Donnea, Mme Marie-Christine Marghem et M. Olivier Hamal – DOC 52 0241/001) M. Olivier Hamal (MR), co-auteur de la proposition de loi, fait observer que la réglementation relative aux chantiers temporaires et mobiles impose à la personne ou aux personnes qui cèdent l’ouvrage, de remettre, lors de chaque mutation totale ou partielle de l’ouvrage, le dossier d’intervention ultérieure au nouveau propriétaire,

afi n de permettre à ce dernier de répondre à ses obligations futures en tant que maître d’ouvrage d’éventuels travaux ultérieurs à l’ouvrage. Lorsqu’il s’agit d’un immeuble à appartements se trouvant sous le statut de la copropriété, les auteurs de la proposition de loi à l’examen sont d’avis qu’il y a lieu de préciser dans la loi que la tenue du dossier d’intervention ultérieure incombe au syndic. (DOC 52 0241/001).

D. Proposition de loi modifi ant le Code civil en ce qui concerne la copropriété (déposée par Mmes Sarah Smeyers et Els De Rammelaere – DOC 52 0346/001) Cette proposition de loi vise à obliger les syndics à remplir leur mission légale dans la langue de la région linguistique de la commune où l’immeuble est situé.

E. Proposition de loi visant à moderniser et à assurer une meilleur transparance dans le fonctionnement des copropriétés (déposée par M. Olivier Hamal et consorts – DOC 52 0684/001) Cette proposition de loi vise à améliorer les dispositions du Code civil relatives à la copropriété, en donnant réponse à bon nombre de problèmes se posant dans la vie pratique des copropriétaires. L’auteur n’insiste pas pour que cette proposition de loi soit examinée.

Il privilégie l’examen de la proposition de loi n° 1334 qu’il a déposée conjointement avec Mme Clotilde Nyssens (cdH). II. — DISCUSSION GÉNÉRALE M. Olivier Hamal (MR) souligne que les personnes entendues au cours des auditions ont attiré l’attention de la commission sur un certain nombre de points problématiques. Les amendements déposés de manière conjointe par les auteurs des différentes propositions de loi jointes tendent à répondre aux problèmes soulevés.

Toutefois, certaines questions, sur lesquels un consensus n’a pu être atteint restent en suspens et devront être ultérieurement débattues. Tel est notamment le cas du caractère impératif ou d’ordre public à conférer à la loi. Par ailleurs, il conviendra également dans le futur de réfl échir à la procédure contentieuse en la matière afi n de trouver une solution permettant d’en augmenter la rapidité.

Enfi n, il faudra également à terme se pencher sur une réforme de l’organisation des syndic.s. et gérants d’immeubles et le cas échéant, envisager une scission de l’IPI (agents immobiliers d’une part et syndic.s. d’autres part). L’intervenant se réfère à cet égard à la proposition de loi du sénateur Van Nieuwenkerke. Mme Clotilde Nyssens (cdH) rappelle que le texte de base de la proposition de loi est une oeuvre collective, qui permettait de rester ouvert sur une série de questions.

Les amendements qui ont été déposés visent à reprendre certaines remarques pertinentes qui ont été formulées au cours des auditions. Les auteurs de ces amendements ont volontairement laissé certaines choses de côté et ce, afi n d’aboutir rapidement à une réforme utile et concrète. L’intention n’est en effet pas de modifi er complètement la philosophie actuelle du Code civil, raison pour laquelle on ne s’est pas basé sur la législation française beaucoup trop longue et précise.

Il est en effet indispensable de laisser une certaine latitude aux associations de copropriétaires. Par conséquent, les amendements ne changent rien à l’esprit qui a présidé à la confection de la proposition de loi. Seules quelques modifi cations sont proposées par exemple, en ce qui concerne le sort des abstentions, l’appellation et la défi nition de la mission du conseil de gérance. III. — DISCUSSION DES ARTICLES Article 1er Cet article ne donne lieu à aucune observation.

Art. 1/1 (nouveaux articles 2 et 3)

L’amendement n° 97 de M. Olivier Hamal (MR) et consorts (DOC 52 1334/008) concerne l’article 577-3 du Code civil. La première modifi cation vise à soumettre également aux règles de copropriété les lots non bâtis des parcs résidentiels. Une seconde modifi cation concerne la possibilité de créer une sous-indivision dans l’association principale des copropriétaires.

M. Hamal renvoie à la justifi cation écrite de l’amendement. Le représentant du ministre ne comprend pas pourquoi l’amendement supprime le mot “bâtis” dans le

texte français: dans les lots non bâtis, il n’est en effet pas opéré de distinction entre les parties privatives et communes. Cet intervenant estime ensuite que les articles 577-3 et suivants s’appliquent eux aussi à la sous-association, et pas seulement l’article 577- §§ 9 et 10, comme l’indique l’amendement.

M. Olivier Hamal (MR) renvoie à un jugement du juge de paix de Charleroi. Le juge de paix a rejeté une demande du syndic concernant l’entretien de parties non bâties parce qu’elles ne faisaient pas partie de la copropriété. En réponse à la deuxième question du représentant du ministre, M. Hamal renvoie à l’amendement n° 98 (voir article 3, infra). * * * La note du Service juridique qui a été rédigée en vue du vote fi nal contient les observations suivantes: “Au A, la modifi cation apportée à l’article 577-3, du Code civil vise, en supprimant le mot “bâtis”, à englober dans le régime de la copropriété forcée des articles 577-2, §§ 9 et 10, et suivants, les “lots non bâtis mais destinés à recevoir un immeuble [bâti] en copropriété” (voir justifi cation de l’amendement n° 97; il s’agit de lots faisant partie de parcs résidentiels).

Cette modifi cation devrait alors entraîner un certain nombre d’adaptations, à la fois dans l’intitulé de la section concernée (“de la copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles”), dans la suite de la disposition (où il est question de “partie privative bâtie”, alors qu’en cas de lots non bâtis, il n’y a pas encore de parties privatives bâties) et dans la suite des articles de la section II (voir, par exemple, l’article 577-4, non modifi é par la présente proposition).

Par ailleurs, le texte néerlandais devrait également être adapté (notamment en remplaçant les mots “gebouw of groep van gebouwen” par les mots “onroerend goed of groep van onroerende goederen”). On peut se demander s’il n’y aurait pas lieu, afi n d’éviter que la modifi cation proposée ait des conséquences non prévues et non voulues par les auteurs, de consa-

crer un nouvel alinéa 2 à la catégorie d’immeubles visés dans la justifi cation de l’amendement.”.

M. Olivier Hamal (MR) marque son accord sur la proposition visant à uniformiser le texte. La commission marque par ailleurs son accord sur l’insertion d’un article qui modifi e l’intitulé de la sous-section (nouvel article 3).

Art. 2 (nouvel art. 4)

L’article 2 traite de l’acte de base et du règlement de L’acte de base doit comprendre la description de l’ensemble immobilier, des parties privatives et communes et la fi xation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, en tenant compte de la valeur respective de celles-ci. Point A/1 (nouveau point A) L’amendement n° 95 de M. Olivier Hamal (MR) et consorts (DOC 52 1334/008) tend à insérer un nouveau point A qui crée la possibilité de réaliser la publicité hypothécaire des actes relatifs aux parties communes par la transcription de ceux-ci à la conservation des hypothèques compétente, au nom de l’association des copropriétaires.

Actuellement, cette publicité a lieu au nom de chaque copropriétaire.

M. Renaat Landuyt (sp.a) demande si les auteurs sont conscients des implications économiques et fi nancières de cette disposition et des nouvelles règles qui sont généralement imposées.

M. Olivier Hamal (MR) répond que cette disposition contient en tous cas une économie de coûts. Il renvoie à la justifi cation écrite de son amendement. Il souligne que la transcription doit être maintenue afi n de garantir l’opposabilité aux tiers. Le représentant du ministre fait observer que l’association des copropriétaires n’est pas propriétaire des parties communes. La transcription ne peut donc pas se faire en leur nom.

Une transcription au nom de chaque copropriétaire n’entraîne d’ailleurs pas une telle charge de travail supplémentaire car il s’agit toujours des mêmes données qui peuvent être retranscrites par un simple “copier – coller”. Il est favorable au maintien du système actuel.

Point A (nouveau point B) L’amendement n° 1 de M. Raf Terwingen (CD&V) et consorts propose d’apporter quelques améliorations au texte proposé au point A de l’article 2. L’auteur explique que la motivation du critère de “valeur respective” est importante. En principe, la superfi cie au sol de la partie privative sert de critère, mais d’autres critères sont également possibles, s’ils sont dûment motivés.

Le sous-amendement n° 105 du même auteur (DOC 52 1334/010) remplace le point A proposé. L’article 577-4, § 1er, alinéa 2, du Code civil, prévoyait à l’origine que l’acte de base doit comprendre la description de l’enafférente à chaque partie privative, en tenant compte de la valeur respective de celles-ci. Eu égard à l’absence de critères clairs permettant de déterminer cette valeur, il s’impose en pratique d’apporter des précisions à cet égard.

À côté de la superfi cie nette au sol, il convient également de tenir compte, dans le cadre de cette estimation, de la consistance objective, c’est-à-dire de l’état et du degré de fi nition de la parcelle privative. Ainsi, un garage ne peut pas représenter une quotité aussi importante qu’un lotissement achevé. Cette expression est déjà fréquemment utilisée par les auteurs de doctrine. À côté de la consistance objective, la situation de la partie privative peut également avoir une incidence importante sur l’estimation de la valeur et donc sur la détermination de la quote-part dans les parties communes.

Point B (nouveau point C) L’amendement n° 2 (DOC 52 1334/004) de M. Raf Terwingen (CD&V) et consorts prévoit que, pour éviter les discussions, les critères et le mode de calcul de la répartition des charges doivent être motivés. Ils estiment qu’il est préférable de stipuler que l’on peut tenir compte de la valeur des quotes-parts et/ou de la mesure dans laquelle les parties privatives utilisent les parties communes respectives.

Point B/1 (nouveau point C) L’amendement n° 3 (DOC 52 1334/004) de Mme Carina Van Cauter (Open Vld) supprime une règle superfl ue du règlement de copropriété. Dans son article 577-8, § 4, 1°, la loi prévoit déjà les modalités de la convocation (voir, plus loin, l’amendement n° 28). Il est donc superfl u d’insérer une disposition à cet effet dans le règlement de copropriété.

Point C (nouveau point D) M. Olivier Hamal (MR) estime que les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’association des copropriétaires doivent être reprises dans un contrat écrit (amendement n° 4, DOC 52 1334/004).

M. Bert Schoofs (VB) fait observer qu’il ne peut pas s’agir d’une obligation purement formelle. Ne conviendrait-il pas de déjà mentionner dans la loi les points qui doivent fi gurer dans ce contrat?

M. Olivier Hamal (MR) répond qu’il est difficile de fi xer des directives générales du fait que chaque situation donne des éléments différents. Il est partisan de laisser jouer la liberté contractuelle. Dans certains cas, le syndic est chargé de nombreuses missions, dans d’autres pas, l’indemnité sera donc à chaque fois évaluée différemment. L’auteur observe par ailleurs que le statut du syndic ne peut être réglé par la loi. Il est préférable de le fi xer dans un arrêté royal.

M. Olivier Hamal (MR) et consorts présentent un sous-amendement (n° 44, DOC 52 1334/006) qui tend à modifi er le premier texte proposé en supprimant l’énumération de toutes les informations qui doivent être reprises dans le règlement de copropriété dès lors que ces dispositions seront reprises à l’article 577-8 qui traite des missions du syndic. Le membre souligne par ailleurs que le fait de mentionner la possibilité d’un préavis pour la cessation du contrat de syndic peut apparaître contradictoire avec l’article 577-8, § 6, qui parle de révocabilité ad nutum du mandat de syndic, et avec l’article 2004 du Code civil.

Pour éviter des controverses, qui existent déjà en doctrine, sur la question de savoir si oui ou non la cessation du contrat de syndic peut être assortie d’un préavis, les auteurs de l’amendement ont préféré ne pas inscrire cela dans la loi. Cependant, les parties, dans les contrats qu’elles établiront, pourront régler cette question. Point D (est supprimé) L’amendement n° 5 (DOC 52 1334/004) de Mme Carina Van Cauter (Open Vld) tend à prévoir une possibilité de dérogation au cas où l’on ne pourrait se tenir à la date prévue dans les statuts pour l’assemblée générale.

Mme Clotilde Nyssens (cdH) propose d’adapter cette disposition. C’est le premier jour “libre” suivant (et non le vendredi comme le prévoit à tort l’amendement) qui doit être proposé comme possibilité de dérogation. L’amendement n° 72 (DOC 52 1334/006) de Mme Carina Van Cauter (Open Vld) tend à supprimer cette disposition pour l’insérer à un autre endroit du texte (article 5, voir infra). Point D/1 La jurisprudence est relativement partagée quant à la question de savoir qui doit assumer les frais de notaire liés à la communication des informations à l’acheteur.

Si, dans un premier temps, la jurisprudence a porté ces coûts à la charge du syndic, le tout est de savoir dans quelle mesure il peut les récupérer auprès de l’association de copropriétaires et/ou du vendeur/de l’acheteur. L’amendement n° 6 de M. Raf Terwingen (CD&V) (DOC 52 1334/004) propose d’insérer cette disposition dans le règlement de copropriété. Point E (est supprimé) L’amendement n° 7 (DOC 52 1334/004) tend à supprimer le point E proposé.

M. Raf Terwingen (CD&V) explique que cette disposition prévoyait la possibilité d’imposer des pénalités aux mauvais payeurs. À cette fi n, une clause pénale devait être insérée dans le règlement d’ordre intérieur. Au cours des auditions, il est toutefois apparu que cette solution n’en était pas une. Non seulement le règlement d’ordre intérieur n’a pas de force contraignante, mais les clauses pénales ne peuvent de surcroît pas avoir d’effet pénalisant.

Si tel était toutefois le cas, le juge pourrait modérer la clause. Il est donc préférable de supprimer cette disposition. Point F (nouveau point E) L’amendement n° 96 (DOC 52 1334/008) de M. Olivier Hamal (MR) et consorts tend à supprimer ce point. Par souci de cohérence, la disposition, relative à la sanction du non-respect des dispositions de la présente loi entrant immédiatement en vigueur, a été placée dans l’article qui détermine les mesures transitoires.

L’amendement n° 106 de M. Raf Terwingen (CD&V) et consorts concerne les clauses d’arbitrage qui fi gurent souvent dans les statuts de la copropriété (DOC 52 1334/010).

Il est ressorti des auditions que la doctrine est divisée en ce qui concerne la validité des clauses d’arbitrage dans les statuts. L’origine du problème est la suivante: tant qu’il n’existait pas de droit des appartements permettant de prendre un juge à partie, il était nécessaire de faire appel à un arbitre. Depuis la loi de 1994, cette nécessité est quasi inexistante. Qui plus est, les procédures d’arbitrage prévues dans le droit des appartements dureront souvent plus longtemps et entraîneront des coûts plus élevés qu’une procédure devant le juge de paix.

Le présent amendement tend à mettre fi n à la controverse actuelle relative à la validité des clauses d’arbitrage dans les statuts.

Art. 3 (nouvel art. 5)

La nouvelle disposition autorise la création d’entités juridiques distinctes, permettant une autonomie de décision, de gestion et de fi nancement pour des matières limitativement énumérées. L’amendement n° 8 de Mme Clotilde Nyssens (cdH) (DOC 52 1334/004) précise la portée de cette disposition. Les sous-associations doivent pouvoir prendre des décisions concernant la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de la partie du groupe d’immeubles qu’elles gèrent.

Bien entendu, les décisions de la sous-association doivent tenir compte des intérêts de l’ensemble. La sous-association ne peut ainsi pas décider de manière autonome de repeindre la façade sans que les représentants des autres parties du complexe d’immeubles soient associés à cette décision. Le représentant du ministre fait observer que la relation entre l’association des copropriétaires et la sous-association doit être précisée.

Il estime qu’en la matière, on peut s’inspirer de la législation française.

M. Olivier Hamal (MR) et consorts présente l’amendement n° 98 (DOC 52 1334/008), qui reformule plus clairement le texte. Sur ce, Mme Clotilde Nyssens (cdH) retire l’amendement n° 8.

Art. 4 (nouvel art. 6)

Nouveau point A Le fait que l’association des copropriétaires ne soit pas propriétaire de l’immeuble, (qu’il s’agisse de ses

parties communes ou, bien entendu, privatives), soulève de nombreux problèmes lors de l’introduction d’une action en justice, ou lorsque la copropriété est citée à comparaître. Mme Carina Van Cauter (Open Vld) présente un amendement n° 9 qui tend à offrir une solution pratique sur ce point en prévoyant que l’association des copropriétaires élit domicile au domicile ou au bureau du syndic (DOC 52 1334/004).

La réglementation en vigueur prévoit que l’association des copropriétaires est établie dans le bâtiment de la copropriété, ce qui occasionne nombre de problèmes, par exemple lorsqu’il s’agit de réceptionner des envois recommandés, etc. Mme Van Cauter (Open Vld) présente des sousamendements nos 74 et 100 (DOC 52 1334/006 et 009) tendant à compléter le texte proposé par la mention que l’association élit domicile au domicile ou au siège social du syndic.

M. Thierry Giet (PS) présente un amendement (n° 91, Mme Valérie Déom (PS) commente la portée de l’amendement. Le texte de la proposition de loi ainsi que l’amendement n° 45 (DOC 52 1334/006) sont dangereux en ce qu’ils créent un nouveau type de responsabilité objective. Le texte proposé par ledit amendement s’inspire largement de l’article 1386 (en omettant toutefois le lien causal entre le dommage et la ruine, ruine ellemême causée par un vice de construction ou un défaut d’entretien).

En outre, apporter des précisions nécessaires sur l’application des articles 1384, alinéa 1er,et 1386 du Code civil à l’association des copropriétaires, n’empêche aucunement le jeu du droit commun de la responsabilité, que ce soit dans le chef de l’association ou d’autres personnes.

M. Olivier Hamal (MR) indique que l’amendement n° 45 est retiré. L’amendement n° 10 de M. Raf Terwingen (CD&V) (DOC 52 1334/004) modifi e la référence dans le point

B. Une référence à l’article 577-§ 4, 2°, du Code civil offrirait davantage de sécurité juridique parce que cet article fi xe statutairement la répartition des charges. L’amendement n° 11 de Mme Carina Van Cauter (Open Vld) (DOC 52 1334/004) vise à supprimer les mots “de justice” dans le § 4 proposé au point B. Mme Clotilde Nyssens (cdH) explique que l’objectif est de permettre également, à l’avenir, une résolution des confl its par la médiation.

Dans la pratique, la copropriété entraîne en effet un nombre assez élevé de confl its. Si les litiges entre copropriétaires pouvaient être tranchés en dehors du tribunal, cela constituerait une évolution positive. De nombreux copropriétaires déplorent en effet qu’ils ne puissent contester des décisions auprès du juge de paix qu’à partir du moment où elles sont défi nitives. La proposition de loi n’innove pas, mais prévoit uniquement la possibilité de permettre, à l’avenir, d’autres formes de règlements des confl its.

M. Olivier Hamal (MR) ajoute que le Code judiciaire devra être adapté sur ce plan. Le représentant du ministre fait remarquer que la loi actuelle ne contient pas les mots “de justice”: ceux-ci ont été ajoutés par la proposition de loi. On revient donc au texte initial. Mme Mia De Schamphelaere (CD&V), présidente, répond que la médiation à laquelle renvoie la justifi cation de l’amendement ne concerne pas la médiation privée, mais la médiation organisée par les autorités.

Dans certains pays, les magistrats ont également une mission de médiation et l’objectif est de rendre cette procédure également possible chez nous à l’avenir. La présidente fait remarquer que, dans cette optique, le mot “condamnant” (plus loin dans la phrase) devra bien sûr également être remplacé par un terme plus neutre, par exemple “imposées à”. Le sous-amendement n° 75 de Mme Carina Van Cauter (Open Vld) (DOC 52 1334/006) à l’amendement n° 11 tend à supprimer le point B pour revenir au texte de loi actuel.

Point C (nouveau) L’amendement n° 71 (DOC 52 1334/006) de M. Raf Terwingen (CD&V) complète l’article 577-5 par un § 5, qui organise la possibilité de procéder à une délibération écrite.

Par suite d’une observation du Service Juridique, cette disposition est déplacée à l’article 577-6 (§ 8, nouveau) qui traite des décisions de cet organe.

Art. 4/1 (nouvel art. 7)

L’amendement n° 86 (DOC 52 1334/007) de M. Thierry Giet (PS) insère une nouvelle sous-section III comprenant les articles relatifs à l’assemblée générale, au syndic, au conseil de copropriété et au vérifi cateur aux comptes. L’amendement est rédigé comme suit: “Art. 4/1. L’intitulé de la sous-section III, du même Code, qui comprend les articles 577-6 à 577-8/2 est remplacé comme suit: “Organes de l’association des copropriétaires”.”.

Art. 5 (nouvel art. 8)

Cet article comporte un certain nombre de règles relatives aux organes de la copropriété (article 577-6 du Code civil) Point A L’amendement n° 12 de Mme Carina Van Cauter (Open Vld) tend à remplacer entièrement l’alinéa 2 proposé (DOC 52 1334/004).

M. Olivier Hamal (MR) expose que cette disposition vise à offrir une solution au problème des indivisions, le texte proposé étant trop complexe à cet égard. Il serait préférable que l’indivision délègue l’un des membres pour la représenter auprès de l’association des copropriétaires. Cette personne recevrait alors tous les documents et serait invitée à l’assemblée générale en tant que représentante de l’indivision et pourrait participer aux délibérations. Mme Zoë Genot ( Ecolo-Groen!) demande comment les héritiers seront mis au courant de cette situation.

M. Olivier Hamal (MR) répond que le notaire se chargera de les en informer. Le notaire travaille en étroite collaboration avec le syndic. amendement n° 73 (DOC 52 1334/006) relatif à la planifi cation de l’assemblée générale. Cette disposition

fi gurait initialement à l’article 2 mais a été déplacée pour des raisons de logique interne. Le même auteur présente un amendement n° 76 (DOC 52 1334/006) qui remplace l’amendement n° 12. Mme Van Cauter explique qu’il serait préférable que l’indivision délègue l’un des membres pour la représenter auprès de l’association des copropriétaires. Cette personne recevrait alors tous les documents et serait invitée à l’assemblée générale en tant que représentante de l’indivision et pourrait participer aux délibérations.

M. Thierry Giet (PS) présente un amendement n° 93 (DOC 52 1334/007) qui tend à corriger l’amendement n° 76 d’un point de vue terminologique. Plusieurs termes sont superfl us et sont supprimés dans le sous-amen- Point B Mme Clotilde Nyssens (cdH) présente un amendement n° 13 (DOC 52 1334/004) qui tend à modifi er la dénomination “conseil de gérance” en “conseil de copropriété”, ce qui a le mérite de ne porter aucune connotation par rapport à son rôle éventuel.

L’objectif n’est, en effet, pas que ce conseil fasse le travail du syndic mais bien qu’il exerce une surveillance. Il a tout d’abord été envisagé d’appeler ce conseil “conseil de surveillance”, mais cette dénomination s’est heurtée à des réticences. On a dès lors opté pour un terme très neutre. Ce conseil exerce une surveillance et donne des conseils au syndic. Mme Zoë Genot (Ecolo-Groen!) observe que cet amendement forme un tout avec l’amendement n° 21.

Les syndics réclament parfois une rémunération importante, raison pour laquelle le conseil de copropriété peut choisir d’assurer lui-même un certain nombre de missions. Il est ainsi possible de négocier la rémunération du syndic et, dès lors, d’obtenir de meilleures conditions fi nancières. Il arrive cependant aussi que ce conseil prennent en charge des missions du syndic ou défende ses décisions vis-à-vis des autres copropriétaires, ce qui ne saurait être l’objectif.

La membre propose dès lors que le conseil de copropriété ne prenne en charge des tâches qu’à la condition qu’une large majorité des copropriétaires marque son accord. Le représentant du ministre demande en quoi cela modifi e le texte actuel.

M. Olivier Hamal (MR) explique que l’amendement n° 13 se fonde sur la loi française. Il voit bien un avantage à la proposition avancée par Mme Genot. Il souligne par

ailleurs que le conseil qui prend en charge des tâches qui, autrement, seraient confi ées au syndic, doit également en assumer la responsabilité. Le conseil vérifi e si les missions sont bien réalisées dans les délais impartis et donne des conseils. Éventuellement, ce conseil peut exécuter des missions qui lui ont été confi ées par l’assemblée générale. Mme Clotilde Nyssens (cdH) ajoute que d’autres structures encore sont envisageables.

On a opté ici pour un organe souverain, l’assemblée générale qui décide à la majorité, un conseil de copropriété qui surveille la gestion et qui peut éventuellement assurer également d’autres tâches (par le biais d’une délégation de l’assemblée générale) et le syndic. La dénomination actuelle “conseil de gérance” n’est pas correcte car ce conseil ne “gère” pas, il exerce une surveillance.

M. Raf Terwingen (CD&V) demande quelles sont précisément les compétences de ce conseil. L’amendement n° 21 (à l’article 6) stipule que le conseil remplit également une mission de conseil qui est donc ajoutée à sa mission de contrôle du syndic. ajoute qu’il incombe au conseil non seulement de mettre en œuvre les décisions de l’assemblée générale mais aussi de contrôler les missions générales du syndic.

L’amendement n°14 de M. Raf Terwingen (CD&V) tend à remplacer le mot “questions” (B, § 1er/1) par le mot “points”. Il explique que ce ne sont pas seulement les questions qui sont visées, mais les points de discussion ou les observations (DOC 52 1334/004). L’amendement n° 57 (DOC 52 1334/007) de Mme Clotilde Nyssens (cdH) tend à remplacer l’amendement n° 13 qui devait être amélioré sur le plan légistique.

La justifi cation de l’amendement a également été améliorée. Le sous-amendement n° 46 de M. Olivier Hamal (MR) et consorts (DOC 52 1334/006) visait à apporter une amélioration technique dans la même phrase du texte français de l’amendement n° 14, mais il a été retiré. L’objectif était d’utiliser dans tout le texte les mots “conseil de copropriété”. L’amendement n° 15 de M. Raf Terwingen (CD&V) vise à remplacer, au § 2 de l’article 577-6, les mots “à l’initiative d’un ou de plusieurs” par les mots “par un ou plusieurs” (DOC 52 1334/004).

Le représentant du ministre demande si cela signifi e que les copropriétaires peuvent convoquer eux-mêmes l’assemblée générale. La jurisprudence francophone part du principe que les copropriétaires peuvent uniquement prendre l’initiative de la convoquer, alors que la jurisprudence néerlandophone considère que les copropriétaires peuvent la convoquer eux-mêmes, donc sans intervention du syndic. Il fait observer que la suite du texte devra être adaptée, selon que l’une ou l’autre interprétation est choisie.

M. Olivier Hamal (MR) estime que les copropriétaires doivent toujours s’adresser d’abord au syndic; si celuici n’accède pas à la demande des copropriétaires qui disposent d’1/5 des parts de la copropriété, ceux-ci peuvent convoquer eux-mêmes l’assemblée générale. Le représentant du ministre considère que le fait que les copropriétaires veuillent convoquer assemblée générale indique déjà qu’il existe un confl it avec le syndic. Il paraît donc superfl u qu’ils doivent d’abord s’adresser au syndic pour ensuite convoquer eux-mêmes l’assemblée générale.

M. Olivier Hamal (MR) conteste cet argument. L’amendement est retiré. Point C (nouveau point C) L’amendement n° 64 de M. Raf Terwingen (CD&V) (DOC 52 1334/006) tend à remplacer, dans le texte néerlandais, les mots “vijftien dagen” par les mots “veertien dagen”. Dans sa note de légistique, le Service juridique fait observer que les versions française et néerlandaise utilisent une expression différente mais que dans un texte de loi, il convient de se prononcer en faveur d’une des deux formules; les deux textes doivent concorder sur ce point.

M.  Thierry Giet (PS) présente un amendement n° 89 (DOC 52 1334/007) qui complète le texte par l’alinéa suivant: “Les copropriétaires concernés doivent respecter lors de la convocation les modalités et délais prévus à l’article 577-8, § 4, 1° et 1-3.”. Mme  Valérie Déom (PS) explique que toutes les convocations doivent être soumises aux mêmes exigences de forme et de délai.

Point D (supprimé) L’amendement n°  16 (DOC 52 1334/004) de M.  Olivier Hamal (MR) tend à supprimer le point D dans l’article 577-6, § 2, proposé. En vertu de cette disposition, les copropriétaires pouvaient résumer eux-mêmes les points de vue qu’ils avaient développés au cours de l’assemblée générale et les annexer au procès-verbal de cette assemblée. L’intervenant doute de la plus-value de cette disposition.

Les copropriétaires qui souhaiteraient agir de la sorte peuvent toujours prendre eux-mêmes l’initiative d’envoyer leurs points de vue à d’autres membres de l’assemblée générale. Point D/1 (nouveau point D) L’amendement n° 17 de Mme Carina Van Cauter (Open Vld) (DOC 52 1334/004) tend à remplacer le § 3 du texte proposé. L’auteur explique que la loi actuelle exige un double quorum pour pouvoir se réunir valablement.

Cela suscite parfois une certaine confusion chez les copropriétaires et/ou le syndic, notamment en ce qui concerne le moment auquel ce quorum doit être réuni. La solution peut consister à défi nir légalement que le quorum ne doit être calculé qu’une seule fois au début de la réunion et qu’il est valable pour la durée de celle-ci. L’on met ainsi un terme à l’abus de droit qui consiste à quitter la réunion pour que le quorum ne soit plus atteint.

Les sous-amendements nos 77 et 78 de Mme Carina Van Cauter (Open VLD) tendent tous deux à apporter au texte proposé des corrections d’ordre technique (DOC 52 1334/006). L’amendement n° 78 prévoit que l’assemblée générale délibère valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l’assemblée générale représentent trois quarts des quotes-parts dans les parties Point E (nouveau point E) L’amendement n° 65 de M. Terwingen (CD&V) remplace complètement le texte.

La proposition prescrit que la procuration doit être complétée et signée entièrement de la main du mandant. L’amendement présenté tend à permettre également de donner une procuration par voie électronique, dans

le cas d’un séjour à l’étranger, par exemple (DOC 52 1334/006).

M. Olivier Hamal (MR) fait observer que la procuration reste valable si une deuxième assemblée générale est organisée après le report d’une première assemblée générale pour absence de quorum. Point F M. Olivier Hamal (MR) présente un amendement n° 18 (DOC 52 1334/004) tendant à remplacer l’alinéa 1er de l’article 577-6, § 5, proposé par ce qui suit: “Nul ne peut recevoir plus de trois délégations de vote.

Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10% du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété.”. L’intervenant justifi e son amendement en renvoyant aux observations formulées au cours des auditions. L’amendement s’inspire du droit français. Le nombre de procurations est limité à trois par mandataire.

On peut cependant dépasser ce nombre, si l’ensemble des droits de vote émis par le mandataire ne dépasse pas 10%. La situation des petites copropriétés comme celles des grandes est donc envisagée par cette solution. sous-amendement n° 47 (DOC 52 1334/006) tendant à remplacer chaque fois, dans le texte proposé, les mots “délégations de vote” par le mot “procurations”. Point F/1 (nouveau point G) Mme Carina Van Cauter (Open Vld) et consorts présente un amendement n° 19 (DOC 52 1334/004) tendant, dans le § 6, alinéa 1er, à insérer les mots “au moment du vote” entre les mots “copropriétaires présents ou représentés” et les mots “, sauf si la loi ou les statuts”.

L’insertion de ces mots permet une clarifi cation qui peut avoir son importance dans les cas où certains copropriétaires étaient bien présents au début ou au cours de la réunion, mais plus au moment du vote. La majorité absolue des voix doit donc être calculée au moment effectif du vote.

Point G (nouveau point H) L’amendement n° 20 (DOC 52 1334/004) de M. Olivier Hamal (MR) tend à apporter une solution à un problème soulevé par différents orateurs au cours des auditions. Pour les auteurs de la proposition de loi, l’important est que la loi stipule le sort des abstentions pour faire cesser l’insécurité juridique planant autour d’elles. L’amendement propose dès lors de remplacer, au point G), l’article 577-6, § 6, alinéa 2, proposé, par la disposition suivante: “Les abstentions ne sont pas considérées comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise.”.

Le point H du texte proposé en devient le nouveau point

I. L’article est complété par un point J (voir supra, discussion de l’article 4, point C (nouveau))

Art. 6 (nouvel art. 9)

Cet article contient plusieurs dispositions concernant le conseil de copropriété. L’amendement n° 104 (DOC 52 1334/010) de M. Raf Terwingen (CD&V) insère un nouveau point. L’auteur expose que lors de l’achat d’un appartement sur plan, il arrive souvent que les propriétaires ne se connaissent pas au moment où la réception des parties communes doit avoir lieu. La situation est très souvent chaotique et le syndic reste toujours celui qui a été désigné par le promoteur et qui a travaillé en première instance pour lui.

Le syndic intervient dans la majeure partie des cas lors de la réception des parties communes et doit donc en fait défendre les intérêts des copropriétaires, contre son premier donneur d’ordre, pour lequel il a vendu les lots. Pour ces raisons, il est proposé que l’assemblée générale décide de la réception provisoire et de la réception défi nitive des parties communes à la majorité des trois quarts des voix.

M. Olivier Hamal (MR) constate que les compétences de l’actuel conseil de surveillance doivent être adaptées. Ce conseil ne doit pas se substituer au syndic comme cela se fait à certains endroits. Cependant, il ressort des témoignages, en particulier des copropriétaires, que ce conseil doit, le cas échéant, conseiller le syndic pour que la copropriété fonctionne mieux. Les amendements proposés en tiennent compte.

Le “conseil de gérance” est rebaptisé “conseil de copropriété”, ce qui a le mérite de ne porter aucune connotation par rapport à son rôle éventuel (amendement n° 21, Le sous-amendement n° 58 (DOC 52 1334/006) de Mme Clotilde Nyssens (cdH) prévoit de retirer la tâche de “conseiller” de la description des tâches du conseil afi n d’éviter les confl its dans l’interprétation des rôles du conseil de copropriété.

La possibilité pour l’assemblée générale de déléguer certaines missions au conseil de copropriété est maintenue, mais encadrée: d’une part, les missions déléguées au conseil de copropriété ne pourront pas entrer en confl it avec les missions légales du syndic ou de l’assemblée générale. L’amendement n° 87 (DOC 52 1334/007) de M. Thierry Giet (PS) exclut la vérifi cation de la comptabilité de la copropriété des missions du syndic, car cette tâche est dévolue au vérifi cateur aux comptes par le nouvel article 577-8/2.

L’amendement n° 50 (DOC 52 1334/006) de M. Olivier Hamal (MR) corrige la limite de vingt lots initialement proposée dans le texte. Il le lui semble pas souhaitable de créer un conseil si la majorité des lots sont constitués de garages ou de parkings. L’amendement exclut dès lors la prise en prise en compte des lots constitués uniquement de garages ou de parkings pour la fi xation de la limite des vingt lots.

L’amendement n° 22 de Mme Carina Van Cauter (Open Vld) apporte une correction technique (DOC 52 1334/004). Les mots “over het bedrag” ont été oubliés dans le texte néerlandais.

Nouveau point D L’amendement n° 23 (DOC 52 1334/004) du même membre vise à compléter le paragraphe 3 par la disposition suivante: “Toutefois, lorsque l’assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition, elle peut statuer, à la même majorité, sur la modifi cation rendue ainsi nécessaire de la répartition des quotes-parts de la copropriété”. ”.

L’auteur explique que cette adaptation entraîne automatiquement une modifi cation de la répartition des quotes-parts. Toutefois, cette modifi cation doit désormais être adoptée à l’unanimité. Le sous-amendement n° 90 de M. Thierry Giet (PS) (DOC 52 1334/007) corrige ce texte. En effet, les travaux ou actes de disposition décidés par l’assemblée générale n’entraînent pas toujours une modifi cation dans la répartition des quotes-parts de droits.

Son sous-amendement ajoute les mots “dans les cas où cette modifi cation serait nécessaire”.

Art. 7 (nouvel article 10) Cet article modifi e l’article 577-8 du Code civil en ce qui concerne le statut et des missions du syndic. Point A/1 (nouveau point A) L’amendement n° 51 de M. Olivier Hamal (MR) et consorts (DOC 52 1334/006) prévoit que les dispositions écrit. Les amendements nos  24 (de M.  Raf Terwingen (CD&V)) et 25 (de Mme Carina Van Cauter (Open Vld)) améliorent tant les règles applicables à la fi n du mandat que les règles à respecter lors de la prise du mandat du nouveau syndic (DOC 52 1334/004, justifi cations, p. 17 et 18).

Le sous-amendement n° 61 de M. Raf Terwingen (CD&V) (DOC 52 1334/006) reprend le texte proposé par l’amendement n° 24/1, mais y ajoute le mot “initial”. Le sous-amendement n° 92 de M. Thierry Giet (PS) revient sur cette problématique. Selon Mme Valérie Déom (PS), l’on ne sait trop si seul le mandat initial aura une durée maximum de trois ans ou si chacun des mandats successifs du syndic ne peut dépasser trois ans ( DOC 52 1334/007).

L’amendement n°  24/1 reste par conséquent inchangé. Point A/1 (nouveau point J) M. Raf Terwingen (CD&V) propose d’imposer, dans l’amendement n°  24/2, de nouvelles obligations au syndic à la fi n de son mandat. La disposition proposée est rédigée comme suit: “Le syndic dont le mandat a pris fi n de quelque manière que ce soit est tenu de transmettre l’ensemble du dossier de la gestion de l’immeuble à son successeur ou au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés ainsi que les documents étayant à quoi a été affectée une somme ne se retrouvant pas

dans les comptes fi nanciers de la copropriété. Cette obligation doit être respectée dans un délai de trente jours suivant la fi n de son mandat.”. ( DOC 52 1334/006). Le sous-amendement n° 62 du même auteur déplace ce texte vers l’article 577-8, § 4, 9°, qui a trait aux compétences du syndic (voir aussi la justifi cation, DOC 52 1334/006, p. 10). Dans le texte adopté, cette disposition fi gure au point J.

Point B (supprimé) L’amendement n° 25 de Mme Carina Van Cauter (Open Vld) et consorts est retiré (DOC 52 1334/004). La même membre présente un amendement (n° 79 - DOC 52 1334/006) qui propose de revenir au texte Nouveau point C L’amendement n° 80 de Mme Carina Van Cauter (Open Vld) et consorts tend à remplacer les mots “de celle-ci” (§ 2) par les mots “à dater de la prise de cours de sa mission”. L’auteur précise que la mission du syndic ne prend pas toujours cours au moment de sa nomination.

Il n’est pas rare que le syndic soit nommé par l’assemblée générale, mais que sa mission ne débute que le trimestre suivant. L’on souhaite en effet que le syndic en partance fi nisse sa mission à la fi n d’un trimestre comptable. L’amendement tient compte de cette donnée (DOC 52 1334/006). Dans la note juridique qui a été rédigée en vue du vote fi nal, il est fait observer ce qui suit: “L’article 13, B, remplace, dans l’article 577-10, § 3, alinéa 1er, les mots “au siège de l’association des copropriétaires” / “op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars” par les mots “au domicile ou siège social du syndic” / “in de woning (lire: “op de woonplaats”) of op de maatschappelijke zetel van de syndicus”; Il y aurait lieu d’adapter dans le même sens l’article 577-8, § 2, alinéa 2, aux termes duquel le registre des décisions de l’assemblée générale peut être consulté au siège de l’association.”

La commission souscrit à cette observation et adapte le paragraphe 2 dans ce sens. Point B/1 (nouveau point D) M. Carina Van Cauter (Open Vld) et consorts présentent un amendement n°  26 (DOC 52 1334/006) qui prévoit la possibilité pour des copropriétaires, qui détiennent au moins un cinquième des quotes-parts, de convoquer l’assemblée générale. Point C (nouveau point E) L’amendement n° 28 (DOC 52 1334/004) concerne la convocation de l’assemblée générale.

M. Raf Terwingen (CD&V) explique que l’objectif est de veiller à ce que cette convocation soit aussi peu onéreuse et efficace que possible. En principe, l’envoi d’une lettre recommandée est requis, mais une notifi cation par courrier électronique est également possible, pourvu que le destinataire ait marqué son accord. L’amendement n° 66 (DOC 52 1334/006) du même auteur tend à apporter une correction de texte (et à remplacer les mots “chacune des questions soumises” par les mots “chacun des points soumis”).

Point C (nouveau point F) L’amendement n° 27 tend à remplacer la dénomination “conseil de surveillance” par la dénomination “conseil de copropriété” (amendement de Mme Clotilde Nyssens (cdH), voir justifi cation DOC 52/1334/004, p. 19). L’amendement n° 59 de Mme Clotilde Nyssens (cdH) a la même portée, mais la justifi cation en a été étendue (DOC 52 1334/006, p. 8). amendement n° 52 tendant à supprimer les mots “ des pièces justifi catives des charges et” (dans le § 4, 1°, 2).

Lors de la convocation à une assemblée générale, l’intérêt des copropriétaires est d’avoir accès aux documents relatifs aux questions à l’ordre du jour. Il n’est pas opportun de rappeler à ce moment-là le droit d’accès aux pièces justifi catives des charges qui ressortissent du droit d’accès général au document de tout copropriétaire consacré par l’article 577-8, § 4, 11°.

Point E (nouveau point G) amendement (n° 29, DOC 52 1334/004) relatif au procès-verbal de l’assemblée générale. Désormais, seuls les noms des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenues seront encore mentionnés. Les mêmes auteurs présentent un autre amendement (n° 54, DOC 52 1334/006) qui tend à remplacer le texte existant par un nouveau texte. Le point E proposé pourrait porter à confusion.

C’est pourquoi ils proposent une nouvelle disposition, rédigée comme suit: “Au point E, à l’article 577-8, § 4, compléter le 2° proposé par les mots suivants: “ainsi que de rédiger le procès-verbal de l’assemblée générale et ses annexes éventuelles conformément à l’article 577-6, § 2, alinéa 3, et de transmettre aux copropriétaires ce procès-verbal dans les trente jours de la tenue de l’assemblée générale.”.

Le représentant du ministre propose qu’au début de chaque assemblée générale soit désigné un secrétaire chargé de rédiger le procès-verbal.

M. Olivier Hamal (MR) n’y est pas opposé mais il estime que le syndic est la personne la plus adéquate pour rédiger le procès-verbal. Le point F devient le point H dans le texte adopté. Point F/1 (nouveau point I) amendement n° 30 (DOC 52 1334/004) qui tend à obliger le syndic à ouvrir deux comptes séparés: un compte pour le fonds de roulement et un compte pour le fonds de réserve. Mme Zoë Genot (Ecolo-Groen!) demande si ces comptes englobent l’ensemble du patrimoine.

L’auteur répond par l’affirmative. Le représentant du ministre observe que, sur la base de cet amendement, il n’est pas interdit au syndic d’ouvrir un troisième compte. À la suite de ces questions, Mme Van Cauter (Open Vld) et consorts présentent un amendement n° 81 (DOC 52 1334/006) qui tend à clarifi er la question.

M. Thierry Giet (PS) présente un amendement (n° 94,

Le point A/1 (amendement n° 62, cf. ci-dessus) devient le point J dans le texte adopté. Le point G devient le point K dans le texte adopté. Point H (nouveau point L) amendement n° 53 (DOC 52 1334/006) qui tend à consacrer le droit d’accès général aux documents. Les copropriétaires ne doivent donc pas se limiter aux documents qui concernent les points inscrits à l’ordre du jour. Point I (nouveau point M) amendement n° 31 (DOC 52 1334/004) relatif aux devis qui sont demandés à l’occasion de travaux.

Cet amendement tend à ne plus imposer un nombre déterminé de devis. Mme Marie-Christine Marghem (MR) explique qu’il faudra désormais demander une “pluralité” de devis, donc au moins deux et de préférence davantage. Points J à M (nouveau point N) En ce qui concerne l’amendement n° 32 (DOC 52 1334/004), Mme Clotilde Nyssens (cdH) explique que l’objectif est d’utiliser la taille des copropriétés comme critère pour justifi er le choix d’une comptabilité simplifi ée.

Ce critère est plus pertinent que la question de savoir si le syndic est ou non professionnel. Le sous-amendement n° 48 de M. Olivier Hamal (MR) précise que la limite des vingt lots exclut la prise en compte de lots constitués uniquement de garages ou de parkings (DOC 52 1334/006). L’amendement n° 55 de M. Olivier Hamal (MR) concerne une adaptation de texte (voir DOC 52 1334/006, justifi cation p. 6). L’amendement n° 33 de Mme Clotilde Nyssens (cdH) (DOC 52 1334/004) oblige le syndic à établir chaque année un budget prévisionnel et à le soumettre à l’association des copropriétaires.

Différents intervenants ont plaidé en ce sens lors des auditions.

souhaiterait savoir si cette estimation doit également tenir compte des grands travaux qui durent plusieurs années. Mme Clotilde Nyssens (cdH), auteur de l’amendement, répond par l’affirmative.

Art. 8 (nouvel art. 11)

Cet article traite du conseil de surveillance. L’amendement n° 34 (DOC 52 1334/004) modifi e l’appellation de ce conseil. Mme Clotilde Nyssens (cdH) se réfère tout d’abord aux observations formulées au cours des auditions. Les intervenants avaient fait observer que le conseil ne devait pas faire le travail du syndic à sa place. Cependant, il ressort des témoignages, et en particulier des copropriétaires eux-mêmes, que ce conseil peut être amené à donner des conseils au syndic pour assurer un meilleur fonctionnement de la copropriété.

Dans les amendements proposés, il est tenu compte de cet aspect. Le conseil de gestion s’appelle dorénavant “conseil de copropriété”. Cette appellation ne contient aucune référence au rôle éventuel du conseil. Par ailleurs, le rôle du conseil de copropriété est étendu à une fonction consultative à l’égard du syndic. L’assemblée générale peut également décider de confi er d’autres missions au conseil de copropriété, selon les besoins et desiderata de chaque copropriété. (cdH) présentent respectivement les sous-amendements nos 49 et 60 ( DOC 52 1334/006).

Le sous-amendement n° 49 vise à mentionner que les parkings et garages sont exclus lors du calcul du critère appliqué en vue de la création d’un conseil de L’amendement n° 60 retire de la description de la mission du conseil la tâche de “conseiller”, et ce, dans le but d’éviter des confl its. Par le biais de cet amendement, Mme Nyssens entend également maintenir la possibilité pour l’assemblée générale de déléguer certaines missions au conseil de copropriété: d’une part, les missions déléguées au conseil de copropriété ne pourront pas entrer en confl it avec les missions légales du syndic ou de l’assemblée générale.

Les missions ou délégations visées devront être précisément détaillées lors de leur soumission au

vote de l’assemblée générale, qui devra les adopter à une majorité qualifi ée des trois quarts des voix. Enfi n, ces missions auront une durée spécifi que, qui ne pourra excéder un an. L’amendement n° 88 de M. Thierry Giet (PS) (DOC 52 1334/007) tient compte de la disposition de l’article 577/8-2: la vérifi cation des missions du syndic relatives à la comptabilité de la copropriété peut par conséquent être exclue.

Art. 9 (nouvel art. 12)

L’amendement n° 56 de M. Olivier Hamal (MR) (DOC 52 1334/006) précise les missions du vérifi cateur. Il convient de compléter le texte par cette disposition.

Art. 10 (nouvel art. 13)

Cet article concerne “les droits qui découlent de la propriété du bien immobilier”. L’association des copropriétaires est en droit d’agir, conjointement ou non, avec un ou plusieurs copropriétaires en vue de la sauvegarde de ces droits. Cette formulation est à la fois trop large et trop restrictive. Elle est trop large dans le sens où le bien immobilier doit être compris comme incluant tant la partie privative que les parties communes. amendement n° 35 tendant à adapter cet article.

Compte tenu des dispositions du dernier alinéa de l’article 577-9, § 1er (tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions relatives à son lot), il s’indique, pour éviter tout malentendu, de mentionner explicitement, dans les alinéas 2 et 3, qu’il ne s’agit que des parties communes. La formulation est trop restrictive parce que les droits visés comprennent tous les droits afférents à l’exercice, la reconnaissance ou la négation de droits réels ou personnels ou pour la gestion des parties communes.

La disposition suivante, qui prévoit que le syndic doit informer les copropriétaires individuels des actions occasionnelles intentées contre ou par l’association de copropriétaires, favorise la transparence et le bon fonctionnement de la copropriété. Le représentant du ministre demande si la portée de cet amendement va au-delà de celle du texte initial.

Mme  Carina Van Cauter (Open Vld) répond que l’amendement vise uniquement à apporter une clarifi cation. L’amendement n°  36 (DOC 52 1334/004) de Mme Clotilde Nyssens (cdH) tend à apporter d’autres modifi cations. En ce qui concerne la compétence du syndic d’agir en justice, il est prévu que le syndic ne doit pas obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale. Cet amendement donne suite aux observations formulées au cours des auditions.

Le point B ne donne lieu à aucune discussion. Point C L’amendement n° 37 de Mme Carina Van Cauter (Open Vld) concerne le paiement des frais de procédure. La dernière phrase du § 8 est rédigée comme suit: “Lorsque la prétention est partiellement fondée, le juge statue sur la répartition.”. Cela signifi e que le juge fi xe de manière indépendante la répartition des frais au cas où le copropriétaire et l’association obtiennent chacun partiellement gain de cause.

La nouvelle formulation détermine la répartition en fonction de la répartition des dépens eux-mêmes, que le juge doit, de toute façon, déterminer conformément à l’article 1017, alinéa 3, du Code judiciaire. Le représentant du ministre demande pourquoi il est opéré une distinction entre “partiellement” et “entièrement” fondée. Imaginons qu’un copropriétaire introduise une demande pour 30 000 euros et que la demande soit déclarée fondée pour 20 000 euros, cela signifi e donc qu’il a obtenu gain de cause.

Mme Carina Van Cauter (Open Vld) répond que le juge décidera alors si le demandeur est également, dans ce cas, entièrement dispensé des frais de procédure (comme le prévoit le Code judiciaire) et des frais de justice (parmi lesquels, entre autres, les frais d’assistance juridique). Elle présente ensuite un sous-amendement n° 82 (DOC 52 1334/006) rédigé comme suit: “Si l’action est partiellement fondée, le copropriétaire est dispensé de toute participation aux frais, visés à l’article 1018 du Code judiciaire, mis à charge de l’association des copropriétaires en application de l’article 1017, alinéa 1er, du Code judiciaire.”.

Art. 11 (nouvel art. 14)

L’article modifi e l’article 577-10 du Code civil. M. Raf Terwingen (CD&V) présente un amendement n° 38 et un sous-amendement n°63 (DOC 52 1334/004). Aux termes de ces amendements, “Chaque membre de l’assemblée générale des copropriétaires est tenu d’informer sans délai le syndic de ses changements d’adresse ou des changements intervenus dans le statut de droit réel de la partie privative. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l’envoi sont réputées régulières”.

L’amendement n° 67 de M. Raf Terwingen (CD&V) complète le texte proposé par la disposition suivante: “Le § 4, alinéa 2, est remplacé par ce qui suit: “Elles sont opposables à toute personne titulaire d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété aux conditions suivantes.”.(DOC 52 1334/006).

D. Par suite de l’insertion de l’article 1/1, la commission a décidé à l’unanimité, au cours de la réunion convoquée pour le vote sur l’ensemble, d’apporter une modifi cation supplémentaire dans le texte néerlandais du paragraphe 4, alinéa 4, où le mot “gebouw” doit être remplacé par les mots “onroerend goed”. Nouveau point E L’amendement n° 68 de M. Raf Terwingen (CD&V) ( DOC 52 1334/006) complète l’article par ce qui suit: “d) Le § 4 est complété par l’alinéa suivant: “Tout membre de l’assemblée générale des copropriétaires est tenu d’informer sans délai le syndic des droits personnels qu’il aurait concédés à des tiers sur son lot privé.”.”.

Article 12 (nouvel article 15) Cet article modifi e l’article 577-11 qui traite de la transmission de propriété. Première discussion L’amendement n° 39 (DOC 52 1334/004) de Mme Carina Van Cauter (Open Vld) tend à compléter le § 1er, alinéa 1er, qui énumère les éléments que le notaire est tenu de demander au syndic en cas de transmission de propriété d’un lot. L’amendement précise également que les dettes certaines de toute nature dues à l’association des copropriétaires doivent être communiquées par la partie qui cède la propriété.

L’amendement n° 40 (DOC 52 1334/004) de Mme Carina Van Cauter (Open Vld) prévoit que le notaire est tenu, au moment de la transcription de l’acte(c’est-à-dire au moment où le notaire présente l’acte), de communiquer au syndic les coordonnées du nouveau propriétaire (et le nom du propriétaire qui cède la propriété). L’amendement n° 41 de Mme Carina Van Cauter (Open Vld) (DOC 52 1334/004), tend à ajouter, dans le §1er/2 proposé, les mots “ou le vendeur”.

Outre les professionnels, comme le notaire ou l’agent immobilier, le vendeur particulier qui vend sans intervention d’un professionnel doit également pouvoir fournir les informations nécessaires à l’acquéreur. Par ailleurs, il est important de le faire le plus tôt possible, d’où la précision qu’il doit s’agir d’un compromis de vente sous seing privé. Les sous-amendements nos 69 et 70 de M. Raf Terwingen (CD&V) (DOC 52 1334/006) proposent une série d’améliorations techniques.

Second examen Au cours d’un second examen, les amendements nos 69, 70, 39, 40 et 41 sont retirés. L’article est entièrement remplacé par l’amendement n° 85 de Mme Carina Van Cauter (Open Vld) et consorts L’auteur renvoie à la justifi cation écrite détaillée de Mme Valérie Déom (PS) présente les sous-amendements nos 101, 102 et 103 (DOC 52 1334/010) à cet

amendement. Elle renvoie également à la justifi cation écrite de ces amendements. Dans la note du service juridique qui a été rédigée en vue du vote fi nal, la question suivante est posée: Dans la disposition proposée, § 1er, l’alinéa 2 manque de clarté, surtout du fait de l’emploi du mot “en” / “daarvan”. Le notaire doit-il transmettre les documents aux parties?

M. Olivier Hamal (MR) répond que le fait de fournir des informations n’implique pas que tous les documents doivent être transmis.

Art. 13 (abrogé)

L’amendement n° 42 de Mme Carina Van Cauter (Open Vld) (DOC 52 1334/004) concerne une amélioration du texte de l’article 577-11/1 proposé. L’amendement n° 83 du même auteur (DOC 52 1334/006) tend à supprimer cet article. Elle argumente que la matière du privilège ne doit pas être réglée dans le cadre de la proposition de loi à l’examen.

Art. 16 (nouveau)

A l’occasion du vote fi nal et par suite de la note rédigée du Service juridique, la commission a décidé d’insérer cet article supplémentaire, article qui résulte du vote de l’article 1/1. Cet article vise à remplacer dans le texte néerlandais, les mots “gebouw of groep van gebouwen” par les mots “onroerend goed of groep van onroerende goederen”.

Art. 17 (nouveau)

Mme Carina Van Cauter (Open Vld) profite de l’occasion pour adapter une référence datée dans l’article 577-13. Elle présente à cet effet l’amendement n° 43 (DOC 52 1334/004). L’amendement n° 84 de Mme Carina Van Cauter (Open Vld) (DOC 52 1334/006) corrige l’amendement n° 43.

Art. 18 (nouveau)

M. Olivier Hamal (MR) présente l’amendement n° 99, qui prévoit les mesures transitoires (DOC 52 1334/008).

Mme Zoë Genot (Ecolo- Groen!) demande pourquoi il est prévu que les statuts des copropriétés ne devront être mis en conformité avec la nouvelle loi que dans cinq ans. Ce délai est beaucoup trop long et est susceptible d’amener les associations de copropriétaires à temporiser. Le représentant du ministre juge un délai de cinq ans raisonnable, eu égard aux différentes formalités à accomplir. La note que a été rédigée par le service juridique à l’occasion du vote sur l’ensemble du texte adopté précise ce qui suit:

En ce qui concerne ces bâtiments ou groupes de bâtiments, la disposition pourrait être source d’insécurité juridique si le Roi omettait de déterminer, dans le délai fi xé à l’alinéa 1er, les dispositions qui ne s’appliquent qu’à dater de la coordination des statuts à la nouvelle législation, d’autant qu’aux termes de la version néerlandaise de la disposition, le Roi « peut », mais ne doit pas déterminer ces dispositions.

En ce qui concerne la disposition de l’alinéa 2, premier tiret, on peut en outre se demander si l’actuel article 577-14 (qui dispose que les dispositions de la section II sont impératives) n’indique pas suffisamment quelles sont les conséquences juridiques résultant d’une nonconformité de dispositions statutaires avec la législation en vigueur. La commission décide d’adapter le texte néerlandais. IV. — VOTES L’article est adopté à l’unanimité.

Art. 1er/1 (nouveaux articles 2 & 3)

L’amendement n° 97, qui tend à insérer un nouvel article, est adopté par 12 voix et une abstention. Les amendements n° 95, 105, 1, 44, 4, 72, 5, 7, 96 et 106 sont successivement adoptés par 12 voix et une abstention.

Les amendements n° 2, 3 et 6 sont retirés. L’article 2, ainsi modifi é, est adopté par 12 voix et une abstention. L’amendement n° 98 est adopté par 12 voix et une L’amendement n° 8 est retiré. L’article 3, ainsi amendé, est adopté par 11 voix et Les amendements nos 91, 100, 74, 9, 75 et 71 sont successivement adoptés par 11 voix et une abstention. Par suite de l’adoption de l’amendement n° 75, les amendements nos 10 et 11 deviennent sans objet.

L’amendement n° 45 est retiré. L’article 4, ainsi amendé, est adopté par 11 voix et L’amendement n° 86 tendant à insérer un nouvel article est adopté par 11 voix et une abstention. Les amendements nos 93, 76, 73, 57, 14, 64, 16, 89, 77, 78, 17, 65, 47, 18, 19 et 20 sont successivement adoptés par 11 voix et une abstention. Les amendements nos 12, 13, 15 et 46 sont retirés. L’article 5, ainsi amendé, est adopté par 11 voix et Les amendements nos 104, 87, 58, 21, 50, 22, 90 et 23 sont adoptés successivement par 11 voix et une L’article 6, ainsi modifi é, est adopté par 11 voix et

Art. 7 (nouvel art. 10)

Les amendements nos 92, 24, 51, 79, 80, 26, 28, 66, 27, 59, 52, 54, 30, 94, 81, 62, 53, 31, 48, 32, 55 et 33 sont adoptés successivement par 11 voix et une abstention. Les amendements nos 61, 25 et 29 sont retirés.

L’article 7, ainsi modifi é, est adopté par 11 voix et une Les amendements nos 88, 60, 49 en 34 sont adoptés successivement par 11 voix et une abstention. L’article 8, ainsi modifi é, est adopté par 11 voix et L’amendement n° 56 est adopté par 11 voix et une L’article 9, ainsi modifi é, est adopté par 11 voix et

Art.10 (nouvel art. 13)

Les amendements nos 35, 36, 82 et 37 sont adoptés L’article 10, ainsi modifi é, est adopté par 11 voix et Les amendements nos 63, 38, 67 et 68 sont adoptés L’article 11, ainsi modifi é, est adopté par 11 voix et

Art. 12 (nouvel art. 15)

Les amendements nos 101, 102, 103 et 85 sont Les amendements nos 69, 70, 39, 40 et 41 sont retirés. L’article 12, ainsi modifi é, est adopté par 11 voix et

Art. 13

L’amendement n° 83 tendant à supprimer l’article est adopté par 11 voix et une abstention. L’amendement n° 42 est retiré. Lors du vote fi nal, la commission a décidé d’insérercet article supplémentaire, qui découle du vote de l’article 1/1. L’amendement n° 84 tendant à insérer un nouvel article est adopté par 11 voix et une abstention. L’amendement n° 43 est retiré.

Art. 18(nouveau)

L’amendement n° 99 tendant à insérer un nouvel

V. — VOTE SUR L’ENSEMBLE L’ensemble de la proposition de loi, telle qu’elle a été amendé et corrigée, est adopté par 10 voix et une Les propositions de loi jointes deviennent par conséquent sans objet.

Les rapporteurs, Les présidentes, Renaat LANDUYT Mia DE SCHAMPHELAERE

Valérie DÉOM Sonja BECQ Articles requérant une disposition d’exécution: article

I. — AUDITIONS DU 7 JANVIER 2009 Auditions de: — Mme Edith Nisbet; — M. Raymond Kempeneers; — M. Paul Renauld; — M. Mat Jannsens; — M. Charles Van Poppel.

A. Interventions 1. Intervention de Mme Edith Nisbet, copropriétaire

Mme Edith Nisbet remercie les auteurs de la proposition de loi pour l’énorme travail déjà accompli.

S’appuyant sur l’abondante littérature sur le droit de la copropriété et sur le contentieux qui y est lié, l’intervenante fait un triple constat:

1. Il y a une infl ation exponentielle de procès en justice, ce qui n’est pas normal ni vivable pour les nombreux copropriétaires victimes de gestions abusives – au niveau psychologique, moral, familial et surtout fi nancier;

2. Les experts du droit ne s’entendent pas entre eux et critiquent les jugements rendus;

3. Nulle part n’est traitée la gestion technique (chaudières, bétons, incendie, isolation thermique etc.) voire comptable des immeubles à appartements, comme si un immeuble n’était qu’un terrain d’observation et de discussion pour des hommes de loi! Ce n’est pas normal non plus.

L’enjeu de la réforme de la loi sur la copropriété consiste donc à mettre fi n à cette industrie judiciaire. L’intervenante juge que le législateur aura réussi sa réforme si les copropriétaires consacrent leurs fonds à rénover les bâtiments plutôt qu’à les engloutir en frais de justice.

A. Introduction 1°) Article 577-4, § 1er (p. 43) Au préalable, en ce qui concerne les statuts des immeubles (qui sont des actes authentiques passés chez les notaires), il y aurait lieu de compléter l’article 577-4, § 1er, du Code civil par des sanctions civiles contre le syndics (censés être seuls responsables

de leur gestion selon l’art. 577-8, § 5). Ces sanctions devraient trouver à s’appliquer si le syndic viole les statuts, si le syndic ne prend pas les dispositions nécessaires pour que les statuts se conforment à la loi et contiennent les mentions légales obligatoires (par exemple, si les statuts n’indiquent pas la date statutaire de l’assemblée ordinaire annuelle, art. 577-4, § 1er – 4), s’il ne fait pas acter par notaire les modifi cations des statuts décidées en AG, etc. Cela permettrait d’assurer la sécurité juridique des copropriétaires.

2) Article 577-14 (p. 77 ) Une amélioration très importante serait que la loi sur la copropriété soit une loi d’ordre public (et soit assortie de sanctions) plutôt qu’une loi impérative (art. 577-14 du Code civil) car c’est la société tout entière qui doit imposer son respect et non les victimes qui en réclament l’application. Ainsi, en France, en vertu de son art. 43, la loi sur la copropriété n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété est d’ordre public.

3) Tribunal de 1ère instance Dans cette perspective, il semblerait normal que les litiges de copropriété soient traités dans des chambres spécialisées des tribunaux de première instance, plutôt qu’en justice de paix (et que les jugements soient publiés) puisqu’il ne s’agit généralement pas de confl its de voisinage et que les montants en jeu peuvent être considérables. Ceci permettrait certainement d’éviter l’écueil actuel d’une jurisprudence disparate et volumineuse (mais peu ou pas publiée).

La nouvelle loi doit être un mode d’emploi compréhensible par tous afi n que la phrase “Nul n’est censé ignorer la loi” soit réellement applicable.

B. Des syndics Besoin de professionnalisme C’est sur leur professionnalisme, sur leur probité, que repose en grande partie le bon fonctionnement de la copropriété.

À l’inverse, le laisser-aller, le copinage voire la malhonnêteté (devis surfaits, fraudes et commissions occultes, etc.) dont ils peuvent faire preuve – avec parfois la complicité des conseils de gérance avec lesquels ils forment alors un “couple infernal” – ne paraît les exposer qu’à la sanction dérisoire de voir leur mandat ne pas être renouvelé. À cet égard, l’Institut des Professionnels de l’Immobilier (IPI) ne paraît pas bien dynamique, étant bien plus préoccupé par l’image qu’il désire susciter auprès du public.

Besoin de soumettre le syndic aux règles du mandat Cependant, les syndics étant considérés – prétendent certains juristes – comme “l’organe” de la copropriété, les actions en justice doivent être dirigées contre la copropriété elle-même. Est-ce normal? Le syndic est, en réalité, un commerçant qui fait de la publicité pour les services qu’il preste en tant que mandataire des copropriétaires. Mme Nisbet juge qu’il faut le soumettre explicitement aux règles du mandat qui fi gurent aux articles 1984 à 2010 du code civil.

1) Article 577-8 (p. 55 et suiv., p. 59) Il y aurait donc lieu de prévoir à l’article 577-8 du Code civil des mécanismes permettant de mettre beaucoup plus systématiquement en cause la responsabilité des syndics pour leurs actes de gestion (mais aussi celle des membres des conseils de surveillance) et de la sanctionner (art. 577-5, § 3/1 p. 49) tout en les empêchant d’être le représentant légal de la copropriété dès que leur gestion est dénoncée (arti. 577-8, § 4- 6°, p. 59).

2) Article 577-8, § 7 (p. 63) De plus en plus de syndics s’immiscent comme experts chez les juges de paix. En ce qui concerne les syndics provisoires judiciaires, leur mission doit bien entendu être soumise aux dispositions de la loi du 15 mai 2007 sur l’expertise judiciaire (Moniteur belge 22 août 2007), notamment en ce qui concerne le suivi du juge et la rémunération de l’expert (art. 33), afi n qu’il leur soit interdit sous peine de sanction de se payer directement ou de faire payer les syndics qu’ils épaulent sans contrôle aucun.

3) La Banque Carrefour des Entreprises La Banque Carrefour des Entreprises devrait reprendre, au regard de la copropriété qu’il gère, le nom et les coordonnées du syndic, qu’il soit bénévole ou professionnel, ce qui permettrait d’établir des statistiques, de détecter les faux bénévoles et de choisir un nouveau syndic de manière moins aléatoire.

C. Des assemblées générales

La défection des copropriétaires lors des assemblées générales s’explique par le sentiment que les décisions ont déjà été prises, qu’il s’agit donc d’une sorte de mauvaise “surprise party” au menu fl ou et ambigu, au cours de laquelle “l’emmerdeur” désigné va peut-être se faire clouer au pilori. 1) Article 577-6, § 6 (p. 53) Les abstentionnistes ont fait le déplacement pour assister à l’AG. Ils font partie du quorum et attribuer un sens ou l’autre à leur vote d’abstention n’est pas acceptable.

2) Article 577-9, § 2 (p. 65) Vu le nombre d’abus suscités par l’idée que “l’assemblée générale est souveraine”, ce qui est compris comme “au-dessus des lois”, il conviendrait non seulement de préciser dans le préambule que ce n’est certainement pas le cas et de revoir le principe qui “autorise” l’assemblée générale à frauder, abuser, commettre des irrégularités si les victimes ne sont pas allées en justice dans les 3 mois.

C’est à l’aide de ce principe qu’on dit aux victimes: “Vous n’êtes pas contents? Allez en justice. Et bonne chance”. D’où infl ation de procès. Le principe selon lequel “fraus omnia corrumpit” doit prévaloir: une fraude ne saurait être blanchie au bout de 3 mois! 3°) Article 577-8, § 4 (p. 57 et suiv.) Enfi n, et surtout, afi n que l’AG puisse délibérer valablement, il serait judicieux de mettre les points sur les i en obligeant les syndics à:

1) expliciter l’ordre du jour – dont ils sont l’auteur – et à y joindre les documents pertinents pour la délibération et

2) à produire un rapport de gestion pour l’exercice écoulé -comme il sied à un mandataire – ainsi qu’une proposition de budget pour l’exercice à venir. Si l’ordre du jour (qui doit être envoyé un mois à l’avance) n’est pas clair et/ou n’a pas été accompagné des devis et pièces à examiner (art. 577-8, § 4 (p. 57), il faut une annulation automatique de l’AG, en s’inspirant des articles 11 et 13 du décret français 67-223 du 17 mars 19671 et des jugements pragmatiques2 rendus par certains juges. “Art. 11: Sont notifi és au plus tard en même temps que l’ordre du jour

I. Pour la validité de la décision:

1) L’état fi nancier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé;

2) Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel;

(…)

3) Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux;

4) Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat

5) Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer

“Art. 13: L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifi cations ont été faites conformément aux dispositions de l’article 11.” “Lorsque l’ordre du jour ne décrit pas de manière pertinente sur quoi l’AG devra délibérer les absents sont induits en erreurs; par conséquent la décision prise doit être annulée… les copropriétaires convoqués sont mis dans l’impossibilité de prendre connaissance de ce point d’ordre du jour à l’avance et de recueillir un avis préalable et adéquat sur le sujet.” JP Liège, 29 avril 1997.

“Il n’est pas admissible d’obliger les copropriétaires d’accepter de supporter le coût de travaux dont ils ne connaissent absolument pas les montants. Les copropriétaires doivent savoir à quoi s’en tenir de manière aussi précise que possible quant aux montants qu’ils vont devoir exposer pour des travaux à venir. Si un copropriétaire qui refuse d’exposer certaines dépenses précises est mis en minorité par l’AG, il saura au moins à quoi s’en tenir.

Il pourra prendre les mesures appropriées, faire un prêt ou décider de vendre son bien. Impossible évidemment de souscrire un prêt sans connaître le montant à emprunter. Et en cas de vente, il conviendra aussi d’informer de manière précise les candidats acquéreurs quant aux dépenses auxquelles ils s’engagent en achetant le bien.” JP, 4e canton, Bruxelles, 13 décembre 2007.

D. Des fonds

Article 577-8, § 4, 16° (p. 63) On sait que trop souvent les comptes des copropriétés ne sont ni exacts (faute de pièces probantes et de décisions d’AG) ni contrôlables (faute de règles et d’obligation de tenir une comptabilité d’engagement – et non de caisse).

Malgré les bonnes intentions affichées dans le préambule, les dispositions sur la gestion et la comptabilité des fonds des copropriétés sont fort incomplètes alors qu’il s’agit d’un volet capital pour les copropriétaires eux-mêmes mais aussi pour le Trésor public qui, en l’absence de contrôle, se voit lui aussi préjudicié (travail au noir, collusions, fraudes sur factures, surfacturations, etc.). Si l’État fait la chasse aux fraudeurs, ayant même un secrétaire d’État chargé de la lutte contre la fraude, il doit aussi le faire dans les copropriétés.

Aussi la loi devrait-elle imposer: 1) un compte bancaire propre à chaque copropriété sur lequel le syndic a – seul – la signature (et non: un compte tiers ouvert dans la comptabilité du syndic!) et un contrat obligatoire négocié avec l’AG de la copropriété dont chaque copropriétaire doit avoir une copie; 2) l’application des règles de la comptabilité des entreprises de la loi du 17 juillet 1975 dans toutes les La loi dit simplement:

“Art. 577-11. En cas de transmission d’un lot, le notaire instrumentant est tenu de requérir du syndic [coût, frais, etc.]

À défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci.

Sans préjudice de conventions contraires en ce qui concerne la contribution à la dette [qu’il ne connaît pas!], le nouveau copropriétaire supporte le montant de ces dettes [inconnues] ainsi que les charges ordinaires concernant la période postérieure à la date de la transmission. La France a adopté un décret et un arrêté comptables pour les copropriétés en 2005: http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte. do?cidTexte=JORFTEXT000000258165&dateTexte http://www. legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT00000025 8200&dateTexte

En Grande-Bretagne, les “management companies” adressent leurs comptes aux autorités comme toute société.

associations de copropriétaires (ACP), qui sont d’ailleurs des entreprises dotées d’un numéro à la BCE (journaux, grand livre, bilan, compte de résultats, annexes explicatives). Les informations ainsi obtenues aisément par les candidats copropriétaires leur permettront de faire un choix raisonné et raisonnable tandis que le travail des notaires en sera largement simplifi é. En effet, actuellement, la loi permet “d’acheter un chat dans un sac”3.

D’autre part, il y a lieu de soumettre les ACP aux mêmes normes que les sociétés. Ainsi, il sera établi pour les honoraires (de tout ordre) une fi che 281 50 de telle sorte que les comptables, les experts-comptables, les experts quels qu’ils soient (judiciaires ou immobiliers, par exemple) produisent de vraies factures et que celles-ci fassent partie de leur déclaration de revenus;

3) un plan comptable normalisé adapté aux copropriétés, avec le cas échéant, une distinction selon la taille des copropriétés. Un arrêté royal distinct pourrait être adopté d’urgence4. La préparation de cet arrêté pourrait être confi ée à la Commission des Normes comptables, comme cela a été fait pour les ASBL. Ce plan comptable devrait, notamment, faire en sorte que le compte individuel de chaque copropriétaire puisse être à tout moment édité (et notamment en cas de vente), avec les distinctions appropriées concernant les imputations au fonds de réserve, au fonds de roulement, aux provisions ou acomptes, etc;

4) des comptes annuels normalisés pour toutes les copropriétés. Le listing des dépenses (qui doit comprendre les mentions habituelles de la comptabilité: TVA, date et numéro de facture, etc.) doit être accompagné d’un bilan, du compte de résultats et d’annexes (évolution du fonds de réserve avec intérêts justifi és en détail, répartition des frais de chauffage collectif, sinistres d’assurance, propriétaires endettés à 30j, 60j, 120 j et actions prises pour récupérer les sommes dues - avocat, justice); 5) Un contrôle comptable certifi é et indépendant, donc réalisé par un expert-comptable qui en détient le monopole légal selon l’art.

34 de la loi du 22 avril 1999 et assorti des sanctions de l’art. 58 (Moniteur belge 11 mai 1999). Si l’assemblée générale désire confi er cette

mission à un copropriétaire, celui-ci devra en assumer la responsabilité tout comme l’expert-comptable qui se couvre par une assurance. Ce contrôle portera sur la légalité des écritures mais aussi sur le respect des décisions de l’assemblée générale; 6) la saisie (sans publication) à la Centrale des bilans de la BNB (dont les missions devront donc être élargies) du bilan et du compte de résultats de chaque copropriété par le syndic.

Cette saisie sera d’autant plus aisée que le syndic tiendra sa comptabilité par voie électronique. Elle offrira aux autorités (ministres de l’économie, des fi nances, du logement) un outil statistique extrêmement précieux (exemples: observatoire et cadastre des charges, clignotants);

7) La nouvelle loi doit prévoir explicitement que le syndic est tenu de montrer et de remettre copie au prix coûtant de tous les documents relatifs à la comptabilité, sans exception et dans les 30 jours de toute demande introduite par écrit par tout copropriétaire. Il faudrait un système similaire à ce qui se passe dans les PME en vertu de l’article 166 du Code des sociétés. Les attentes des copropriétaires (mais aussi, selon l’intervenante, de l’État vu la chasse aux fraudes fi scales et sociales qu’il a lancée) sont d’autant plus grandes que les immeubles ont souvent été mal entretenus, qu’ils nécessitent des travaux, qu’il s’agisse de rénovation classique, de préservation de l’environnement (isolation thermique, chaudières) ou de respect des règles de sécurité (ascenseurs, lutte contre les incendies) que les propriétaires paupérisés ne peuvent souvent plus se permettre.

À titre d’illustration, Mme Nisbet évoque un article de Trends-Tendance en ce qui concerne les immeubles Amelinckx et Etrimo construits en masse dans les années 1960:

“Ces bâtiments n’étaient pas prévus pour durer plus de 50 ans”, assène Paul Mangez. “Ces immeubles effraient les gens, renchérit Christos Malaxos. Les charges s’élèvent parfois à 150 euros mais il n’est pas rare qu’elles explosent jusqu’à 350 euros! Un conseil pour les acquéreurs: demandez systématiquement le détail des charges de la dernière année”. Dominique Rondiat, de l’agence Century 21 De Wand, confi rme: “Les charges deviennent impayables dans ce type

d’immeuble, parfois jusqu’à 300 euros par mois. Et on annonce encore des hausses de prix.”. L’intervenante conclut en soulignant que les citoyens copropriétaires en Belgique placent beaucoup d’espoir dans le travail parlementaire actuel: il est essentiel de ne pas décevoir leurs attentes. Elle remarque que le texte de la proposition de loi que vient de déposer le sénateur Van Nieuwkerke5 paraît lui aussi attentif aux doléances des copropriétairescat, justice).mars 1967et des jugements pragmatiques rendus par certains juges.

2. Intervention de M. Raymond Kempeneers, copropriétaire M. Raymond Kempeneers précise qu’il est copropriétaire depuis 1980 dans une résidence de 24 appartements et qu’il a toujours été actif dans sa gestion, fréquemment comme membre et récemment comme président du conseil de gérance. Dans ce contexte, il a été amené à rédiger plusieurs documents pour préciser et faciliter la gestion dans sa copropriété actuelle, qu’il a appliqués comme président, à la satisfaction des copropriétaires, des résidents et du syndic.

À l’occasion de plusieurs expatriations, l’intervenant précise par ailleurs avoir pu apprécier, comme locataire, cette fois, les gestions de grands immeubles à l’étranger. De manière générale, M. Kempeneers formule les remarques suivantes. Il est primordial pour une copropriété d’avoir de bonnes règles de gestion. Pour cela, des lois précisant l’essentiel et de bons règlements de copropriété sont les points de départ.

Des organismes défendant les 2 parties, copropriétaires et syndic, devraient s’entendre pour éditer des modèles de base de statuts, de règlements de copropriété et de contrats de syndic qui, dès le début de vie d’une copropriété, satisferaient suffisamment les 2 parties et les besoins de la copropriété. Une bonne gestion fi nancière requiert une comptabilité simple, adaptée aux copropriétés et normalisée pour permettre une évaluation comparative annuelle et de marché.

L’état comptable annuel d’assemblée générale Proposition de loi Sénat 4-1043 portant création de l’Institut des copropriétaires et syndics et visant à la reconnaissance et à la protection de la profession de syndic http://www.senate.be/ www/?MIval=/dossier&LEG=4&NR=1043&LANG=

ordinaire doit contenir des listes explicites de tous les mouvements et des tableaux de bilans clairs. Ces états doivent être reproduits à chaque décompte de charges. Tous les documents justifi catifs doivent être disponibles chaque mois pour les vérifi cateurs de la copropriété et avant l’assemblée générale pour tout copropriétaire. Une bonne gestion technique doit avoir un programme annuel et un programme budgétaire prévisionnel à 5 ans, rarement pratiqué actuellement.

Le syndic et son équipe doivent être suffisamment disponibles pour suivre les travaux et obtenir la qualité attendue au prix marché. Un tableau des prestations prévues et réalisées doit être tenu à jour, par contrat de fourniture, le cas échéant. Les cas de dépannage courants ou critiques doivent avoir été envisagés et la gestion des demandes d’intervention de la copropriété prévue. La participation de la copropriété, habituellement par un conseil de gérance, doit être précisée et organisée.

La copropriété doit pouvoir vérifi er trimestriellement avec le syndic le bon avancement de la gestion générale et des décisions de l’assemblée générale. Le conseil de gérance et le vérifi cateur aux comptes pour la régularité comptable en auront la responsabilité. Ils disposeront des documents mentionnés ci-avant précisément mis à jour pour la réunion. La copropriété doit exprimer ses constats et ses nouveaux besoins ou souhaits.

Le syndic est rarement apte ou actif sur ces points, attendant que le conseil de gérance ou l’assemblée générale s’expriment. C’est ici le second rôle essentiel d’un conseil de gérance, comme “conseiller” de gestion courante et proactive, représentant l’opinion des copropriétaires avant leur décision en assemblée générale. L’assemblée générale ordinaire est pour la grande majorité des copropriétaires le seul contact avec la gestion de la copropriété.

Elle est primordiale et il est impératif qu’elle soit bien préparée pour apprécier valablement la gestion et son bilan et traiter des besoins récurrents et occasionnels futurs. Pour cette préparation et l’établissement de l’ordre du jour, le syndic a réellement besoin de représentants de l’opinion de l’assemblée générale, le conseil de gérance étant ce “conseiller” nécessaire. Mais il faut bien reconnaître que la grande majorité des copropriétaires attendent que tout soit administré pour eux sans leur intervention, à leur complète satis-

faction et pour leur plus grand confort. Les conseils de gérance et les acteurs de gestion ne sont souvent le fait que de quelques copropriétaires parmi les valides suffisamment compétents et disponibles, souvent les mêmes au fi l des ans. C’est une réalité difficile à changer. C’est pourquoi les développements ci-avant qui réduisent le besoin et la tâche d’un conseil de gérance sont d’autant plus indispensables pour assurer la bonne conservation des biens et éviter les confl its.

Les copropriétaires restent très sensibles à l’impact des charges sur leur portefeuille. Au point de préférer moins de service du syndic pour réduire les charges ou s’ils louent leur bien, d’avoir un comportement différent selon que les coûts incombent au propriétaire ou au locataire. Aussi est-il nécessaire que le contrat de syndic inclue dans les honoraires tout ce qui est minimum légal et commun, et qu’un tarif soit précisé pour les coûts hors honoraires les plus habituels.

L’intervenant pense enfi n qu’il ne faut pas trop légiférer dans le cadre de la copropriété pour la protection des minorités et des personnes faibles et le règlement des confl its. La copropriété est une communauté parmi d’autres qui doit suivre et profi ter des lois communes défendant le bon fonctionnement démocratique. Toutefois, un organe de conciliation et des limitations à la solidarité sont sûrement indispensables.

Outre ces considérations générales, M. Kempeneers énumère un certain nombre de remarques sur le texte de la proposition de loi. Concernant la responsabilité civile de la copropriété, il propose de compléter l’article 577-5 § 3/1 proposé par la phrase suivante “Le syndic veillera à ce que la copropriété soit efficacement couverte par une assurance pour ces risques”. Concernant l’article 577-6, § 1er/1, l’intervenant estime qu’il faut éviter les interventions trop personnelles, et qui sont souvent responsables d’AG interminable où l’important se noie dans les détails privés.

Une solution serait de prévoir que, pour être reprise à l’ordre du jour de l’AG, toute demande des copropriétaires non prévue par le syndic doit porter signature de copropriétaires représentant au moins 10% des parts.

Le choix de cantonner le conseil de gestion (qui deviendrait le “conseil de surveillance”) dans un rôle de surveillant ne parait pas heureux (article 577-7, § 1er, 1°, c). L’intervenant remarque en effet que les conseils de gérance actuels, qui fonctionnent bien, surveillent la gestion mais conseillent régulièrement le syndic, souvent à sa demande. Ils représentent à ce titre une réelle aide pour le syndic et un plus pour la copropriété.

Ils ont une vue à plus long terme pour préparer les ordres du jour de l’AG. Le conseil n’ayant pas de pouvoir de décision, le syndic et l’AG restent maîtres de leurs décisions. Même si le conseil ne fonctionne pas idéalement ou parfois est inexistant dans la gestion, on ne peut lui retirer cette possibilité d’être un vrai “bureau des conseillers”. Le vérifi cateur aux comptes, éventuellement non-copropriétaire, le complète.

L’intervenant juge également qu’il conviendrait d’énumérer à l’article.577-8, § 4, 1° , les annexes à joindre à la convocation. Cette disposition pourrait être formulée comme suit: “La convocation à une assemblée générale ordinaire inclura au minimum les annexes suivantes: formulaire de procuration, liste comptable de toutes les dépenses, tableau des lots et propriétaires avec provisions versées et charges à payer, chaque lot recevra aussi les détails de son décompte.

Le règlement d’ordre intérieur pourra inclure utilement le modèle d’ordre du jour de la copropriété.”. Concernant l’article 577-8/1, il faut tenir compte que le syndic est aussi l’organe administratif pour le conseil de gérance et que la prestation bénévole du conseil doit être la moins contraignante possible pour attirer les candidats. Le contrôle se concrétise au mieux par des réunions conseil-syndic.

L’intervenant propose par conséquent de modifi er ladite disposition comme suit “… nommé par l’assemblée générale. Sa mission est de veiller à la bonne exécution par le syndic des décisions de l’assemblée générale et conseiller le syndic pour gérer la copropriété au mieux des intérêts de celle-ci. À cet effet, il peut prendre connaissance et obtenir copie, idéalement par internet, de toute pièce ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété.

Le conseil de surveillance tiendra réunion avec le syndic au moins une fois par trimestre, à charge du syndic d’en faire rapport à approuver par le conseil. Le conseil de surveillance rédigera un rapport annuel circonstancié sur l’exercice de sa mission qui sera joint à la convocation de l’assemblée générale ordinaire.”

M. Kempeneers suggère ensuite d’apporter au texte de la proposition de loi une série de modifi cations. Dans l’article 577-2, § 9, alinéa 3, il serait utile de préciser que les parties peuvent décider par leurs statuts, de répartir les charges en proportion de l’utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. L’art. 577-2, § 10, permet à chacun des copropriétaires de modifi er à ses frais la chose commune, “pourvu qu’il n’en change pas la destination et qu’il ne nuise pas aux droits de ses consorts”.

Ces travaux de modifi cation peuvent être source de confl its, raison pour laquelle il serait opportun de compléter cette disposition en prévoyant l’obligation d’informer le syndic, qui exprimera les recommandations utiles. L’intervenant remarque que la mise à jour des statuts et règlements d’ordre intérieur selon les décisions de l’AG est difficile et coûteuse, et la recherche dans les archives longue et incertaine.

Il serait intéressant d’habiliter le syndic à mettre à jour ces textes par addendum, selon les décisions des AG reprises à leur PV. Cette habilitation pourrait-être formulée dans un nouvel article 577-4, § 4.1. Dans l’article 577-5, § 1er, 2°, il serait utile de préciser que les plans de l’immeuble disponibles dans leur version la plus à jour doivent être annexés à la transcription de l’acte de base.

La gestion de l’immeuble, sans un minimum de plans appropriés, est en effet pénible et peut donner lieu à des erreurs de décision. L’article 577-5, § 1er, alinéa 3, précise que l’association de copropriétaires a son siège dans l’immeuble. L’intervenant s’interroge quant à la portée de cette précision et rappelle à cet égard qu’il n’existe généralement pas de local réservé à l’association de copropriétaires.

En cas d’assignation de la copropriété, c’est le syndic dont les coordonnées sont affichées auprès des boîtes aux lettres qui est le contact et représentant valable de la Les différences de majorité requises dans les statuts ou dans la loi créent souvent la confusion et ne permettent pas de profi ter des règles souvent plus équitables de la loi.

M. Kempeneers estime par conséquent que la loi devrait être adaptée afi n que les règles de majorité

qui y sont prévues s’imposent à tous. La modifi cation des statuts est une décision importante qui peut changer signifi cativement l’intérêt d’un copropriétaire pour son lot. L’intervenant propose que, dans ce cas, la majorité requise soit de 4/5e “des parts” et non des votes.

M. Kempeneers propose de compléter l’article 577-6, § 5, par un alinéa selon lequel “un formulaire de procuration reprenant les contraintes à respecter sera annexé à la convocation à l’AG”.  Il n’est pas logique d’exclure du vote un copropriétaire qui aurait été élu pour étudier un dossier et proposer des solutions, comme c’est régulièrement le cas des commissions décidées par l’AG. Par conséquent, il conviendrait de préciser que l’article 577-6, § 7, ne concerne pas les copropriétaires mandatés dans le cadre d’aide à la gestion de la copropriété.

Enfi n, force est de constater que la gestion du syndic est trop souvent une gestion à court terme. Les travaux importants à réaliser dans les 5 ans devraient être connus, avec vif intérêt, des nouveaux propriétaires. Dans les missions du syndic, énumérées à l’article 577-8, § 4, il serait opportun de prévoir que le syndic doit présenter à l’approbation de l’assemblée générale ordinaire un plan des travaux importants à 5 ans, précisant l’année butoir pour réaliser chacun des travaux.

3 . I n t e r ve n t i o n d e M . Pa u l R e n a u l d , M. Paul Renauld précise avoir été durant de nombreuses années président du Conseil de Gérance (CdG) des propriétaires dans la copropriété où il réside, laquelle est composée de 275 appartements et quelques locaux à usage professionnel au rez-de-chaussée, 318 parkings, le tout réparti en 100 000 quotités avec, à l’heure actuelle, plus de 300 copropriétaires.

Il y a 5 entrées. Outre le président, chaque entrée est représentée par un assesseur ce qui permet une évaluation équilibrée des questions diverses se posant dans la gestion ou sa surveillance. Il y a une syndic indépendante mais elle-même propriétaire – non résidente – de plusieurs appartements.

Se tiennent annuellement: – deux assemblées générales (AG): une pour présenter et soumettre au vote le budget de l’exercice à venir et une pour approuver les comptes de l’exercice échu; – douze réunions mensuelles lors desquelles le CdG et le syndic sont présents, avec un ordre du jour précis et le PV de la réunion précédente. Ces PV sont à la disposition des copropriétaires qui souhaitent en prendre connaissance.

Entre-temps, des contacts avec le syndic ont lieu selon les besoins. Il y a un vérifi cateur aux comptes; il s’agit d’un expertcomptable indépendant de la copropriété. Son rapport est joint au PV de l’AG. Le CdG présente annuellement son rapport à l’AG. Ce rapport est joint au PV de l’AG. Il contient en général des recommandations quant à des travaux à envisager à moyen ou long terme. Concernant la proposition de loi à l’examen, l’intervenant souligne les points suivants: – quant au projet de procès-verbal (PV) de l’AG (p.59): il faudrait prévoir l’éventualité de la présence d’un huissier de justice.

M. Renauld précise que tel est le cas au sein de sa copropriété, suite à une sage recommandation, faite à l’époque par Me Y. Hannequart, compte tenu de l’ampleur de la copropriété. L’huissier prend acte des présences et des mandats de représentés, distribue les bulletins de vote où les quotités respectives sont inscrites, comptabilise les votes et dresse un PV de constat où sont consignés tous les votes.

Ce PV est joint au PV rédigé par le syndic et les membres du CdG. L’intervenant se demande même si ce document ne pourrait pas servir de projet de PV; – quant à la mention, dans le procès-verbal, des majorités obtenues ainsi que du nom des copropriétaires qui se sont opposés ou qui se sont abstenus (art. 577.10, 2-2, p.59): l’intervenant remarque que cela suppose que les bulletins de votes soient nominatifs.

Ce sera une

nouveauté qui comporte néanmoins le risque, par la suite, de querelles intestines au sein de la copropriété; – concernant l’interdiction de prendre part au vote en tant que mandataire pour un nombre de voix supérieur à 10% du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété, M. Renauld remarque qu’il est fréquent qu’un mandataire dispose de quasi 20% vu la confi ance qui lui est accordée étant donné ses qualités et connaissances.

10% paraît par conséquent bien faible car certains propriétaires surtout extérieurs (non résidents) préfèrent s’en remettre à un propriétaire qui vit dans la copropriété et en connaît toutes les arcanes. En conclusion, une copropriété bien gérée a besoin: – d’un syndic compétent et disponible: qu’il soit un gérant et non un régent! – d’un conseil de surveillance (nouvelle appellation) à l’écoute des copropriétaires, qui émet des idées quant à la conservation et à l’amélioration du bien immobilier commun et qui reste en permanence attentif à la gestion du syndic.

4. Exposé de M. Mat Janssen, copropriétaire L’orateur fait remarquer que son intervention repose sur la lecture de déclarations du professeur émérite Luc Huyse concernant le fait que le pouvoir judiciaire franchit parfois, contraint par les circonstances, les limites qui le séparent du parlement ou du gouvernement. (voir De Tijd Weekend du 20 décembre 2008, p. 3).

M. Janssen estime que la loi sur la copropriété en est un exemple type. Il renvoie, en l’occurrence, à l’arrêt de la Cour de cassation du 3 juin 2004, selon lequel l’objectif poursuivi par le législateur n’est pas que les copropriétaires d’un immeuble appartenant à un groupe d’immeubles bâtis puissent former une association distincte de l’association des copropriétaires des immeubles de ce groupe. L’orateur développe l’exemple concret du domaine Laguna Beach à Knokke-Heist.

Le domaine en question comprend 5 lots, dont les immeubles à appartements constituent un lot. Chaque immeuble à appartements se trouve à son tour sur un terrain distinct et a son propre acte de base. Chaque acheteur a reçu l’acte de base, a dès lors été informé et a souscrit à la réglementation spécifi que, qui prévoit des servitudes à l’égard du lot en question ainsi qu’à l’égard de tous les lots, par-delà la gestion des parties communes propres à l’immeuble à

appartements concerné, également prévue dans l’acte de base de cet immeuble. Ces immeubles à appartements ont été construits sur une période de 35 ans (de 1970 à 2005). Étant donné que les trois premiers immeubles à appartements disposent de plus de 50% des quotités totales et qu’il existe en outre un système de multipropriété (en moyenne cinq propriétaires par lot), les propriétaires des autres immeubles n’ont, de facto, plus voix au chapitre en vertu de la loi sur la copropriété de 1994, d’autant plus que les actions des propriétaires de ces anciens immeubles sont dirigées par une base de commerçants, soutenus à leur tour par un notaire bruxellois, également propriétaire.

L’orateur estime qu’il doit en revanche être possible d’octroyer la personnalité juridique à des parties d’une copropriété mixte construites ou non sur des parcelles de terrain séparées. Par copropriété mixte, il faut entendre la réunion en une copropriété d’immeubles à appartements, d’une part, et de lots bâtis privatifs, d’autre part. Dans le cas de Laguna Beach, seule une partie de la copropriété est constituée, de surcroît, d’immeubles à appartement.

Le Humorhal, propriété de la commune de Knokke-Heist, un hôtel, une école de voile et un petit parc (un ancien minigolf) font également partie du domaine.

M. Mat Janssen conclut qu’un groupe d’immeubles bâtis composé d’immeubles à appartements et d’immeubles privés doivent avoir un acte de base commun et un règlement commun de copropriété qui règle les servitudes en ce qui concerne les frais liés aux parties communes du groupe. L’acte de base spécifi que de l’immeuble à appartements règle l’administration au niveau de l’immeuble à appartements. La globalisation doit s’opérer au niveau du “groupe d’immeubles bâtis”, tel que défi ni dans la législation et concrétisé dans l’arrêt de la Cour de cassation du 3 juin 2004.

Chaque immeuble à appartements d’un tel groupe a donc sa propre “administration”, qui agit subsidiairement vis-à-vis du syndic du “groupe d’immeubles bâtis”, dont la mission est d’administrer les parties communes de l’ensemble du complexe. Les lots privés indépendants (en dehors des immeubles à appartements) qui font partie du “groupe d’immeubles bâtis” sont administrés par le syndic central.

L’orateur formule les suggestions suivantes en ce qui concerne la proposition de loi n° 1334: – Le texte de l’article 3 doit renvoyer expressément à la réglementation concernée dans le cas où les maîtres d’ouvrage prévoient une administration scindée pour les parties d’une copropriété. – La notion de base de “qu’est-ce qu’une copropriété” doit comporter le thème de la personnalité juridique. – Il serait indiqué de préciser la personnalité juridique éventuellement scindée. – Une solution pourrait également être d’introduire les deux dénominations distinctes suivantes: • Syndic/Syndicus: qui assure l’administration du “groupe d’immeubles bâtis”. • Gérant/Beheerder: qui assure l’administration des immeubles à appartements du “groupe d’immeubles bâtis” concerné.

L’orateur estime par ailleurs que les servitudes mutuelles tant de l’ensemble que des parties doivent être spécifi ées dans les actes de base. En ce qui concerne le “groupe d’immeubles bâtis” et plus particulièrement “l’administration des parties du groupe”, M. Janssen plaide pour une approche plus explicite afi n d’assurer une administration correcte des “parties” d’un groupe d’immeubles bâtis et ce, surtout lorsque la propriété se compose de lots bâtis privés et de lots sur lesquels sont construits des immeubles à appartements, pour lesquels existent ou non des actes de base authentiques pour l’ensemble et ses différentes parties, en tenant compte des servitudes vis-à-vis de L’orateur propose dès lors le texte suivant:

Art. 577-4/1. Sans préjudice de l’existence de

l’association des copropriétaires d’un groupe d’immeubles, telle que prévue à l’article 577-5, les immeubles individuels du groupe ont un propre statut juridique de copropriété, pour autant que ces immeubles aient fait l’objet d’un acte de scission distinct et qu’un acte de base distinct, accompagné d’un règlement de copropriété, ait été transcrit au bureau des hypothèques. Les servitudes entre bâtiments et/ou autres parties du groupe faîtier d’immeubles doivent être inscrites dans les actes de base.

Ce “groupe d’immeubles” prévu par la loi peut consister tant en un groupe d’immeubles à appartements qu’en un groupe composé, d’une part, d’un

ou de plusieurs immeubles à appartements et, d’autre part, d’immeubles occupés à titre privatif et/ou exploités. Des modifi cations apportées à l’acte (ou aux actes) de base peuvent également créer des associations de copropriétaires pour des parties du groupe d’immeubles, dans des matières limitativement énumérées, nécessaires à la conservation et à l’administration desdites parties. Les règles de fonctionnement de chacune de ces associations sont déterminées dans les actes de base.

Ces associations sont également dotées de la personnalité juridique. 5. Exposé de M. Char les Van Poppel, 1) Concernant l’assemblée générale annuelle statutaire ou toute autre assemblée extraordinaire des copropriétaires, l’orateur propose d’apporter les améliorations suivantes au texte: – l’article 577-6, § 1er, alinéas 1er et 2, du Code civil, proposé par la proposition de loi n° 1334/001, devrait être libellé comme suit: “Chaque copropriétaire d’un lot fait partie de l’assemblée générale annuelle statutaire ou de toute autre assemblée extraordinaire des copropriétaires d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles et participe aux délibérations de ces assemblées.

Les assemblées générales ou toute autre assemblée extraordinaire sont présidées et dirigées par un copropriétaire.”. – L’orateur constate qu’en fait, l’article 577-6, § 4, du Code civil ne concerne pas les “parties communes” mais au contraire la partie que chaque appartement (donc copropriétaire), tel que décrit dans l’acte de base notarié, représente dans l’indivision totale de l’immeuble en question et selon laquelle: • le nombre de voix dont chaque copropriétaire dispose à l’assemblée générale est attribué; • les frais d’entretien des parties communes de l’immeuble sont calculés et portés à charge des propriétaires des lots qui forment l’immeuble.

Les frais d’entretien des parties privatives (appartements) sont entièrement à charge des propriétaires concernés.

Afi n d’éviter tout malentendu, l’orateur propose dès lors de remplacer l’article par ce qui suit: “Art. 577-6, § 4. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à la quote-part que représente son lot dans l’indivision totale du bâtiment telle que fi xée dans l’acte notarié de base.”. Enfi n, il propose de formuler comme suit l’article 577-6, § 5, alinéas 2 et 3, du Code civil, adaptés à la proposition de loi n° 1334/1: “Lors de l’assemblée générale annuelle statutaire ou de toute autre assemblée extraordinaire, aucun copropriétaire ne peut prendre part au vote pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents et/ou représentés.

En outre, un mandataire, copropriétaire ou non dans l’immeuble ou le groupe d’immeubles, ne peut prendre part au vote pour plus de 10% des voix présentes et/ ou représentées à l’assemblée des copropriétaires.”. 2) Concernant le conseil de surveillance Afin d’éviter toute confusion, l’orateur préconise d’adopter la formulation générale suivante de l’article 577-7, § 1er, 1°, proposé, tel qu’adapté à la proposition de loi n° 1334/1. “Art.

577-7, § 1er. “Sous réserve de conditions plus strictes fi xées par le règlement de copropriété, l’assemblée générale annuelle statutaire décide:

1° à la majorité des trois quarts des voix présentes ou représentées: a) …; b) …; c) de la création et de la composition d’un “Conseil de surveillance” choisi parmi les copropriétaires dans chaque bâtiment ou groupe de bâtiments qui comprend vingt lots ou plus. Ce conseil a pour mission de veiller à ce que le syndic désigné exécute les décisions de l’assemblée annuelle ou de toute autre assemblée particulière de copropriétaires selon la volonté de ces derniers.

Ce conseil peut obtenir tous les renseignements et une copie des documents relatifs à la gestion du bâtiment et exiger du syndic que ceux-ci soient communiqués aux copropriétaires; d) de la désignation d’un président-“copropriétaire” dans chaque bâtiment ou groupe de bâtiments de moins

de vingt lots, qui a pour mission de vérifi er si les actes de gestion du syndic sont conformes aux décisions de l’assemblée statutaire ou de toute autre assemblée particulière de copropriétaires. Ce président-copropriétaire peut exiger du syndic tous renseignements relatifs à la gestion du bâtiment en vue de les communiquer aux Le conseil de surveillance et le président-copropriétaire désignés à cet effet aux points c) et d) contrôlent également les comptes annuels et en font rapport à la prochaine assemblée annuelle statutaire, à moins que celle-ci ne désigne un expert agréé en qualité de vérifi cateur à cet effet.” L’orateur indique ensuite que la rédaction d’un rapport semestriel lui semble excessive, sauf dans le cas de travaux importants.

3) Concernant l’association des copropriétaires La proposition de loi n° 1334 vise à insérer, dans l’article 577-5, un § 3-1, rédigé comme suit: “L’association des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.” Quel est le but de cet ajout? Cela signifi e-t-il qu’un copropriétaire, en vue de se dégager de sa responsabilité, doit, pour la bonne règle, systématiquement s’opposer à toute transformation, ou lorsqu’il estime, en sa qualité de copropriétaire, que le syndic ne prend pas suffisamment de mesures conservatoires ou néglige visiblement de poser des actes de gestion provisoire en application de l’article 577-8, § 4, 4° et 6° du Code civil?

B. Échange de vues M. Olivier Hamal (MR) souhaite connaître l’opinion des intervenants en ce qui concerne la problématique des abstentions lors des assemblées générales. Quelle serait, selon eux, la meilleure manière d’appréhender cette question? La proposition de loi reconnaît que toutes les copropriétés ne fonctionnent pas de la même manière: alors que certaines ne rencontrent pas de problèmes majeurs, d’autres peuvent au contraire être assimilées à de véritables républiques bananières. La loi du 30 juin 1994 réformant la copropriété confère au syndic une mission de gestion et au conseil de

gérance la mission d’assister le syndic et de contrôler sa gestion. En l’occurrence, les termes “assister le syndic” créent une ambiguïté puisque le syndic est seul responsable de sa gestion. Dans certaines copropriété, le conseil de gérance est tout à fait inactif alors que dans d’autres, le syndic obéit aveuglément au conseil. Cela pose un problème de responsabilité. La proposition de loi entend clarifi er les choses en revoyant la fonction dévolue au conseil et en transformant son appellation en conseil de surveillance – ce qui permet d’insister sur sa fonction de contrôle.

La mission de ce conseil de surveillance sera d’assurer le suivi des décisions de l’assemblée générale mais également de conseiller le syndic. Les différents intervenants peuvent-ils souscrire à ce volet de la proposition de loi? Mme Clotilde Nyssens (cdH) constate chez certains intervenants une volonté de légiférer sur de nombreux détails de la problématique. Il est toutefois extrêmement difficile de tenir compte des multiples réalités de la copropriété et de savoir où poser la limite.

Les copropriétés de petite taille n’ont en effet pas nécessairement besoin d’une série de dispositions qui risqueraient – si elles leur étaient rendues obligatoires – d’engendrer des frais superfl us (par exemple en les obligeant à recourir à un réviseur ou à un huissier de justice).

M. Charles Van Poppel estime pour sa part qu’inscrire dans la loi de trop nombreux détails risque de créer plus de problèmes que de n’en résoudre. Si l’assemblée générale souhaite désigner un expert pour vérifi er le travail du syndic, qu’elle le fasse, mais il paraît inopportun d’imposer ce recours à un vérifi cateur dans tous les cas. Mme Zoé Genot (Ecolo-Groen!) remarque que les copropriétés constituent en quelque sorte des “mini-démocraties” dans lesquelles il est important que l’opposition puisse jouer son rôle.

Pour ce faire, il est essentiel que tous puissent accéder aux informations concernant la gestion de la copropriété. Or, il semble que, dans un grand nombre de cas, l’accès à l’information soit problématique. L’intervenante se demande par conséquent si la proposition de loi, dans sa rédaction actuelle, permet de répondre à ce problème. Par ailleurs, Mme Genot constate que l’existence d’une concurrence qui permet de comparer les prestations des différents syndics manque d’effet.

Elle devrait en effet permettre d’exiger d’un syndic des prestations de meilleure qualité. Or, tel ne semble pas être le cas.

M. Paul Renauld reconnaît qu’il est nécessaire de lever l’ambiguïté qui pèse sur le rôle du conseil de gérance. Il est toutefois essentiel de lui conférer un rôle de surveillance et de conseil auprès du syndic, lui permettant d’être proactif, notamment lors de la préparation du budget annuel. Sans ce rôle de conseil, cet organisme de surveillance risque d’être trop passif et de ne pas avoir la capacité d’infl uence nécessaire qu’en attendent les copropriétaires.

Il est également nécessaire de prévoir que ses membres doivent être élus périodiquement. Cette exigence permet aux copropriétaires qui n’en font pas partie de marquer leur confi ance ou, au contraire, leur méfi ance à l’encontre des membres du conseil. Le syndic, quant à lui, doit être un gérant et non un régent. Mme Edit Nisbet constate que le copropriétaire qui choisit de s’abstenir est pris en compte pour le calcul du quorum.

Par contre, il n’y a aucune raison d’interpréter son abstention dans l’un ou l’autre sens en la comptabilisant, par exemple, avec les votes positifs. D’autre part, avant l’adoption d’une loi réglementant la copropriété, les notaires avaient introduit une forme de cogestion. Depuis 1994, toutefois, seul le syndic est responsable de la gestion d’un immeuble. Toute immixtion du conseil de gérance dans cette gestion doit donc être tenue pour illégale.

Dans le cadre d’une copropriété, la séparation des pouvoirs est essentielle. À l’argument selon lequel il serait inutile d’obliger les petites copropriétés à se soumettre à une série de dispositions qui leur occasionneraient des coûts trop élevés, l’intervenante rétorque que la loi doit être la même pour tous. Le Code de la route s’applique lui aussi à tout le monde sans distinction. Il faut dès lors veiller à ne pas créer de discriminations.

Le problème actuel réside surtout dans la méconnaissance de la loi. À titre d’illustration, l’intervenante évoque la disposition selon laquelle “un extrait de l’acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché dans les huit jours de celle-ci de manière inaltérable et visible à tout moment à l’entrée de l’immeuble, siège de l’association des copropriétaires” (art. 577-8, § 2) qui est rarement appliquée en pratique.

Concernant l’accès à l’information, l’intervenante estime que la seule solution est de prévoir l’invalidité d’assemblées générales dont l’ordre du jour n’a pas été accompagné des documents nécessaires. Enfi n, il est presque impossible de dénoncer un syndic qui fait mal son travail. Les plaintes restent en effet sans effet et l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI) ne prononcent que très rarement les sanctions qui s’imposent.

Il ressort d’une question parlementaire posée par M. Hamal à la ministre compétente (CRIV 52 Com 131) que même le commissaire de gouvernement siégeant à l’IPI n’a soi-disant jamais constaté de dérives.

M. Charles Van Poppel ajoute que dans le cas d’immeubles récemment construits, les nouveaux copropriétaires ne peuvent généralement pas choisir le syndic qui a déjà été désigné par le promoteur immobilier. Il n’est pas toujours simple d’en changer, d’autant plus si le conseil de gérance ne dit rien. En ce qui concerne l’accès aux documents, le seul moyen pour être sûr de les obtenir est de ne pas payer les charges requises.

M. Raymond Kempeneers pense qu’en donnant une signifi cation aux abstentions, on parviendra peut-être à décourager les copropriétaires de s’abstenir lors des assemblées générales. remarque que certains copropriétaires souhaitent rester en dehors de certains confl its, raison pour laquelle ils préfèrent s’abstenir lors de certains votes. Pour remédier à cette situation, peut-être pourrait-on envisager d’instaurer le secret du vote.

M. Raymond Kempeneers reconnaît qu’au sein de sa copropriété, il existe certaines demandes allant dans ce sens. Toutefois, cela risquerait de compliquer encore plus la gestion de l’immeuble et de nuire à la transparence – transparence que l’on exige par ailleurs du syndic. Il est d’ailleurs parfois utile de savoir qui soutient ou non certaines décisions.

M. Charles Van Poppel craint que pareille interdiction ne dissuade les copropriétaires de prendre part aux L’intervenant se demande par ailleurs pourquoi la loi actuelle autorise un copropriétaire à donner procuration à une personne qui elle-même n’est pas copropriétaire.

Mme Edith Nisbet se demande pour sa part si l’on ne doit pas aller plus loin et interdire purement et simplement les abstentions. Pour le reste, elle juge indispensable qu’en cas d’empêchement, un propriétaire puisse envoyer à sa place quelqu’un pouvant défendre utilement ses intérêts (un avocat, par exemple).

M. Olivier Hamal (MR) évoque le cas d’un changement d’affectation d’un lot de l’immeuble (par exemple, un local commercial du rez-de-chaussée de l’immeuble que le propriétaire souhaite transformer en appartement). Malgré l’accord des services de l’urbanisme, ce changement d’affectation n’est pas entériné par l’assemblée générale en raison de plusieurs abstentions. Donner aux abstentions la valeur d’un vote positif permettrait de changer la donne.

Concernant le conseil de gérance, M. Raymond Kempeneers juge que, quel que soit le nom ou le rôle qui lui est donné, il faut essayer de lui laisser la possibilité d’être efficace. Conseiller le syndic, c’est plus que le surveiller: le conseil doit également pouvoir lui suggérer des choses. Il appartient aux autres copropriétaires de freiner le conseil de gérance lorsque celui-ci abuse de son rôle. La loi ne peut pas régler toutes les situations qui se présentent mais doit contenir des dispositions qui permettent à chacun de jouer efficacement le rôle qui lui est dévolu.

En l’occurrence, la rédaction actuelle de la proposition permet d’éviter de se reposer à chaque fois les mêmes questions. La proposition de loi opte pour la transparence en généralisant l’accès aux documents relatifs à des points inscrits à l’ordre du jour d’une assemblée générale. L’intervenant estime qu’il serait intéressant que tous les conseils de gérance se dotent d’un site Internet permettant aux copropriétaires de consulter les documents qui leur paraissent importants.

Le syndic qui détient toutes les pièces relatives à la gestion de l’immeuble devrait pouvoir les mettre à disposition via Internet.

M. Kempeneers constate que de nombreux copropriétaires sont mécontents du fonctionnement de leur syndic. Le choix du syndic est donc déterminant. Pour ce faire, il faut que la procédure conduisant à la désignation d’un syndic soit exigeante. Il faut également prévoir une

procédure permettant d’en changer lorsqu’il ne remplit pas ses missions de manière satisfaisante. Mme Carina Van Cauter (Open Vld) demande aux divers intervenants s’ils jugent utile de conférer à l’association de copropriétaires un privilège sur le lot du copropriétaire qui ne paie pas sa contribution aux charges.

M. Olivier Hamal (MR) précise en effet que sont jointes à la discussion de la proposition de loi n° 1334 d’autres propositions de loi qui visent à doter l’association de copropriétaires d’un privilège spécial lui permettant, en cas de défaillance de l’un d’entre eux, de récupérer le montant des charges impayées sur le produit de la vente de son bien.

M. Charles Van Poppel indique qu’en tous les cas, il est toujours possible de recourir à la saisie sur les biens du copropriétaire défaillant. Mme Edith Nisbet souligne que le problème principal est que les copropriétaires ignorent bien souvent tout des comptes de la copropriété. Il leur est dès lors presque impossible de connaître le montant des sommes encore dues par les autres. Dans tous les cas, il doit être possible d’agir bien avant la vente du lot du copropriétaire défaillant.

M. Paul Renauld constate que la seule solution possible pour éviter bien des déboires est de confectionner un budget annuel détaillé et d’agir rapidement en cas de défaillance, le cas échéant par voie de mise en demeure qui, si elle reste sans effet, pourra être suivie de l’intervention d’un avocat. L’intervenant prend l’exemple de son immeuble où grâce à ce système, les retards de paiement demeurent marginaux.

II. — AUDITIONS DU 14 JANVIER 2009 – MM. Yves Van Ermen et Walter Devlies, représentants de l’Institut professionnel des Agents immobiliers (IPI); – MM. Jacques Wollaert, Jan Jassogne et Willy Haegens, représentants de la Confédération des Immobiliers de Belgique (CIB), Flandre; – M. Vincent Similon, représentant de la “Chambre syndicale des Administrateurs de Biens (CSA)”; – Mmes Katelijne D’Hauwers et Béatrice Laloux,

représentantes du Syndicat national des Propriétaires et Copropriétaires (SNP);

• M. Geert Coene, Test-Achats.

A. Exposés 1. Exposés des représentants de l’Institut professionnel des Agents immobiliers (IPI) M. Walter Devlies, syndic, membre du Conseil national de l’IPI et vice-président du groupe de travail copropriété de l’Institut professionnel des Agents immobiliers explique que la Commission des Administrateurs de Biens de l’IPI a réalisé une étude afi n de présenter des propositions de modifi cation de la législation au niveau de la copropriété.

L’objectif est d’accroître la transparence dans le fonctionnement de l’association des copropriétaires et de mieux défi nir le rôle et les responsabilités de tous les intéressés.

M. Yves Vanermen, syndic, président de l’ABSA (Association belge des Syndics et Administrateurs de biens), est président du groupe de travail copropriété de l’Institut professionnel des Agents immobiliers. Afi n d’harmoniser les règles dans toutes les associations de copropriétaires, le groupe de travail copropriété estime que la loi du 30 juin 1994 doit être rendue complètement impérative. Actuellement, il existe en effet deux exceptions au caractère impératif.

La première se situe au niveau du quorum requis pour pouvoir tenir une assemblée générale. La deuxième concerne les majorités requises au niveau des votes. Ces exceptions n’ont pas beaucoup d’intérêt. Il n’existe pas d’éléments objectifs qui justifi ent qu’une association de copropriétaires doive voter pour un point avec une majorité plus importante que d’autres associations de copropriétaires ou que pour l’un ou l’autre point, un quorum particulier soit requis.

Comment expliquer à un copropriétaire que dans l’association de copropriétaires “X”, une certaine majorité soit requise au niveau des votes et que dans l’association de copropriétaires “Y”, une autre majorité soit requise pour le même point à l’ordre du jour? Les exceptions obligent le syndic à vérifi er pour chaque point à l’ordre du jour si le règlement général de copropriété prévoit une particularité au niveau du quorum ou de la majorité à atteindre.

Le syndic étant le représentant légal de l’ACP, il semble normal que tous les courriers ou actes qui s’y rapportent lui soient transmis. Force est toutefois de constater que ce n’est absolument pas le cas. En effet, un nombre important de secteurs, et citons principalement ceux des banques et des assurances,

envoient régulièrement des courriers aux sièges sociaux des ACP. Or, ceux-ci sont situés dans les immeubles, et plus particulièrement dans les halls d’entrée de ceux-ci. S’il existe une boîte aux lettres pour le syndic, le courrier simple pourra être réceptionné, même s’il ne sera pas nécessairement relevé le jour même. S’il n’y a pas de boîte, la situation se corse, par exemple lorsqu’il s’agit d’un envoi recommandé ou d’un exploit d’huissier.

Tous ces problèmes peuvent être résolus si l’on précise, dans la loi, que l’association des copropriétaires (ACP) élit son domicile au domicile du syndic ou dans ses bureaux. Il est nécessaire que l’ensemble des intervenants dans la copropriété, copropriétaires, occupants et tiers puissent rapidement identifi er le syndic en charge de l’ACP. Les ACP sont reprises dans la Banque-Carrefour des Entreprises.

Il serait bon de pouvoir utiliser cet outil afi n d’avoir une bonne connaissance de qui est le syndic et des données concernant le domicile de l’ACP. Des tiers pourraient ainsi obtenir toutes les informations utiles sur l’ACP sans devoir se déplacer à l’immeuble où elle a son siège. En effet, les informations de la BCE sont accessibles par Internet, par écrit ou par téléphone. La BCE collecte les données relatives aux ACP auprès des bureaux de l’enregistrement.

Ceci permet également de retrouver tous les bâtiments qui sont gérés par un syndic donné, par exemple lorsque celui-ci a été radié à la suite d’une procédure disciplinaire. L’objectif est que les ACP prennent des mesures pour sauvegarder le patrimoine immobilier commun. Il est alors important qu’il soit convenablement entretenu et que les travaux pour ce faire soient réalisés. La majorité des — des voix pour réaliser les travaux sur les parties communes est très importante.

Il est proposé de ramener cette majorité à 2/3 des voix présentes ou représentées. De nombreux problèmes pratiques se sont présentés lors des actes de disposition de bien immobilier commun, ceux-ci devant être votés à une majorité des 4/5 des voix. Or une telle mutation implique automatiquement la modifi cation des quotes-parts de copropriété, elle doit donc être décidée à l’unanimité. Afi n de répondre à cette contradiction, il est proposé qu’en cas de disposition d’un bien immobilier commun, la majorité pour permettre cette disposition et pour modifi er

les quotes-parts dans ce cas de fi gure soit identique et de 4/5 des voix présentes ou représentées. On constate par ailleurs qu’il y a lieu d’apporter certaines améliorations en ce qui concerne l’échange de données avec les notaires. Le délai de 15  jours dont dispose le syndic pour répondre au notaire est fort court. Cela signifi e, en pratique, qu’un syndic non professionnel ou un syndic professionnel travaillant en tant que personne physique ne peut être absent plus de 15 jours, sans quoi il ne peut respecter la loi, alors que le notaire dispose de délais plus longs pour les autres recherches qu’il doit effectuer.

Il serait donc préférable de porter le délai dont dispose le syndic pour répondre au notaire à 30 jours. Bien que de nombreux notaires demandent à connaître la dette de la partie cédant son titre de propriété visà-vis de l’ACP, cette demande n’est pas systématique. Si, toutefois, c’était le cas, le syndic aurait alors la possibilité d’informer le notaire d’une possible saisie-arrêt, si les sommes dues à l’ACP ne sont pas retenues sur le prix de vente.

Il existe cependant une autre solution pour régler ce problème. Ce serait aussi une bonne chose que les notaires puissent tout simplement informer le syndic de l’identité du nouveau copropriétaire et des nouvelles coordonnées du copropriétaire cédant son titre de propriété, ce qui permettrait de communiquer à ce dernier le dernier décompte des charges calculé à la date du transfert du titre de propriété et permettrait à l’ACP de récupérer les dettes éventuelles.

Conformément à l’article 5 de la proposition, en cas de scission du droit de propriété ou d’indivision, le notaire doit indiquer la personne qui exercera le droit d’assister à l’assemblée générale. La loi demande à plusieurs reprises au syndic de communiquer, dont une fois par voie recommandée, avec les personnes qui occupent l’immeuble mais qui ne disposent pas du droit de vote à l’assemblée générale de l’immeuble.

Cette information n’est pas toujours communiquée au syndic par le propriétaire, que ce soit à l’arrivée ou au départ de l’occupant. C’est le propriétaire qui est le seul capable à tout moment de dire qui occupe son bien. La responsabilité de la communication vers les occupants doit donc être celle des propriétaires, l’ACP communiquant aussi vers les occupants, à titre informatif, par voie d’affichage.

Les dettes que laissent certains copropriétaires au moment de la vente de leur appartement posent problèmes. Le syndic peut, dans le cas d’une vente de gré à gré, prendre les mesures nécessaires pour réaliser une saisie-arrêt. Mais cela n’est pas toujours possible. Après la vente et si la dette est importante, l’ACP agira en justice afi n de récupérer la somme. Si elle est peu importante, aucune poursuite ne sera entamée et il s’agira alors d’une perte sèche pour l’ACP.

Dans le cas d’une vente forcée également, l’ACP n’étant pas un créancier privilégié, elle n’est pas non plus garantie de récupérer son dû. Des propositions de loi ont été déposées depuis longtemps afi n de faire de l’ACP un créancier privilégié, sans succès jusqu’ici. Et même dans ce cas, d’autres créanciers pourraient être prioritaires. Ce problème serait résolu si la dette était liée au lot. L’acquéreur reprendrait alors à la fois l’actif et le passif du lot.

Il est évident que cette solution impose de prendre certaines précautions au moment de la conclusion du compromis de vente ou de la passation de l’acte de vente. Le vendeur peut déclarer par écrit qu’il n’existe aucune dette et qu’il autorise le notaire à retenir sur le produit de la vente les montants éventuellement dus. Une autre possibilité consiste à cantonner auprès du notaire le montant des dettes si elles ne sont pas certaines ou le montant nécessaire pour couvrir les dernières charges de la copropriété jusqu’au décompte fi nal du syndic.

C’est l’acquéreur qui doit tenu pour responsable. Il doit prendre les précautions nécessaires ou reprendre, en connaissance de cause, les dettes du vendeur vis-à-vis de l’ACP lorsqu’il négocie le prix d’achat. Pour conclure, l’orateur demande que la commission tienne compte du fait qu’il existe aussi bien des syndics professionnels que des syndics non professionnels et que les règles qui sont élaborées s’appliqueront aux deux groupes.

Toutes les responsabilités doivent être identiques, quelle que soit la nature du syndic. L’obligation de tenir une comptabilité en partie double et d’utiliser un plan comptable minimum normalisé est certainement une bonne chose. Mais prévoir qu’un syndic non professionnel peut tenir une comptabilité simplifi ée est inacceptable. Car ce dernier peut aussi bien administrer une copropriété de plusieurs centaines d’appartements avec des risques fi nanciers importants.

Le fait de travailler ou non avec une comptabilité simplifi ée devrait plutôt être lié à l’importance de l’ACP et/ou de l’importance des fl ux fi nanciers qu’elle génère.

Les syndics professionnels sont partisans d’une description plus précise de certaines pratiques, telles que les modalités de convocation de l’assemblée générale, d’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale, les documents à présenter à l’assemblée générale, la rédaction des procès-verbaux de l’assemblée générale et leur envoi. Toutes les propositions déposées vont dans le bon sens, mais un certain nombre de points en rendent l’application compliquée ou onéreuse.

Les adaptations nécessaires doivent dès lors être examinées. Les syndics professionnels sont en outre soumis à un code de déontologie.

M. Walter Devlies se dit en outre étonné des critiques négatives que contiennent les propositions de loi à propos des syndics. L’association professionnelle des syndics veille à ce que tout se passe correctement et il n’a pas connaissance de problèmes. Il importe principalement que la loi soit claire et que, sur la base de cette loi, les syndics disposent de directives claires et applicables excluant toute discussion.

De façon ponctuelle, l’orateur fait encore observer que la proposition visant à ne pas faire désigner de syndic pour une copropriété comptant 20 lots implique un choix arbitraire. Si le législateur fi xait un tel seuil, cela pourrait signifi er qu’un syndic ne doive pas être désigné pour 17 appartements de luxe, mais qu’il faille en revanche recourir à un syndic pour un complexe de garages de 21 emplacements.

Cela ne lui paraît guère logique.

M. Devlies estime enfi n que la déontologie en vigueur pour les syndics professionnels doit également s’appliquer aux syndics qui n’agissent pas à titre professionnel.

2. MM

. Jacques Wollaert, Jan Jassogne et Willy Haegens, représentants de la Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB) Vlaanderen M Jan Jassogne considère que le fait que la loi sur la copropriété n’a pas été modifi ée une seule fois en 13 ans est une confi rmation de sa qualité. Le législateur ne peut pas perdre de vue que la loi doit permettre de gérer tant une copropriété de trois lots qu’une copropriété de cinq cents lots. Les lots de certaines copropriétés sont surtout habités par les copropriétaires, d’autres sont surtout habités par des locataires. D’autres copropriétés encore comprennent tant des bureaux et des lieux de travail que des logements et d’autres encore ont surtout une affectation de seconde résidence ou de location de vacances.

• Quels sont les problèmes à résoudre? Groupe d’immeubles Dans les grands complexes, composés de plusieurs bâtiments, il y a un problème parce que tout doit être décidé en une seule assemblée générale, avec pour conséquence que les copropriétaires doivent se prononcer sur de nombreux points qui ne leur sont pas utiles et pour lesquels ils ne doivent pas non plus intervenir dans les frais. L’arrêt de la Cour de Cassation du 3 juin 2004 a indiqué clairement que les assemblées partielles ne peuvent pas prendre des décisions valables.

Entretien et rénovation de certaines parties privatives Selon les dispositions de nombreux statuts, ce sont surtout les terrasses, les revêtements de terrasses, les balustrades et les cloisons de séparation des terrasses qui sont entièrement ou partiellement des parties privatives. Pourtant, il est dans de nombreux cas presque impensable que, pour les terrasses qui se prolongent d’un appartement à l’autre et donc aussi pour les balustrades, et ce, souvent à une hauteur importante, chaque copropriétaire procède lui-même au renouvellement de sa balustrade, de ses cloisons de séparation et même du revêtement de la terrasse.

L’exécution de ces travaux requiert souvent des échafaudages coûteux, un bureau d’études et un coordinateur de la sécurité. L’arrêt de cassation du 1er avril 2004 hypothèque tous les travaux de rénovation importants et nécessaires aux façades et aux toits, si ces travaux ne sont possibles qu’en effectuant simultanément tant les travaux aux parties communes que les travaux aux parties privatives. En attribuant à l’assemblée générale une large compétence d’interprétation sur la question de savoir pour quelles parties privatives l’association des copropriétaires effectuera elle-même l’entretien et la rénovation, on évite de devoir modifi er les statuts.

Le juge peut annuler ou modifi er une décision irrégulière de l’assemblée Dettes On pourrait envisager de toujours lier les dettes au lot (cf. dettes de réserve et hypothèques). Lors de la transmission d’un lot, le syndic pourrait informer l’acheteur de l’existence de la dette, même d’une dette faisant éventuellement encore l’objet d’une procédure, et l’acheteur ou l’acquéreur pourrait alors tenir compte, lorsqu’il convient du prix de vente, de la dette encore impayée dont il devra s’acquitter.

• Diverses propositions ou possibilités de modifi cations législatives Conseil de surveillance La nouvelle dénomination du conseil de gérance exprime mieux la nature de la tâche de ce conseil: surveiller la gestion. La modifi cation de l’appellation n’empêche pas que le syndic et le conseil de surveillance puissent se réunir pour se concerter sur tous les problèmes de gestion. Il convient toutefois de déterminer clairement combien de voix une personne doit obtenir pour devenir membre du conseil de surveillance: 50% ou 75%.

Lettres recommandées Dans de nombreuses associations, les copropriétaires s’opposent à ce que les convocations doivent être envoyées par lettre recommandée pour, notamment, la convocation de l’assemblée générale. Il en résulte que, pour de nombreuses assemblées générales, il est décidé d’envoyer les convocations par courrier ordinaire. Cela semble être la solution la plus pratique et la moins chère. Devoir d’information L’actuel devoir d’information du syndic à l’égard du notaire est insuffisant et arrive trop tard.

L’une des propositions de loi prévoit le maintien du devoir d’information à l’égard du notaire ainsi qu’un nouveau devoir d’information à l’égard de certains candidats à l’achat. Il est exagéré d’imposer un double devoir d’information, certainement en raison du fait que les informations à fournir ne sont pas les mêmes dans les deux cas. Il est totalement illogique que ces informations devraient être fournies gratuitement ou, du moins, ne pourraient être facturées à la personne qui réclame ces informations.

Le fait qu’une assemblée générale doit avoir lieu chaque année peut bien sûr fi gurer dans la loi. Trois devis, rapports annuels (ou semestriels), notes (détaillées) lors de la convocation de l’assemblée générale, formalités détaillées pour les procurations … Les principales objections contre ces propositions, telles qu’elles sont formulées actuellement dans les diverses propositions de loi, sont les suivantes: – elles sont plus coûteuses; – elles alourdissent la procédure.

Limitation des procurations La limitation du nombre de voix dont peut disposer une seule personne, telle qu’elle est actuellement prévue par la loi, est trop large. Cependant, la règle des 10% proposée pour les plus petits immeubles posera de nombreux problèmes. Langue de la gestion Le législateur ne parle pas de l’emploi des langues autorisées. Aujourd’hui, il est possible qu’une majorité des copropriétaires désignent un syndic qui ne connaisse pas la langue de la région où le bien est situé, voire qui ne connaisse aucune des langues nationales.

M. Willy Haegens renvoie à la précédente audition, au cours de laquelle un certain nombre de copropriétaires avaient donné des informations sur le fonctionnement pratique dans leur immeuble. Un copropriétaire a affi rmé que les syndics ne seraient jamais sanctionnés. Il convient de démentir cette affirmation. Il existe depuis 1995  un organe disciplinaire, l’Institut professionnel des agents immobiliers, qui est notamment compétent pour les plaintes disciplinaires déposées contres les syndics. • Quelques observations des promoteurs immobiliers concernant la proposition de loi Description de l’acte de base – rapport de géomètre ou d’architecte (nouvel article 577-4, § 1er, du Code civil) La proposition de loi prévoit que la valeur d’une partie privative doit être établie par un géomètre ou un architecte indépendant de la construction.

Le segment de phrase “indépendant de la construction” n’est guère juridique et est susceptible de multiples interprétations. Qui plus est, le motif de cet ajout est obscur et il génère des frais inutiles. Fixation de la date de l’assemblée générale annuelle (nouvel art. 577-4, § 1er, du Code civil) La fi xation de la date de l’assemblée générale annuelle dans le règlement de copropriété posera des problèmes pratiques.

D’ordinaire, le syndic administre plusieurs immeubles et il faut notamment tenir compte de la disponibilité de salles (à coup sûr pour les plus grandes copropriétés). Une alternative possible est de fi xer lors de l’assemblée générale la date de la prochaine

L’assemblée générale doit être présidée par un copropriétaire (nouvel art. 577-6, § 1er, du Code civil) L’expérience montre que, dans les immeubles plus petits, il est préférable que l’assemblée générale soit présidée par un professionnel. La question des procurations est réglementée trop strictement (nouvel art. 577-6, § 5, du Code civil) Il n’est pas précisé clairement si l’on peut encore utiliser des formulaires de procuration pré-imprimés sur lesquels le mandant écrit de sa propre main “Bon pour pouvoir”.

La proposition limite le choix du copropriétaire. Le mandant doit en effet mentionner le nom du mandataire. Qu’advient-il si plusieurs copropriétaires désignent la même personne comme mandataire? Ils ne savent en effet pas si les autres copropriétaires seront présents ou non, ni qui ils ont éventuellement désigné comme mandataire. Le recours obligatoire aux procurations nominatives (même si c’est une procuration spécifi que) a pour effet, en cas de dépassement du plafond des 10%, d’éliminer ces procurations.

Abstentions et votes blancs (nouvel article 577-6, § 7, du Code civil) La pratique montre que différents copropriétaires s’abstiennent souvent lors de décisions qui ne les intéressent pas (travaux de peinture, réparations dans des parties qu’ils n’utilisent pas – entrée séparée). Nombreux sont les acteurs de la copropriété qui demandent que les règles de calcul de la majorité soient précisées. Plusieurs méthodes sont actuellement utilisées.

La proposition clarifi e la situation. Durée du mandat du syndic (nouvel article 577-8, § 1er, du Code civil) Selon le texte néerlandais de la proposition, le mandat du syndic peut excéder trois ans, alors que le texte français dit précisément le contraire. Le texte néerlandais doit sans doute être adapté en l’occurrence. Publication de la nomination du syndic (nouvel article 577-8, § 2, du Code civil) Comme le prévoit également la législation actuelle, la nomination du syndic doit être publiée par voie d’affi chage dans l’immeuble.

Outre l’affichage à l’entrée de la copropriété, il serait également utile de constituer

une banque de donnée distincte rassemblant toutes les associations de copropriétaires. De cette manière, on ne devrait pas nécessairement chercher les données relatives au syndic sur la porte d’entrée de l’immeuble. On pourrait proposer que – par analogie avec d’autres personnes morales (entreprises, asbl) – les coordonnées du représentant de la copropriété soient publiées au Moniteur et qu’elles puissent être consultées par le biais de la Banque-Carrefour des entreprises.

Diffusion des procès-verbaux (nouvel article 577-8, § 4, 2°, du Code civil) Il est en effet utile de fi xer un délai minimal pour l’envoi du rapport. Si le syndic veut des preuves, il doit envoyer le procès-verbal par lettre recommandée. Les copropriétaires ont accès à tous les documents (nouvel art. 577-8, § 4; 11°, du Code civil) La nouvelle disposition a des conséquences importantes. Ainsi, lorsqu’une procédure judiciaire est entamée contre un copropriétaire en défaut de paiement, les mauvais payeurs ont aussi accès aux documents de la partie adverse.

Qu’en est-il si le syndic dispose de documents confi dentiels, en matière de médiation de dettes, par exemple? Présentation de trois devis pour la mise en concurrence visée à l’article 577- 7, § 1er, 1° (nouvel art. 577-8, § 4, 12° du Code civil) Pour quels marchés et contrats une mise en concurrence est-elle obligatoire? S’agit-il d’une obligation légale, statutaire, conventionnelle? La proposition de loi ne clarifi e pas cet aspect.

Il arrive que le syndic ne reçoive aucune réponse lorsqu’il demande des devis. Pour certains travaux, le marché se limite même à un seul fournisseur. Dans plusieurs cas, il n’est pas réaliste de devoir présenter trois devis. On pourrait proposer que trois devis doivent systématiquement être demandés lorsque les travaux excèdent un certain prix. Gestion financière (nouvel article 577-8, § 4, 16°, du Code civil) Il est positif que des accords soient conclus concernant la gestion fi nancière selon les principes de la double comptabilité.

Cependant, il est impératif que toutes les responsabilités soient identiques, quelle que soit la nature du syndic. Le fait qu’un syndic non professionnel puisse tenir une comptabilité simplifi ée ou que l’on puisse travailler ou non selon une comptabilité simplifi ée devrait

davantage dépendre de l’importance de l’ACP et/ou de l’ampleur des fl ux fi nanciers qu’elle génère. Association des copropriétaires en tant que créancier privilégié Il n’est pas rare que les dettes de certains copropriétaires posent problème lorsque ceux-ci vendent leur appartement. Dans le cas d’une vente de gré à gré, le syndic peut prendre les mesures nécessaires pour réaliser Accorder un privilège à l’association des copropriétaires est une bonne chose, dans l’intérêt de l’ensemble des • Autres points d’attention – ne fi gurant pas encore dans la proposition de loi: Échange d’informations entre les membres de l’ACP/ personnes titulaires d’un droit réel (article 577-8, § 4, 8°, du Code civil + article 577-10, § 4 du même Code).

Conformément à la loi (article 577-8, § 4, 8°, du Code civil), le syndic est chargé de communiquer avec toute personne occupant l’immeuble mais ne disposant pas du droit de vote à l’assemblée générale. Ces données ne sont cependant pas toujours fournies par le propriétaire au syndic ni lorsque l’occupant prend possession des lieux, ni lorsqu’il les quitte. Les propriétaires doivent par conséquent être responsables de la communication envers les occupants.

La loi prévoit (article 577-10, § 4, du Code civil) que le syndic doit informer toute personne titulaire d’un droit réel sur l’immeuble. Cette obligation n’est pas réalisable en pratique car le syndic ne dispose pas de ces informations. Échange d’informations avec les notaires (art. 577- 11 du Code civil) L’échange d’informations entre le notaire et le syndic en cas de transmission d’une copropriété constitue un élément important de la loi du 30 juin 1994.

On constate toutefois qu’un certain nombre d’améliorations doivent être apportées. Le délai de quinze jours imparti au syndic pour répondre au notaire est très court. Il est proposé de porter à trente jours le délai dans lequel une réponse doit être fournie au notaire. En outre, cette information devrait déjà être disponible lors de la signature du compromis de vente. Lorsque l’acheteur n’obtient cette information que lors de la pas-

sation de l’acte notarié, il est trop tard. L’acheteur aurait dû disposer de cette information. Élection de domicile de l’association des copropriétaires auprès du syndic Comme le syndic est le représentant légal de l’association des copropriétaires, il semble normal que toute la correspondance ou les actes qui y ont trait arrivent chez le syndic. Or, on constate que, dans la pratique, il n’en va absolument pas ainsi.

Des courriers sont régulièrement adressés au siège social de l’association des copropriétaires, si bien qu’une grande partie de la correspondance s’égare. Toutes les copropriétés ne possèdent pas une boîte aux lettres distincte.

M. Wollaert se rallie aux propos des représentants de CIB-Vlaanderen et des membres de la commission “copropriété” de l’IPI. Communication préalable aux copropriétaires des documents qui seront examinés à l’assemblée générale Si les propriétaires usent en masse de ce droit, cela occasionnera une perte de temps énorme en raison des consultations au bureau du syndic. Communication aux copropriétaires de la liste mise à jour des autres copropriétaires Un juge de paix a estimé, dans un jugement rendu il y a déjà quelques années, que, pour les copies, une contribution de 13 francs belges à l’époque ou 0,32 euro par copie était équitable.

Il semble dès lors indiqué de limiter la communication aux membres du conseil de gérance. Délai d’envoi du procès-verbal de l’assemblée générale + commentaires On peut attendre d’un bon syndic qu’il ait minutieusement préparé son assemblée et qu’il soit en mesure d’en rédiger correctement le procès-verbal. Rédiger un projet de procès-verbal et le faire signer à la fi n de l’assemblée générale, comme le prévoit actuellement la proposition de loi, n’améliorera pas toujours la qualité du rapport.

Le fait que des copropriétaires puissent, dans les 10 jours qui suivent l’assemblée générale, envoyer au syndic un résumé des commentaires, en lui demandant de l’annexer au procès-verbal, engendrera des frais supplémentaires inutiles. Ces commentaires doivent en effet être photocopiés et communiqués à tous les

Règles en matière de comptabilité Actuellement, les syndics professionnels tiennent déjà une comptabilité suivant les principes de la comptabilité en partie double. Dans ce contexte, un journal des clients, un journal de banque et un journal des achats par fournisseur sont imprimés à l’attention du conseil de gérance, en plus du relevé individuel, accompagné d’une liste des factures par type de frais, qui est envoyé aux propriétaires.

Pour terminer, ce type de programme donne le bilan. Ce système permet au conseil de gérance de vérifi er la comptabilité dans un délai très court. Le système est disponible sur le marché et peut donc être imposé au syndic à un prix acceptable. Si les décomptes sont vérifi és par les conseils de gérance avant d’être envoyés aux propriétaires, toutes les discussions sur les fi nances peuvent être évitées dans les assemblées générales.

La présentation d’un budget annuel permet aux propriétaires qui louent leur bien de se faire une idée de la provision mensuelle qu’ils doivent facturer à leurs locataires. L’imposition d’un plan comptable général entraîne des coûts importants pour le syndic. Étant donné qu’en cas d’introduction d’un nouveau programme de syndic, le transfert ne peut généralement s’effectuer qu’immeuble par immeuble, après la clôture d’un exercice comptable, une telle opération dure au moins un an et il faut souvent réintroduire toutes les données de base de l’immeuble et des propriétaires.

Ce travail nécessite pratiquement un collaborateur supplémentaire. Une loi sur la copropriété doit être appliquée de manière uniforme dans tous les immeubles. Il est par conséquent inacceptable qu’une comptabilité simplifi ée puisse être appliqué pour les petits immeubles et les syndics non professionnels. Début du délai de recours de trois mois contre une décision de l’assemblée générale Si le délai de recours ne commence à courir qu’à partir de la date de notifi cation aux propriétaires et non à partir de la date de l’assemblée générale, cela implique que les rapports doivent également être envoyés par courrier recommandé.

Informations au notaire en cas de transfert de propriété L’envoi des trois derniers rapports annuels et la fourniture des charges et des décomptes des deux dernières années au notaire entraînent de nouveau un surcroît de travail et de frais. Le propriétaire qui vend son bien dispose en effet déjà de tous ces documents. Honoraires Certains immeubles ne veulent payer qu’une rémunération minimale pour les prestations de leur syndic.

Il ne faut dès lors pas s’étonner que le service presté soit médiocre. Les honoraires actuels se fondent sur les neuf missions du syndic prescrites par la loi. Si l’on étend les obligations des syndics, il faut augmenter sensiblement leurs honoraires. Un bureau de syndic est un prestataire de services à haute intensité de main-d’œuvre dont la grande majorité des coûts sont des coûts de personnel. On ne peut non plus perdre de vue que diverses législations ont, ces dernières années, déjà sensiblement alourdi les prestations des syndics: Ovam, AR ascenseurs, dossier d’intervention ultérieure, etc.

L’usage qui prévaut dans le secteur de tenir les conseils d’administration et les assemblées générales le soir entraîne également des frais de personnel élevés. La grande majorité des immeubles est actuellement administrée de façon harmonieuse et sans problème. La question est de savoir s’il faut, à cause d’une petite minorité d’immeubles moins bien gérés, adapter une législation, ce qui entraînera une augmentation sensible du coût.

Les associations de propriétaires doivent prendre conscience du fait que, compte tenu de ce qui est demandé, les honoraires devront se situer entre 25 et 30 euros par appartement et par mois. 3.

M. Vincent Similon, représentant de la Chambre syndicale des Administrateurs de biens (ABSA), rejoint ce qui a été dit lors des précédentes interventions. Il attire également l’attention sur le fait que si les résultats des votes lors des assemblées générales devaient être repris en annexe des procès-verbaux, cela nécessiterait certainement de 50 à 100 pages supplémentaires. Au vu des prix demandés pour les copies, il est probable que cette mesure ne réjouisse pas particulièrement les

Un autre élément qui est susceptible de poser problème concerne l’obligation pour l’ensemble des copropriétaires de signer le procès-verbal de l’assemblée. Il ne faut pas perdre de vue que certaines assemblées sont composées de centaines de copropriétaires. Cette mesure risque donc d’allonger considérablement la durée de certaines assemblées. 4. Mme D’Hauwers, directrice du Syndicat général des propriétaires et copropriétaires (SGP) explique que son association n’a aucun but commercial, mais qu’elle fournit surtout des conseils à ses membres et intervient en tant que groupe de pression.

L’oratrice fait toutefois observer que l’instauration de la nouvelle loi a entraîné une hausse exponentielle des demandes d’avis. Des problèmes existent donc bel et bien. Le SGP avait déjà eu l’occasion de communiquer ses observations à l’occasion de la rédaction de la proposition de loi. Le texte à l’examen contient une réglementation transparente et résout un certain nombre de problèmes qui se posent actuellement.

Mme Béatrice Laloux, représentante du Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires, estime que la présente proposition de loi rencontre pleinement les exigences du SNP. L’intervenante rappelle qu’il avait fallu en 2005, soit près de 10 ans après l’adoption de l’actuelle loi, mettre en place une commission d’évaluation tant la loi actuelle est lacunaire et difficile à appliquer. Certains se demandent s’il était bien nécessaire de rédiger une nouvelle loi.

A cette question il convient de répondre qu’il serait irréaliste de préconiser la modifi - cation des statuts. En effet, la plupart d’entre eux sont rédigés par le notaire et le promoteur, avant même que les lots n’aient été vendus. Or, il est évident que le promoteur à tout intérêt à garder la main mise sur la gestion du bâtiment et évitera plus que probablement d’inclure dans les statuts des dispositions relatives au conseil de gestion.

Si les statuts peuvent bien entendu être modifi és ultérieurement, cela ne se fait jamais sans mal. Il faut arriver à réunir les copropriétaires, les convaincre du bien fondé des modifi cations à apporter et réunir les majorités nécessaires. Il va sans dire que certaines modifi cations relèvent du parcours du combattant. Pour toutes ces raisons, il est sans aucun doute préférable que le législateur intervienne.

La France a d’ailleurs également retenu cette solution et a rédigé une loi bien plus détaillée que la présente proposition.

La future loi devra concilier deux principes contradictoires, à savoir d’une part, permettre à chacun de s’exprimer librement et d’autre part être efficace. On peut espérer à terme arriver à un changement de mentalité, avec notamment moins de refl ex individualistes lors des réunions. En ce qui concerne l’écoulement du délai de trois mois qui rend la décision systématiquement obligatoire en l’absence d’opposition, il serait peut-être préférable de prévoir une possibilité d’allonger ce délai en cas d’irrégularités graves dans la décision.

Une décision entachée d’irrégularité ne peut être confi rmée que par le seul écoulement d’un délai de trois mois. L’intervenante se rallie par ailleurs à l’idée de limiter le rôle du conseil de gérance à une fonction de surveillance. Il ne semble à l’heure actuelle pas encore opportun de lui donner trop de pouvoirs dans la gestion en tant que telle. Sur ce même conseil de gérance il pourrait être intéressant d’organiser l’élection de ses membres en plusieurs tours de scrutin, au cours desquels chaque électeur ne peut voter que pour une seule personne à la fois.

Le troisième organe de la copropriété est le syndic. Ceux-ci sont souvent désignés injustement comme la cause de tous les maux. Il ne faut toutefois pas oublier que certains reproches sont justifiés pour certains syndics! Il est dès lors essentiel de baliser ce métier. Certains syndics ne se rendent pas toujours compte qu’ils sont au service de la copropriété et non pas les patrons. En balisant leur action et en imposant certaines règles (par exemple que le syndic demande plusieurs devis avant d’accepter un marché), on améliorera leurs relations avec les copropriétaires.

Il est certain que cette nouvelle loi générera des coûts supplémentaires pour les copropriétaires. Ceci ne doit toutefois pas servir d’alibi aux syndics pour s’y opposer. Il ne faut en effet pas oublier qu’il existe à l’heure actuelle de nombreux moyens pour réduire les coûts. Il n’est ainsi pas toujours nécessaire d’envoyer des centaines de copies à chaque copropriétaire, alors qu’un e-mail suffirait.

Par ailleurs, une augmentation des coûts ne doit pas directement être perçue comme négative, si elle permet d’améliorer substantiellement la qualité du travail fourni.

5.

M. Geert Coene, représentant de Test-Achats, estime que les propositions de loi constituent un progrès important dans la protection du petit copropriétaire. Une première proposition1 vise à instaurer un privilège spécial en faveur de la copropriété lorsque certains copropriétaires sont en défaut de paiement. La deuxième proposition déposée par Mme Nyssens2 vise à adapter les dispositions suivantes du Code civil relatives à la copropriété.

Art. 577-4/1:

Pour les grands complexes immobiliers, la proposition prévoit plusieurs associations, dotées de la personnalité juridique. La proposition prévoit également d’accorder une certaine autonomie à ces associations. Cette autonomie concerne des matières limitativement énumérées “nécessaires à la conservation et à l’administration desdites parties”. Quelle peut être l’étendue de cette autonomie? Ira-t-elle jusqu’à l’attribution d’une autonomie fi nancière aux diverses entités? Dans certains cas, cela serait souhaitable.

Un exemple: un complexe immobilier se compose de quatre immeubles A, B, C et D, occupés chacun par quatre propriétaires. L’immeuble D est un très vieux bâtiment rénové, alors que les autres immeubles sont neufs. Les problèmes sont particulièrement nombreux dans l’immeuble D. Les copropriétaires de l’immeuble D souhaitent que l’association fasse des démarches en vue de réaliser de grands travaux, mais ils se heurtent à l’opposition des propriétaires des autres immeubles, qui affirment ne pas devoir supporter les frais des défauts de l’immeuble D.

Conformément à la législation actuelle, les copropriétaires disposent d’un droit de vote selon leurs quotesparts dans la communauté constituée des immeubles A, B, C et D. En revanche, tous les frais incombent à tous les copropriétaires, quel que soit l’immeuble concerné. Cette autonomie peut-elle être telle que cette association dispose, à l’instar de toute association de copropriétaires, de moyens fi nanciers propres provenant exclusivement des cotisations des propriétaires des appartements relevant de cette association? Chambre, 16 août 2007, Doc.

52 0110/001, proposition de loi modifi ant la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, en vue de créer

un privilège en faveur des associations de copropriétaires. Proposition de loi modifi ant certaines dispositions du Code civil relatives à la copropriété, Chambre, DOC 52 123/001, 22 août 2007.

Nouvel article 577-6, § 1erbis: Un point peut être mis à l’ordre du jour à la demande de l’un des propriétaires. Le(s) propriétaire(s) ne pourra (pourront) pas déterminer à quel moment leur question sera mise à l’ordre du jour. L’année suivante est souvent trop tard. Les abstentions sont considérées comme des votes positifs: dans ce cas, pourquoi s’abstenir? Cela ne semble pas logique. Nouvel article 577-7 § 1er, d: En vertu de cette disposition, l’assemblée générale décide à la majorité des trois quarts des voix du montant des marchés à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

Que se passe-t-il si l’assemblée générale n’a pas réglé cette question? Dans ce cas, trois devis devraient toujours être présentés de plein droit lorsqu’il s’agit de travaux qui ne font pas partie des travaux relevant de la gestion normale du syndic (art. 577-8, § 4-4, 4°). Nouvel article 577-8, § 4, 15°: L’obligation de fournir la liste des autres copropriétaires à un propriétaire est positive. Cette obligation existet-elle également à l’égard d’un futur propriétaire? Test-Achats estime que tout intéressé devrait avoir le droit de consulter la liste des propriétaires.

Article 577-9, § 1er L’association est présumée avoir qualité pour agir en justice. En outre, le syndic est habilité à agir en justice pour “prendre des mesures conservatoires”. Cette compétence va trop loin. Il convient de fi xer des conditions claires dans lesquelles cette intervention est autorisée, par exemple uniquement dans les cas d’urgence, lorsque l’association risque de subir un préjudice irréparable en cas d’inaction du syndic.

Il convient également de prévoir que la mesure conservatoire doit être confi rmée dans un délai déterminé par l’assemblée générale.

Article 577-11, § 1er: Le vendeur doit produire une attestation du syndic concernant les informations fi nancières (notamment le fonds de réserve et le fonds de roulement). Que se passe-t-il si le syndic ne produit pas cette attestation en temps voulu? Doit-il dans ce cas être tenu pour responsable? • La réception des parties communes (non réglé) Lorsqu’ils achètent un appartement sur plan, il arrive souvent que les propriétaires ne se connaissent pas au moment où les parties communes doivent être réceptionnées.

La situation est très souvent chaotique et le syndic est toujours celui qui a été désigné par le promoteur ou un candidat présenté par celui-ci. Il intervient souvent lors de la réception des parties communes. Il s’agit pourtant d’une matière spécifi que pour les nouveaux propriétaires. Il conviendrait de prévoir expressément que la réception provisoire des parties communes ne peut avoir lieu avant que 1) l’assemblée générale des copropriétaires ait nommé un syndic dans les cas visés à l’article 577- 8, § 1er et 2) à condition qu’un quorum de — des voix soit atteint.

B. Échange de vues avec les membres M. Olivier Hamal (MR) souligne que le Code de la copropriété est un matière complexe, où il n’est pas toujours évident de trouver la bonne solution, en raison notamment des facteurs humains à prendre en compte. Nulle part dans les développements de la présente proposition, il n’a été question de fustiger le travail des syndics. S’il existe des problèmes, on ne peut certainement pas les généraliser, de nombreux syndics faisant de l’excellent travail.

De plus, tous les problèmes ne peuvent leur être attribués. Les copropriétaires aussi ont leur part de responsabilité. Il est toutefois important de baliser le terrain, notamment sur l’inscription de nouveaux points à l’ordre du jour. Il faut que la loi détermine clairement les modalités d’inscription. De même, il est nécessaire de trancher une bonne fois pour toute sur le sort des abstentions lors des votes.

Il faut que l’on sache de quelle manière elles doivent être prises en considération.

Mme Zoé Genot (Ecolo-Groen!) aimerait savoir ce que les personnes auditionnées pensent de l’idée que l’ordre du jour détaille clairement les différents points qui devront être soumis au vote lors de l’assemblée. En ce qui concerne la comptabilité des copropriétés, quel type de comptabilité pourrait être utilisé, afi n que chacun puisse l’utiliser et qu’il soit suffisamment standardisé. Sur ce point, serait-il possible de permettre aux copropriétaires d’avoir accès aux extraits de compte, car ceux-ci ont l’avantage de permettre une lecture claire et facile des rentrées et dépenses.

Pourquoi la future loi ne pourrait être d’ordre public?

M. Yves Van Ermen, représentant de l’Institut des Professionnels de l’Immobilier, fait remarquer que l’obligation de posséder un compte bancaire par copropriété fait déjà partie du Code de déontologie des syndics. Il est évident qu’une présentation claire de la comptabilité est absolument nécessaire. Si le travail est bien fait, les comptes ne sont jamais refusés. En ce qui concerne une éventuelle informatisation des données à mettre à la disposition des copropriétaires, l’intervenant fait remarquer qu’il est un des seuls à proposer un site internet aux copropriétaires des biens immobiliers dont ils s’occupent.

Or, force est de constater que la fréquentation du site reste sporadique. Il est clair que les gens attendent que les informations leur tombent dans les mains. Par rapport à l’ordre du jour, il demande aux copropriétaires de demander l’inscription d’un point jusqu’à un mois avant la tenue de l’assemblée. Par contre, chacun peut y inscrire ce qu’il désire. Le syndic ne préjuge pas de l’opportunité de discuter d’un point, plutôt qu’un autre.

National des Propriétaires et des Copropriétaires, fait remarquer qu’il pourrait être envisageable de ne reprendre que les votes négatifs et les abstentions, afi n d’éviter de reprendre l’ensemble des votes positifs.

M. Vincent Similon, représentant de la Chambre syndicale des Administrateurs de biens (ABSA), se demande ce qu’il faut faire si un copropriétaire refus que l’on transmette ses données. III. — AUDITIONS DU 21 JANVIER 2009 — représentants de l’Union royale des juges de paix et des juges de police • M. Bert Janssens, président de section de l’URJPP, juge de paix 5e canton d’Anvers • M. Vincent Bertouille, juge de paix à Bruxelles • M.

Jules Malaise, juge de paix — représentants de la Fédération royale du notariat belge • notaire Bart Van Opstal, président de la Fédération royale du notariat belge • notaire Pierre Van den eynde, président de la Commission notariale du droit des obligations • notaire Hans De Decker, ancien président de la Commission notariale du droit des obligations — représentants de l’Institut des réviseurs d’entreprises • M.

Pierre P. Berger, président de l’Institut des réviseurs d’entreprises • M. Michel de Wolf, vice-président de l’Institut des réviseurs d’entreprises • M. David Szafran, secrétaire général de l’Institut des — M. André Bert, président, et Mme Micheline Claes, vice-présidente de l’Institut des experts-comptables et des conseils fiscaux — Mme Corinne Mostin, avocate 1. Intervention de MM. Bert Janssens, Vincent Bertouille et Jules Malaise, Union royale des juges de paix M.

Bert Janssens constate que les confl its qui surgissent dans le domaine de la copropriété sont souvent bien pires que les confl its de voisinage. Dans les grandes villes, ces confl its opposent souvent des personnes qui ne sont plus actives dans la vie professionnelle et qui disposent de temps pour examiner les choses en profondeur. À Anvers, de nombreuses personnes ont acheté un appartement dans les années soixante.

Aujourd’hui, ces immeubles doivent faire l’objet

de rénovations d’envergure (ascenseurs, terrasses,…). Cette situation est génératrice de confl its en raison des coûts qu’elle implique et du manque de moyens d’une série de copropriétaires. Du point de vue des juges de paix, la loi de 1994 a donné lieu à peu de problèmes et ne doit par conséquent pas être revue fondamentalement. Il n’empêche évidemment qu’il est toujours possible de procéder à certaines améliorations.

La proposition de loi concerne principalement les relations au sein de la copropriété. L’intervenant ne formulera par conséquent que très peu de commentaires. En ce qui concerne la convocation en conciliation, M. Janssens rappelle que dans l’état actuel des choses, cette procédure qui permet d’éviter une série de frais judiciaire est facultative.

M. Vincent Bertouille remarque qu’à Bruxelles, les problèmes qui peuvent se poser en matière de copropriété sont distincts de ceux qui peuvent se poser dans une ville comme Anvers. Bruxelles est en effet caractérisée par un grand nombre de copropriétés de petite taille. Les problèmes qui y surgissent résultent généralement de l’insolvabilité de l’un des copropriétaires. Il est évident que, dans ces cas-là, les dispositions de la proposition de loi qui concernent la mise sur pied d’un conseil de surveillance ou encore la création d’un site Internet sont de peu d’utilité.

Il paraît par contre essentiel de ne pas imposer à ce type de copropriétés une paperasserie inutile. Un des éléments qui se dégagent du texte en discussion est la volonté des auteurs de la proposition de renforcer le rôle des copropriétaires. L’intervenant s’interroge quant à l’utilité de mentionner, dans l’acte de base, la manière dont ont été réparties les charges. Il remarque encore que le délai d’appel pour contester une décision de l’assemblée générale débuterait dorénavant à partir de l’envoi du PV et non de la tenue de l’assemblée générale.

La conséquence de cette modifi cation n’est pas anodine dans la mesure où le délai commencera donc à courir à des moments différents pour les uns et les autres alors que les décisions qui sont concernées sont des décisions prises erga omnes.

L’intervenant estime qu’il faut veiller à ne pas donner à un copropriétaire un poids démesuré qui aboutirait à paralyser le fonctionnement des copropriétés et à mettre de ce fait en péril des travaux qui doivent absolument être réalisés.

M. Bertouille juge en effet qu’il est rare d’assister à de réels abus de majorité. Le problème est plutôt que certains copropriétaires ne comprennent pas que leur opinion est minoritaire. Pour garantir le fonctionnement de la copropriété, il faut qu’elle puisse disposer d’une représentation efficace. Dans ce contexte, outre un pouvoir général de gestion, le syndic devrait également être habilité à récupérer les charges impayées: la convocation d’une assemblée générale à cette fi n est trop lourde.

Enfi n, le syndic a également une responsabilité en matière de tenue des comptes que le texte de la proposition de loi semble toutefois exclure (cf. les dispositions relatives au “vérifi cateur” des comptes). M.Jules Malaise souligne pour sa part que le juge de paix doit principalement connaître de trois problèmes spécifi ques: – la question des charges dues ou contestées en tout ou en partie; – la demande de désignation d’un syndic provisoire surgissant dans le cadre d’un confl it entre copropriétaires et le syndic qui, par voie de conséquence, néglige ses missions.

Confronté à la défaillance du syndic, un copropriétaire saisit le juge de paix par requête. Ce dernier désigne un avocat dont la mission sera de convoquer une assemblée générale afi n de désigner un nouveau syndic;

– la contestation des critères d’utilité (par exemple, quelle est la valeur de l’ascenseur pour le copropriétaire dont l’appartement se trouve au rez-de-chaussée?). Pour le reste, l’intervenant se dit favorable à la généralisation d’un mode unique d’introduction de l’instance. Il conviendra également de prévoir un délai permettant la mise en conformité des actes de base et des règlements de copropriété aux modifi cations légales qui seront adoptées.

2. Exposé de MM Bert Van Opstal, Pierre Vanden Eynde et Hans De Decker, Fédération royale du notariat belge MM. Bert Van Opstal, Pierre Vanden Eynde et Hans De Decker donnent un aperçu des problèmes que les notaires constatent dans l’application des dispositions contraignantes des articles 577-3 et suivants du Code civil. – Groupes d’immeubles bâtis Dans la pratique, c’est la gestion (pratique) de groupes d’immeubles qui pose problème, et ce, eu égard notamment à l’arrêt du 3 juin 2004 rendu par la Cour de cassation.

Les propositions nos 1334/4 et 0123/001 à l’examen prévoient toutes deux une réglementation pour les groupes d’immeubles bâtis permettant la création d’associations distinctes dotées de la personnalité juridique. La Fédération royale du notariat belge (FRNB) peut se rallier à ce principe. Peut-être pourrait-on envisager de prévoir la possibilité d’élargir l’objet de l’association des copropriétaires, de sorte qu’elle puisse avoir d’autres objets, certes non commerciaux (par exemple, les résidences-services).

La proposition n° 0684/001 propose une réglementation en ce sens. – le droit de copropriété concernant les parties communes La FRNB se demande si, dans certains cas, il ne serait pas opportun d’attribuer les parties communes à l’association des copropriétaires. 1. La loi du 30 juin 1994 interdit les “sous-indivisions” (interdiction qui a été confi rmée par la Cour de cassation dans son arrêt du 3 juin 2004).

La proposition à l’examen mettrait un terme à ces “sous-indivisions” et offrirait une solution pour de nombreux régimes de copropriété dont les statuts prévoient encore ces “sous-indivisions”. 2. La modification des statuts est pratiquement impossible pour de nombreuses copropriétés, en particulier en cas de transmission d’une partie commune (par exemple, la vente d’une parcelle de terrain), qui entraîne une modifi cation des quotes-parts dans les parties communes attribuées à un lot:

a. l’identité complète de tous les copropriétaires ainsi que l’origine de la propriété doivent obligatoirement être mentionnées. b. il y a insécurité juridique étant donné que, dans les grandes copropriétés, il y a de très fréquents changements de copropriétaires (décès, vente, division,…) c. toute modifi cation de la répartition des quotesparts dans les parties communes (en particulier, en cas de transmission d’une partie des parties communes) requiert l’accord de tous les créanciers hypothécaires, titulaires d’une hypothèque sur un lot privatif.

Leur accord donne également lieu à l’établissement d’un acte portant radiation partielle de l’inscription hypothécaire. En conclusion, la proposition à l’examen fait en sorte que toute transmission d’un lot privatif n’emporte (plus) aucune transmission d’une partie commune. – L’exception relative au champ d’application Le critère relatif à la “nature du bien” entraîne dans la pratique beaucoup de confusion et de discussions. – La notion de “transmission” au sens de l’article 577- 11 du Code civil Dans la pratique, cette notion provoque parfois des discussions, à coup sûr lorsque l’association des copropriétaires projette d’effectuer de grosses dépenses.

La notion de “transmission” ou de date/moment de la transmission doit être précisée. Il y a effectivement une différence entre le moment de la transmission entre parties et celui de l’opposabilité de la transmission vis-à-vis de l’association des copropriétaires (dans la mesure où elle est un tiers de bonne foi conformément à l’article 1er du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe).

À cet égard, la proposition modifi ant l’article 577-11 contenue dans la proposition de loi n° 0123/001 (p.16) mentionne également “la date à laquelle le transfert prend effet”. La sécurité juridique commande que cette notion soit clairement défi nie. La FRNB observe que l’article 577-11 du Code civil porte sur la “transmission de propriété” (donc y compris à la suite d’un décès). La proposition de loi n° 1334/001 parle “de transmission, de division ou de démembrement du droit de propriété” (ce qui représente un champ d’application plus large que les obligations existantes prévues à l’article 577-11 du Code civil) lorsqu’est prévue

l’obligation, dans le chef du notaire, de communiquer la date de l’opération ainsi que l’identité de la personne concernée. La proposition n° 0123/001 contient une disposition similaire, mais pas identique. La notion de “date de l’opération” doit également être précisée en l’occurrence. Les deux propositions de loi prévoient une obligation d’information dans le contrat d’achat conclu sous seing privé (proposition DOC 52 0123/001) ou avant la signature de l’acte de vente ou de l’offre d’achat (proposition même disposition, de la transmission de la propriété, cette notion étant plus large que celle de la vente) pour certaines charges communes.

Par conséquent, un état de frais devra déjà être demandé au syndic avant la signature du contrat. Pour des raisons pratiques, il semble judicieux d’autoriser les parties à conclure des contrats dérogeant aux règles prévues. En ce qui concerne les propositions de loi relatives à l’article 577-11 du Code civil, on observera, à titre général, qu’il conviendra de vérifi er le champ d’application visé, puis de coordonner les textes (par exemple, si toutes les formes de transmission de la propriété sont visées, il conviendra de parler ensuite du cédant et de l’acquéreur, et donc pas du vendeur et de l’acheteur). – Privilège résidant dans l’avantage de l’association de copropriétaires en vue de la garantie du paiement des arriérés dus pour les charges communes La FRNB comprend les préoccupations des syndics quant à la garantie du paiement de la quote-part dans les charges communes.

La création d’un privilège à cet égard pose toutefois plusieurs problèmes: – cette garantie ne fait l’objet d’aucune publicité au bureau des hypothèques, ce qui est contraire aux principes de la loi hypothécaire; – la création d’une nouvelle sûreté occulte crée une véritable insécurité juridique dont l’acquéreur sera la seule victime car il devra payer les arriérés dus; – la sûreté ne sera pas le seul élément occulte dès lors que le montant exact des arrières sera tout aussi occulte.

Par conséquent, l’acheteur qui signera le contrat de vente conclu sous seing privé n’aura généralement pas connaissance du montant exact des arriérés dus; – si le montant est communiqué avant la signature du contrat de vente conclu sous seing privé:

– engage-t-il l’association des copropriétaires dès lors que celle-ci ne pourra exiger aucun autre paiement lors de la passation de l’acte authentique? – la dette sera-t-elle certaine, liquide et exigible, et donc plus contestable devant les cours et les tribunaux? L’association des copropriétaires dispose actuellement d’autres possibilités de recours, dont: – la saisie-exécution immobilière; – l’opposition amiable suivie d’une saisie conservatoire ou d’une saisie-exécution.

La FRNB se demande si la modifi cation de la loi ne pourrait pas être limitée à la retenue obligatoire par le notaire des arriérés de contributions dans les charges communes avec paiement au syndic moyennant l’accord du cédant lorsque la dette est certaine et exigible et n’est plus susceptible de réclamation. – Le conseil de gérance La FRNB ne souhaite pas rendre un conseil de gérance légalement obligatoire dans certains cas.

Cette question peut être réglée dans les statuts, mais une obligation légale va trop loin. – Calcul des majorités La question de savoir s’il y a lieu de comptabiliser les abstentions comme des votes contre ou de ne pas les considérer comme des votes émis pour évaluer la totalité des voix émises prête régulièrement à discussion. La proposition n° 0123/001 prévoit que les abstentions ne doivent pas être considérées comme des voix émises.

La FRNB soutient cette proposition. – Confl its d’intérêts à l’assemblée générale Les dispositions relatives à l’assemblée générale ne prévoient nulle part une disposition en matière de confl its d’intérêts dans le chef d’un copropriétaire concernant un point déterminé à l’ordre du jour de l’assemblée – La dissolution de l’association des copropriétaires L’article 577-13, § 3, du Code civil, fait encore référence aux articles 181 à 188 et 195 des lois coordonnées

sur les sociétés commerciales. Cette référence devrait être adaptée à la lumière du Code des sociétés.  – L’absence d’un syndic dans les petits immeubles Dans les petits immeubles, il arrive fréquemment qu’aucun syndic ne soit désigné, ce qui crée notamment des problèmes par exemple lors de l’application de l’article 577-11 du Code civil. 3. Exposé de M. Pierre Berger, président, de M. Michel De Wolf, vice-président, et de M.

David Szafran, secrétaire-général de l’Institut des Réviseurs d’entreprises sur le rôle du réviseur d’entreprises dans le contrôle des comptes et des syndics dans les copropriétés A. Analyse de la proposition de loi En vertu de la loi du 30 juin 1994 sur la copropriété (à savoir les articles 577-2 à 577-14 du Code civil), l’assemblée générale décide de créer et de composer “un conseil de gérance qui a pour mission d’assister le syndic et de contrôler sa gestion” (art.

577-7 § 1er). La proposition de loi visant à moderniser et assurer une meilleure transparence dans le fonctionnement des copropriétés (DOC 52 1334/001) prévoit que: – l’actuel conseil de gérance est renommé “conseil de surveillance” et ses missions sont redéfi nies dans la mesure où il ne conserve qu’une mission de contrôle de la bonne exécution par le syndic des décisions de l’assemblée générale (voir les développements p.

8 et 24 et la proposition de modifi cation de l’article 577-7, § 1er, 1°, c), p. 53-55), la mission de contrôle de la gestion du syndic lui étant retirée; – la fonction de contrôle de la comptabilité est réservée à un vérificateur aux comptes: l’assemblée générale désigne en effet annuellement un “vérifi cateur aux comptes copropriétaire ou expert extérieur agréé à cette fi n” (voir les développements p.

25 et la proposition de modifi cation de l’article 577-8/2 du Code civil, p. 65). Toutefois, la proposition de loi ne précise pas ce qu’il faut entendre par “expert extérieur agréé à cette fi n”. Il conviendrait de le défi nir plus précisément; – la création du conseil de surveillance n’est obligatoire que dans les immeubles de plus de 20 lots (p. 8 des développements). Si l’article 577-8/1 (p. 65) le précise, la portée de l’article 577-7, § 1, 1°, c) (p.

55) qui semble concerner les copropriétés de moins de 20 lots n’est pas claire car elle semble rendre également obligatoire

la création d’un conseil de surveillance pour les copropriétés de moins de 20 lots.

B. Propositions de l’IRE en ce qui concerne le rôle du réviseur d’entreprises dans le contrôle des comptes et des syndics dans les copropriétés (Extrait du Memorandum 2007 de l’IRE au gouvernement) Sous la précédente législature, le parlement s’est préoccupé d’améliorer le fonctionnement et de renforcer la transparence des copropriétés d’immeubles. À l’instar des syndics ou copropriétés en France, le Conseil de l’IRE est d’avis qu’il convient d’instaurer un contrôle des comptes des grandes copropriétés et un contrôle des syndics dans les copropriétés par un réviseur d’entreprises.

En France, le syndic doit, s’il est constitué en société anonyme, faire appel à un commissaire aux comptes qui contrôlera la gestion et la sincérité des opérations et de la situation présentée par le syndic. Le Conseil de l’IRE propose par exemple qu’en Belgique, la loi impose à tout syndic de prendre la forme d’une société (à l’instar de ce qui a été fait pour les sociétés de bourse, ayant pris le relais de l’activité individuelle d’agent de change), et que les comptes des sociétés de syndic soient obligatoirement contrôlés par un commissaire.

En outre, le contrôle des comptes des copropriétés elles-mêmes pourrait être rendu obligatoire à partir de certains seuils.

C. Les propositions de l’IRE à la lumière de la

proposition de loi analysée La proposition de loi crée un “vérifi cateur aux comptes copropriétaire ou expert extérieur agréé à cette fi n” (art. 577-8/2 du Code civil, p. 65) qui contrôlera la comptabilité, sans défi nir ce qu’il faut entendre par “expert extérieur agréé à cette fi n”: l’IRE est d’avis qu’il s’agit d’une mission d’attestation, réservée aux réviseurs d’entreprises s’il s’agit d’une mission permanente de certifi cation des comptes. S’il s’agit d’une mission de “vérifi cation et redressement” comptable au sens de la loi relative aux professions comptables et fi scales du 22 avril 1999, il s’agit d’une mission partagée entre un expert-comptable externe et un réviseur d’entreprises.

4. Exposé de M. André Bert, président, et Mme Micheline CLAES, Vice- Présidente de l’Institut des Experts Comptables et des Conseils fi scaux l’IEC M. André Bert, président, et Mme Micheline CLAES, Vice- Présidente de l’IEC exposent la position de leur Institut en ce qui concerne d’une part, la vérifi cation des copropriétés et d’autre part, la vérifi cation des syndics. – Vérifi cation de la comptabilité des copropriétés Actuellement la loi du 30 juin 1994 (articles 577-2 à 577-14 du Code civil) prévoit que l’assemblée générale d’une copropriété a le pouvoir de créer un conseil de gérance qui a pour mission d’assister le syndic et de contrôler la gestion de ce dernier(577-7, § 1er).

Le conseil de gérance n’est pas un organe obligatoire de la copropriété. La proposition de loi n° 1334 apporte essentiellement deux modifi cations à la loi actuelle. – L’actuel conseil de gérance serait remplacé par un “conseil de surveillance” dont la mission consisterait uniquement à vérifi er la bonne exécution par le syndic des décisions qui ont été votées par l’assemblée générale. Il n’aura plus le pouvoir de vérifi er la gestion du syndic. – La mission antérieure de vérifi cation de la comptabilité qui pouvait être incluse dans les missions du conseil de gérance serait désormais réservée à un “vérifi cateur cette fi n”, sans plus de précision (voir nouvel article 577- 8/2 du Code civil).

Tout comme le monde politique et la société civile, l’IEC partage la volonté de privilégier: – une simplifi cation du fonctionnement des copropriétés, – une totale transparence dans les comptes des copropriétés, – un accès à un nombre suffisant d’acteurs extérieurs chargés de vérifi er les comptes des copropriétés, – plus de professionnalisme dans la vérifi cation des comptes de copropriétés – une réduction substantielle du contentieux devant les justices de paix,

– la protection du consommateur et des particuliers, propriétaires et/ou locataires. Dans cette perspective, l’IEC formule les propositions suivantes:  1. d’une part, en termes de normalisation et donc d’uniformité de traitement de l’information comptable et fi nancière, l’insertion de dispositions imposant: – le plan comptable minimum normalisé (loi du 17 juillet 1975), adapté aux spécifi cités des copropriétés, – une normalisation de la comptabilité déclinée éventuellement selon le même schéma que les ASBL avec pour les moyennes et grandes copropriétés, une comptabilité en partie double (avec des rubriques et des comptes appropriés à la nature de la copropriété); pour les petites copropriétés, une comptabilité simplifi ée.

2. d’autre part, en termes de transparence de cette même information comptable et fi nancière, de préciser la portée de l’article 577-8/2 du Code civil, comme suit: “L’assemblée générale désigne annuellement un vérifi - cateur aux comptes copropriétaire ou expert extérieur agréé à cette fi n à savoir un expert-comptable externe ou un réviseur d’entreprises”. Pour fonder ses propositions, l’IEC se base notamment sur l’article 34, 1° et 2°, de la loi du 22 avril 1999 de l’IEC selon lequel: “Les activités d’expert-comptable consistent à exécuter dans les entreprises privées, les organismes publics ou pour compte de toute personne ou de tout organisme intéressé, les missions suivantes:

1° la vérifi cation et le redressement de tous documents comptables, 2° l’expertise, tant privée que judiciaire, dans le domaine de l’organisation comptable des entreprises ainsi que l’analyse par les procédés de la technique comptable de la situation et du fonctionnement des entreprises au point de vue de leur crédit, de leur rendement et de leurs risques;  (...)

6° les missions autres que celles visées au 1° à 5° et dont l’accomplissement lui est réservé par la loi ou en vertu de celle-ci.”

En effet, dans la mesure où la copropriété (l’association des copropriétaires) répond aux conditions légales d’attribution d’une personnalité juridique, la copropriété pourrait être redevable à l’égard des copropriétaires la constituant, d’une reddition de comptes. Cette dernière, préalable à l’assemblée générale devant approuver les comptes serait confortée par une mission de vérifi cation de la comptabilité de la copropriété qui peut être exercée tant par un expert-comptable externe que par un réviseur d’entreprises.

L’agréation, dont la proposition de loi fait état, se traduirait par l’appartenance à l’IEC, qui soumet ses membres à des règles déontologiques strictes telles, par exemple: – la formation permanente (de 40 heures par an minimum, relative notamment aux missions légales que la loi du 22 avril 1999 lui reconnaît); – l’indépendance (par exemple: un expert-comptable ne peut pas exercer d’activités de syndic – activité pour le surplus commerciale – sauf s’il s’agit de son patrimoine privé); – la compétence (par un stage obligatoire de trois années préalable à l’obtention du titre légal); – des incompatibilités entre les missions et les fonctions.

Dans la mesure où la proposition de loi impose la vérifi cation des comptes de la copropriété par une tierce personne, indépendante, qui se doit d’exprimer une opinion objective sur les comptes à partir d’une vérifi cation détaillée de la comptabilité et des documents comptables qui lui ont été soumis, cette mission légale de vérifi cation doit être attribuée par le législateur à un expert-comptable externe ou un réviseur d’entreprises.

En raison du nombre important de copropriétés en Belgique – notamment de petites et moyennes copropriétés – et des sommes recueillies et engagées par des entités ayant une personnalité juridique, la bonne gouvernance et la transparence fi nancière voudraient que le législateur inscrive dans la loi l’obligation de faire vérifi er la comptabilité par un tiers extérieur, indépendant, membre de l’IEC ou de l’IRE.

Cette obligation légale doit être prévue tant pour les grandes copropriétés que pour les petites. Toutefois, si la loi n’imposait pas ladite obligation de vérifi cation pour les petites copropriétés, il serait opportun d’accorder à chaque copropriétaire le droit individuel de vérifi cation en ces termes:

“Chaque copropriétaire a, nonobstant toute stipulation contraire de l’acte de base et du règlement de copropriété, individuellement les pouvoirs de vérifi cation des comptes de la copropriété. Il peut déléguer, à ses frais, cette mission de vérifi cation à un expert-comptable externe, membre de l’IEC ou à un réviseur d’entreprises, membre de l’IRE”. “En cas de vote majoritaire à l’assemblée générale désignant cet expert-comptable ou réviseur d’entreprises, vérifi cateur aux comptes, les coûts de la mission de vérifi cation de la comptabilité incomberont à la copropriété en tant que telle”. – Vérifi cation de la comptabilité des syndics.

Si l’activité de syndic s’exerce sous forme de société et que celle-ci dépasse deux des trois seuils défi nissant la notion de grande entreprise, la vérifi cation de la comptabilité de cette dernière est réservée par la loi aux réviseurs d’entreprises. Par contre, si l’activité de syndic est exercée en personne physique ou sous forme de société défi nie comme PME, l’IEC propose que la mission de vérifi cation de la comptabilité ressorte de la compétence de l’expertcomptable externe ou du réviseur d’entreprises.

5. Exposé de Mme Corinne Mostin, avocate Mme Corinne Mostin, avocate, souligne qu’en formalisant les recours, la loi de 1994 les a manifestement multipliés. La proposition de loi semble solutionner un certain nombre de difficultés que la pratique soulevait, en ce qui concerne notamment la qualité de l’association à agir dans certaines matières. L’intervenante évoque à cet égard les controverses sur le contentieux lié à la construction, à la réception des parties privatives et communes, aux actions en garantie décennale, aux actions en responsabilité pour vices de la chose… S’inspirant du régime français, la proposition de loi prévoit que l’association peut agir au-delà des recours qui lui sont spécifi quement reconnus aujourd’hui et qui sont liés à la conservation et à l’administration de la chose mais aussi à des recours qui touchent à la propriété (actions en revendication,…).

Force est de constater que la proposition de loi n’a pas été jusqu’au bout de la réfl exion, notamment pour les actions relatives à la modifi cation de la répartition

des quotes-parts et à la répartition des charges où l’ambiguïté subsiste. Il serait sans doute opportun de prévoir que lorsque cette action est introduite, elle peut l’être contre l’association et ne nécessite pas de mettre tous les propriétaires à la cause contrairement à ce qu’une partie de la doctrine et de la jurisprudence exige. Si l’on donne à l’association, représentée par le syndic, vocation à agir en justice et à être défenderesse, il serait opportun d’obliger le syndic qui est amené à connaître d’une action introduite contre l’association à informer les copropriétaires de l’introduction de ce recours.

A titre d’illustration, l’action entreprise par un copropriétaire afi n d’obtenir une révision des quotités aura une incidence sur le patrimoine de tous les copropriétaires. D’autres copropriétaires pourraient par conséquent avoir intérêt à intervenir dans la procédure. Or, s’ils ne sont pas avisés en temps utile, il se pourrait que l’action concernée ait abouti avant même qu’il puisse faire une intervention volontaire.

En ce qui concerne les actions en annulation, il faut rappeler que la gestion est collective: les décisions se prennent donc à la majorité absolue ou qualifi ée. Le contrôle du juge de paix est donc marginal, dès le moment où les règles ont été respectées. Le délai de recours de trois mois commence aujourd’hui à courir à dater de l’assemblée générale. Or, ce principe est souvent méconnu des copropriétaires, lesquels estiment que le délai commence à courir au moment de la réception du PV.

Afi n de garantir la sécurité juridique, il est préférable que le délai de recours commence à courir à un moment connu de tous. Mme Mostin reconnaît que lorsque le PV tarde à être communiqué, il peut être difficile de savoir ce qui a été décidé par l’assemblée générale et ce, même si le copropriétaire concerné était présent. La pratique démontre toutefois que dans la majorité des cas, le PV est communiqué dans le délai de trois mois – le plus souvent, endéans le mois.

L’intervenante se dit par conséquent perplexe face à l’option retenue dans la proposition. Mme Mostin évoque ensuite les actions visant la nomination d’un syndic judiciaire (désigné par le juge de paix lorsqu’il n’a pas été désigné par le règlement

de copropriété, la première assemblée générale ou les assemblées ultérieures) et les actions en nomination d’un syndic provisoire. À Bruxelles, les pratiques sont multiples, ce qui complique la tâche des avocats et des L’une des questions qui se pose est de savoir si ces actions peuvent être introduites par requête unilatérale et, dans ce cas, si elle doit être signée par un avocat. Si l’action est introduite de manière irrégulière, le syndic évincé a le droit de faire tierce opposition.

Lorsque cette action conduit à débouter ce copropriétaire, ce dernier devra s’acquitter de l’indemnité de procédure dont le montant est loin d’être négligeable. Malgré la tendance à généraliser le recours à la requête, l’intervenante estime pour sa part que la voie de la citation permet un contrôle préalable des avocats sur le bien-fondé des recours envisagés. Une autre question qui se pose concerne la mission et le choix du syndic judiciaire ou provisoire.

Toutes les pratiques sont de règle: certains juges désignent des avocats alors que d’autres désignent des syndics professionnels. La nature de la mission qui leur est conférée varie également: cette mission peut être de courte durée, le temps de permettre la désignation d’un syndic ordinaire ou, au contraire, plus longue (mission classique de syndic). Dans le premier cas de fi gure, un avocat peut parfaitement remplir cette tâche.

Par contre, dans le cas d’une mission plus longue, le choix d’un avocat est moins évident. Celui-ci est en effet extrêmement démuni pour tenir des comptes élaborés ou encore pour choisir des corps de métiers susceptibles d’intervenir de manière urgente pour certains problèmes. Certains magistrats prévoient par conséquent que l’avocat qu’il désigne peut se faire assister par un syndic professionnel. Une telle option ne manquera toutefois pas d’accroître les coûts à la charge de la copropriété.

Mme Mostin aborde ensuite la nature du mandat d’un syndic provisoire. Certains l’assimilent à un mandat de justice à l’instar des curateurs, des administrateurs de biens ou des médiateurs de dettes. Mme Mostin ne partage pas cette analyse car le syndic provisoire assure la gestion de la copropriété au sens où le Code civil l’entend. Si l’on confi e à ce syndic une mission d’administrateur provisoire avec des pouvoirs plus larges, comment pourrait-il fi nancer les travaux d’envergure sans le soutien des copropriétaires?

Compte tenu de toutes les questions qui ont été évoquées précédemment, il serait opportun qu’une modifi cation de la loi permette d’harmoniser les pratiques. Enfi n, le texte de la proposition de loi prévoit que le règlement de copropriété devrait contenir plusieurs éléments ayant trait au syndic comme par exemple les modalités de renouvellement de celui-ci, le délai de préavis… L’intervenante remarque que modifi er le règlement de copropriété suppose l’intervention d’un notaire.

Cette modifi cation devra par conséquent être transcrite, ce qui ne manquera pas d’entraîner des coûts qu’aucun propriétaire n’acceptera facilement d’assumer. Par conséquent, ne serait-il pas préférable que les éléments précités soient intégrés dans le contrat conclu avec le syndic?

M. Olivier Hamal (MR) souligne que les auteurs de la proposition de loi DOC 52 1334/001 n’ont pas pour objectif de révolutionner le droit de la copropriété mais estiment néanmoins nécessaire de prévoir certaines balises. Les relations au sein des copropriétés ont évolué pendant ces trente à quarante dernières années et se sont dégradées dans un certain nombre de cas. Cette dégradation résulte sans doute en partie du vieillissement des immeubles et de l’augmentation des charges qui en résulte.

Le contentieux de la copropriété diffère par ailleurs fondamentalement du contentieux locatif dans la mesure où les copropriétaires résident souvent dans un même immeuble. L’intervenant remarque que la tendance actuelle est d’encourager la démocratie participative: les auteurs de la proposition de loi espèrent pouvoir transposer cette tendance aux copropriétés. Or, il est souvent difficile de convaincre des copropriétaires de s’investir dans la gestion de leur immeuble: il est par exemple difficile de trouver, parmi eux, des candidats qui acceptent de devenir membres du conseil de gérance ou de présider les assemblées générales.

Ainsi, malgré les prescrits clairs de la loi, il n’est pas rare que ce soit le syndic qui assume cette présidence. La loi de 1994 opère une répartition claire des rôles entre les organes de la copropriété: ainsi, c’est le syndic qui doit assumer la gestion de l’immeuble alors que l’assemblée générale est l’organe souverain de la copropriété. À côté de cela, il peut y avoir un conseil de gérance, chargé d’assister le syndic.

Dans la pratique, le conseil de gérance peut être tout à fait passif ou,

au contraire, se substituer au syndic qui en devient en quelque sorte le préposé. La proposition de loi vise à défi nir le rôle de chacun, de manière claire. La proposition de loi entend par ailleurs soumettre la réalisation de travaux importants à l’obtention préalable de trois devis et permettre la remise en question des contrats de fourniture de manière régulière.

M. Hamal reconnaît que la proposition de loi ne contient pas de dispositions relatives à un éventuel règlement alternatif des litiges. Toutefois, les auteurs de la proposition estiment qu’il s’agit là d’une voie à explorer. Chaque copropriétaire devrait obtenir la liste des noms des autres copropriétaires. À l’heure actuelle, il n’est pas rare que le syndic excipe de la protection de la vie privée pour refuser de communiquer les noms des copropriétaires.

Or, la Commission de la protection de la vie privée a estimé que cette communication était légitime. Certaines décisions doivent parfois pouvoir être prises en urgence. En cas de refus du syndic, les copropriétaires doivent aller devant le juge de paix. La question d’un éventuel privilège au profi t de l’association de copropriétaires est une question délicate notamment du point de vue des créanciers hypothécaires.

La solution proposée par les notaires ne diffère pas fondamentalement de la pratique actuelle. Une solution serait d’envisager que les dettes restent attachées au lot: l’acquéreur du lot achète par conséquent le lot mais aussi le passif qui y est attaché, ce passif venant en diminution du prix à payer. En ce qui concerne l’objet de la copropriété (par exemple, l’exploitation d’une résidence-service), M.

Hamal confi rme qu’une extension a été envisagée mais que face à la complexité du problème (notamment, en ce qui concerne l’application de la TVA), les auteurs du texte y ont renoncé. Concernant le choix de l’acte introductif d’instance, M. Hamal juge que la requête constitue la solution la plus simple pour le justiciable et présente un coût moindre que la citation. Certes, la généralisation de la citation permettrait à l’avocat d’opérer un contrôle préalable.

Il faut toutefois être attentif à la situation des particuliers

qui souhaitent se défendre eux-même et qui recourent aux services d’un huissier. Quant au contrôle des comptes, l’intervenant se dit sceptique à l’égard de la méthode qui permettrait à un réviseur d’examiner les commissions occultes, éventuellement payées au syndic. Compte tenu de la paupérisation des copropriétés, il est préférable d’opter pour une solution moins coûteuse comme le recours à un vérifi cateur, indépendant du conseil de surveillance, qui pourra être un copropriétaire ou une personne externe désignée par l’assemblée générale.

Mme Clotilde Nyssens (cdH) constate que le contentieux de la copropriété est une matière difficile car elle mêle des problèmes relationnels et le pouvoir d’achat. L’intervenante estime qu’en l’occurrence, il faudrait favoriser le règlement alternatif des confl its. Les juges de paix qui sont les mieux placés pour y recourir ont-ils besoin d’un instrument pour y procéder? Il est évident que certaines choses font encore défaut dans la proposition de loi alors que d’autres dispositions sont peut-être superfl ues.

Les auditions doivent permettre aux auteurs de faire la sélection. Un choix devra être opéré en ce qui concerne le contrôle des comptes: il appartiendra à la commission d’opérer ce choix compte tenu de toutes les propositions qui auront été entendues au cours des auditions. Enfi n, le critère de l’utilité qui est évoqué par la proposition de loi devrait-il être précisé un peu plus? Mme Zoé Genot (Ecolo-Groen!) évoque le découragement de certains copropriétaires face aux difficultés rencontrées pour changer de syndic.

Il est exact que les confl its opposent souvent non pas l’association de copropriétaires mais un copropriétaire minoritaire à la gestion du syndic, lequel est rarement sanctionné pour ses manquements. Plusieurs orateurs ont remarqué qu’il fallait déroger à certaines règles pour certaines copropriétés de taille réduite. Quelles dérogations prévoir? Comment défi nir

les copropriétés qui devraient pouvoir bénéfi cier de ces dérogations?

M. Bert Janssens ( fédération royale de juges de paix et de juges de police) s’interroge quant à l’opportunité de vouloir dynamiser la participation des copropriétaires. Il faut en effet rappeler que dans une majorité de cas, il n’y a pas de confl its au sein de la copropriété. Le copropriétaire moyen ne souhaite donc pas nécessairement consacrer du temps à la gestion d’un immeuble alors qu’il paie déjà sa quote-part au syndic.

L’intervenant nuance l’affirmation selon laquelle la procédure devant le juge de paix serait très longue et précise que la justice de paix est l’une des juridictions qui connaît le moins d’arriéré.

M. Janssens évoque à cet égard son expérience personnelle au sein du cinquième canton d’Anvers: le jugement est généralement prononcé dans les trois à quatre semaines qui suit la mise en état. Concernant la nature de l’acte introductif d’instance, M. Janssens juge que la citation présente à la fois des avantages et des inconvénients. Elle offre en tout cas une certaine sécurité dans la mesure où l’exploit est communiqué aux autres parties.

Certains se plaignent effectivement du coût de la citation, résultant de l’intervention d’un huissier mais il faut savoir que ce coût intègre également une série de taxes qui doivent être acquittées et qui ne profi tent donc pas directement à l’huissier. La convocation-conciliation est certes un instrument utile mais uniquement dans des copropriétés de petite taille où il est possible de convoquer tous les copropriétaires devant le juge de paix.

Le recours à la convocation–conciliation est tout à fait irréaliste dans les autres cas. Pour le reste, le juge de paix peut toujours demander à être entendu par l’assemblée générale.

M. Vincent Bertouille ( fédération royale de juges de paix et de juges de police) rappelle que les rôles au sein de la copropriété sont bien défi nis: alors que l’AG est l’organe souverain de la copropriété, le syndic est, lui, responsable de la gestion de l’immeuble. Si l’on veut garantir l’efficacité du processus décisionnel au sein de la copropriété, il est essentiel de laisser la gestion à celui qui, en vertu de la loi, doit en assumer la responsabilité.

L’intervenant juge par conséquent que soumettre par exemple le choix d’un fournisseur d’électricité à la décision d’une assemblée générale risque de donner lieu à des difficultés de prises de décisions par la suite. En ce qui concerne le recours à la conciliation devant le juge de paix, celle-ci implique que toutes les parties

soient présentes. Une solution serait de ne convoquer que le syndic, mais dans l’état actuel des choses, il ne peut pas décider seul. Peut-être faut-il alors donner des responsabilités claires au syndic couplées à une certaine autonomie. La médiation implique des discussions entre égaux alors que la conciliation suppose que ce soit le juge de paix qui dirige un peu les débats. Si le syndic ne fait pas son travail correctement, le juge de paix peut le sanctionner mais si les autres copropriétaires estiment au contraire que le syndic fait bien le travail qui est attendu de lui, le juge de paix peut diffi cilement intervenir à moins d’un abus ou d’une faute.

Concernant le critère à prendre en compte pour défi nir une petite copropriété, M. Bertouille rappelle qu’il s’agit généralement d’un immeuble qui initialement était une habitation unifamiliale.

M. Pierre Van den Eynde, Fédération royale du notariat belge, attire l’attention de la commission sur les conséquences d’un éventuel rattachement des dettes au bien, qui aboutit à la création d’un nouveau droit réel (ou droit de suite) voire à une hypothèque occulte. La question qui se pose est donc de savoir quel sera le rang de cette nouvelle hypothèque – rang qui en principe doit être déterminé en fonction de la date d’inscription au bureau des hypothèques.

Il faut être conscient des conséquences d’un tel choix: les copropriétaires seront payés avant les créanciers hypothécaires et le fi sc. Les créanciers hypothécaires seront par conséquent beaucoup plus prudents lorsqu’ils consentiront des prêts et, au moindre retard de paiement, n’hésiteront pas à lancer une procédure de saisie. Par ailleurs, l’acquéreur du bien sur lequel pèsent les dettes du précédent copropriétaire risque de devoir payer des droits d’enregistrement complémentaires.

Une solution serait de permettre au notaire de conserver, après avoir désintéressé les autres créanciers privilégiés, le solde du produit de la vente et de payer à la copropriété la dette exigible et non contestable qui subsiste à son égard. Concernant les différents types de copropriétés, il est évident que la situation d’une copropriété de 450 appartements et d’une copropriété d’un immeuble de deux étages est fondamentalement différente.

Il faut donc

éviter d’arriver à des situations trop complexes pour ce type de copropriétés. Mme Micheline Claes (IEC) remarque qu’une comptabilité transparente solutionnera déjà pas mal de problèmes et permettra par ailleurs de connaître le montant exact encore du par un copropriétaire qui vend son lot. En ce qui concerne le recours à la conciliation, l’intervenante évoque l’adoption récente de la loi relative à la continuité des entreprises qui prévoit la possibilité de désigner un médiateur d’entreprise.

Ces médiateurs sont des experts du chiffre dont il ne faut pas négliger le grand sens de la psychologie. Concernant la comptabilité des petites copropriétés, l’intervenante invite les membres de la commission à consulter la solution privilégiée par la législation française. L’on pourrait également prendre comme défi nition le seuil des sommes mises en jeu au sein du fonds de réserve ou du fonds de roulement.

Le nombre de lots est également un critère qui pourrait être utilisé. Par ailleurs, si le syndic est érigé en société, il sera soumis au contrôle d’un expert-comptable ou d’un réviseur. Il s’agit d’une solution concrète qui n’est pas trop onéreuse.

M. Michel

De Wolf (IRE) souligne que la mise en œuvre des techniques d’audit ne confère pas une garantie absolue mais revêt toutefois une certaine valeur ajoutée. L’article 7 de la proposition de loi retient un critère raisonnable. La comptabilité, en partie double, imposée aux syndicats professionnels est plus fi able et demande moins d’énergie que la tenue d’une comptabilité sim-

M. Bart Van Opstal (Fédération royale du notariat belge) constate que les petites copropriétés demandent à ne pas être soumises à une structure trop lourde. Bien souvent, ces copropriétés sont régies par des règles inscrites dans l’acte de base notarial.

Les critères actuels ‘d’utilité’ pour les parties communes, qui sont repris dans la loi, paraissent suffisants. Concernant la modifi cation du règlement de copropriété, elle doit être approuvée par l’assemblée générale et être transcrite dans un acte notarié. Or, les statuts du bâtiment sont constitués de l’acte de base, du règlement de copropriété ainsi que du règlement d’ordre intérieur. Celui-ci peut facilement être adapté sans publicité supplémentaire dans la mesure où les tiers ne doivent pas nécessairement en être informés.

Par conséquent, les petites modifi cations au règlement de copropriété pourraient aussi bien être reprises dans le règlement d’ordre intérieur.

M. Pierre Van den Eynde (président de la commission notariale “droit des obligations”) confi rme que de nombreuses modifi cations ne sont pas opérées car il est impossible de le faire. Le notaire instrumentant est en effet confronté à des difficultés pratiques importantes. Ainsi dans le cas d’une vente portant sur quelques m2 de parties communes, le notaire est obligé d’obtenir mainlevée de la part des créanciers mais doit également retrace l’historique de tous les titres de propriété.

La loi hypothécaire pourrait par conséquent être revue afi n de faciliter la transcription de ces modifi cations.

IV. — AUDITIONS DU 28 JANVIER 2009 1. Intervention de M. Roland Timmermans, avocat a) Généralités L’orateur ne souscrit pas entièrement aux principes qui sous-tendent la proposition de loi n° 1334/001. Il est exact que le nombre de litiges devant les tribunaux a considérablement augmenté. Toutefois, cette augmentation n’est pas exorbitante si l’on considère le nombre d’immeubles à appartements et de copropriétaires.

De plus, il ne faut pas oublier que de nombreux litiges ont trait à l’interprétation d’actes de démembrement mal rédigés, ce qui relève de la responsabilité du notaire. La constatation selon laquelle les copropriétaires ne s’impliquent pas assez dans la gestion de l’immeuble concerne leur liberté de choix. Ensuite, la prémisse selon laquelle le syndic s’approprierait systématiquement la présidence de l’assemblée générale est souvent contredite dans les faits; de nombreuses assemblées générales constituent un bureau dont un copropriétaire assure la présidence.

L’affirmation selon laquelle il existerait une forte collusion entre le conseil de gérance et le syndic est également inexacte: l’orateur constate souvent qu’il règne plutôt une relation tendue entre les deux. Par ailleurs, il ne voit aucune raison objective de remplacer le nom du “conseil de gérance” par “conseil de surveillance”. L’affirmation selon laquelle de nombreux syndics ne sont pas suffisamment disponibles et n’assurent pas une gestion transparente, n’est pas, selon lui, confi rmée dans les faits.

M. Timmermans constate que la proposition s’inspire principalement d’une doctrine francophone parfois ancienne. Par ailleurs, la proposition renvoie aussi souvent à la loi française relative aux appartements qui est beaucoup plus détaillée que la loi belge. L’impressionnant arsenal législatif français n’empêche cependant pas que le nombre de jugements et d’arrêts en matière de copropriété continue à croître de manière substantielle.

b) La proposition de loi n° 1334/0011 L’intervenant constate avec satisfaction que la proposition de loi se fonde sur le texte de loi existant et qu’elle vise à l’améliorer ou à le compléter par des paragraphes supplémentaires là où c’est nécessaire. L’intervenant attire l’attention des membres sur les observations suivantes: — Sur l’article 577-4, § 1er, alinéa 2, proposé Concernant les quotes-parts et le membre de phrase (dans la loi de base) “en tenant compte de la valeur respective de celles-ci”, M.

Timmermans estime que le fl ou règne quant à ce critère; la proposition de loi n’aborde pas cette question importante. Il s’indiquerait plutôt d’utiliser en l’occurrence le membre de phrase suivant: “en tenant compte de la superfi cie “plancher” de la partie privative”. — Sur l’article 577-4, § 4, proposé L’intervenant estime que le texte proposé présente les choses de façon trop simple. La règle est que les statuts existants doivent être adaptés en fonction du nouveau texte de loi.

Ce n’est pas seulement une question complexe, mais cela concerne en outre des centaines de milliers d’actes. Il estime dès lors qu’il s’indique de prévoir une mesure transitoire. Les auteurs de la proposition de loi proposent qu’un rapport soit rédigé en vue de fi xer les quotes-parts, rapport qui serait annexé aux statuts. Qu’en est-il cependant des actes existants? De nouveaux rapports doivent-ils être rédigés? Il devrait être prévu à cet égard que les nouvelles dispositions légales en matière de quotes-parts n’entraînent pas d’obligations pour les associations de copropriétaires qui existent déjà au moment de l’entrée Le texte de la proposition de loi doit dès lors être réexaminé de manière approfondie. — Sur l’article 577-4/1 proposé concernant le groupe d’immeubles L’intervenant estime que les auteurs de la proposition de loi présentent cette question de façon trop simple.

La comparaison avec les droits français et néerlandais nous apprend cependant qu’il n’existe pas de solutions simples en la matière. L’intervenant a remis aux membres une note circonstanciée; ce qui suit sont les points les plus importants.

Cet article proposé est non seulement vivement critiqué dans la doctrine, mais il complique en outre inutilement les choses. Il ne tient pas non plus compte des problèmes qui se posent lorsque les associations adoptent des points de vue opposés; conformément à l’article 577-10 du Code civil, ceux-ci sont tous contrai gnants, mais ils jettent les bases de confl its de longue durée. Si l’on opte pour une subdivision, le texte devra être détaillé et indiquer, en outre, s’il existe une hiérarchie entre les décisions prises par l’association principale et celles prises par les sous-associations. — Sur l’article 577-8, § 4, 16°, proposé (voir l’article 577-8, § 4, 5°) M.

Timmermans fait observer que l’instauration d’un plan comptable normalisé n’est pas si simple. Étant donné que de nombreux syndics ne disposent pas du savoir-faire nécessaire, cette tâche devra être sous-traitée, ce qui entraînera une augmentation des coûts. — Sur l’article 577-9, § 1er, alinéa 2, proposé Cet article constitue une amélioration par rapport au texte actuel, même s’il doit être affiné.

Au plan procédural, l’association des copropriétaires doit être déclarée compétente pour “tous” les litiges portant sur les parties communes, indépendamment du droit de propriété. — Sur l’article 577-12, § 3 Le renvoi aux lois coordonnées sur les sociétés commerciales doit être supprimé; l’association des copropriétaires est une personne morale sui generis, à laquelle les règles relatives à la liquidation des sociétés commerciales ne peuvent s’appliquer.

2. Exposé de M. Frédéric George, chargé de cours à l’Université de Liège et avocat au barreau de Liège sur la problématique de l’octroi d’un privilège en faveur des associations de copropriétaires a) De l’octroi d’un privilège spécial sur immeuble à l’association des copropriétaires Pour remédier à la défaillance d’un copropriétaire et à la difficulté corrélative de récupérer les montants des charges impayées, la proposition n° 1334 suggère

d’insérer dans le Code civil un article 577-11/1, qui disposerait que: “l’obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 577-2, § 3 et § 7 et 577-7 est garantie par le privilège immobilier spécial prévu par les articles 27, 1°bis et 29 de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851”. Une proposition de loi connexe insère dans l’article 27 de la loi hypothécaire un nouveau privilège spécial sur immeuble en faveur de “l’association des copropriétaires visée à l’article 577-5 du Code civil”, “conjointement avec le vendeur”, “pour le paiement des frais de conservation, d’entretien, de réfection et d’administration, ainsi que des impôts et toutes autres charges de la chose commune relatifs à l’année courante et aux quatre dernières années échues; toutefois, l’association des copropriétaires est préférée au vendeur pour les créances afférentes aux frais susdits antérieurs à la vente”2.

Cette proposition connexe fait le choix, par une modifi cation de l’article 29 de la loi hypothécaire, de dispenser de publicité le privilège immobilier qu’elle crée. Dans l’état actuel des textes, la création de ce privilège suscite les remarques suivantes. 1. Sur la traduction de l’intention du législateur par l’octroi d’un privilège immobilier Le mécanisme du privilège ne confère en principe de garantie que lorsque le bien qui en constitue l’assiette fait soit l’objet d’une saisie, soit partie d’un patrimoine à répartir dans sa globalité entre créanciers, comme en matière de faillite, de liquidation de personnes morales ou de règlement collectif de dettes, dans l’hypothèse où la réalisation de l’immeuble est décidée.

Le souhait du législateur sera donc parfaitement rencontré en cas de survenance de telles procédures. Ainsi, si l’appartement est saisi par le créancier hypothécaire ou par tout autre créancier du propriétaire, la procédure d’ordre consécutive à l’adjudication publique ou à la vente forcée par acte notarié tiendra compte du Proposition de loi modifi ant la loi du 16 décembre 1851 en vue de créer un privilège en faveur des associations de copropriétaires, Doc.

Parl., Ch. Repr., DOC 52 0636/001.

privilège de la copropriété (articles 1639 et suivants du Code judiciaire). Au contraire, en cas de vente de gré à gré du bien sur l’initiative du propriétaire qui ne paie pas ses charges de copropriété, il n’y a pas de procédure d’exécution forcée. S’il s’agit d’un meuble, le privilège qui le grève disparaît, à de très rares exceptions près, par le fait de la disparition du bien du patrimoine du débiteur.

Tel n’est pas le cas en matière de privilège immobilier, en raison du droit de suite inhérent à ce dernier. Dès lors, la volonté du législateur se traduira, en cas de vente amiable, par la force des choses, via l’entremise d’un notaire qui sera contraint, sous peine d’engager sa responsabilité, de veiller à obtenir une mainlevée amiable du privilège immobilier moyennant prélèvement informel sur le prix de vente.

À défaut, la mise en œuvre de son droit de suite par la copropriété permettrait à cette dernière de saisir l’immeuble entre les mains de l’acquéreur, qui n’a jamais été débiteur des arriérés impayés. Il en irait alors comme il en va de la situation du fi sc (ou des créanciers de cotisations sociales), que le notaire chargé d’une vente même purement amiable doit interroger sur la question de l’éventuel endettement du vendeur à son égard.

Si le fi sc adresse une notifi cation fi scale au notaire, la vente ne peut de facto se faire sans paiement prioritaire de la créance d’impôt. On peut d’ailleurs redouter des confl its malaisés à résoudre pour un notaire, tiraillé entre des prétentions contradictoires, dans l’hypothèse où le prix de vente ne suffirait pas à rembourser la (ou les) dette(s) d’impôts, les charges de copropriété et le créancier hypothécaire.

À cet égard, la réforme française, qui a inspiré la proposition en projet, a été critiquée par la doctrine. 2. Sur le libellé du texte en projet M. George dit ne pas bien comprendre la référence faite dans le texte au “vendeur”. Le privilège du vendeur, visé par l’article 27, 1°, de la loi hypothécaire, garantit la récupération de tout ou partie du prix de vente impayé sur l’immeuble qui se trouve dans le patrimoine de l’acheteur insolvable.

Ce privilège est très rarement mis en œuvre car dans l’extrême majorité des ventes, le transfert de propriété, intervenant sous le ministère du notaire, donne lieu à un paiement concomitant au transfert de propriété; dispense d’inscription du privilège

est donc systématiquement donnée au conservateur des hypothèques, à défaut de créance de prix à garantir.

M. George estime inopportun de lier le privilège de l’association des copropriétaires à la mise en œuvre d’un autre privilège très rarement mis en pratique. Libre au législateur, naturellement, de trancher comme il le souhaite la question du confl it de rang entre le vendeur de l’immeuble impayé et l’association des copropriétaires dans un sens dérogeant à l’adage “prior tempore potior jure”. Il est néanmoins à redouter qu’il lui soit reproché de ne pas en faire de même en cas de confl it entre le créancier hypothécaire qui a fi nancé l’acquisition de l’immeuble d’une part et l’association des copropriétaires dont la créance sera nécessairement née ultérieurement d’autre part.

L’intervenant estime dès lors que le texte suggéré par une autre proposition de loi est plus clair à cet égard, lorsqu’il ajoute le nouveau privilège suivant: “l’association des copropriétaires visée à l’article 577- 5 du Code civil, sur le lot du copropriétaire, pour ses arriérés de cotisations aux frais communs de l’année courante et des deux dernières années échues”3. 3. Sur l’absence de publicité attachée au nouveau privilège L’absence de publicité du nouveau privilège, concrétisée par son insertion dans l’article 29 de la loi hypothécaire au rang des privilèges qui, à titre d’exception, ne doivent pas faire l’objet d’une publicité foncière semble poser question.

Un principe fondamental en matière de sûretés immobilières est leur publicité, afi n de renseigner les tiers intéressés sur l’endettement du propriétaire de l’immeuble. L’intervenant concède qu’il existe des privilèges immobiliers occultes. Les deux plus fréquents d’entre eux sont le privilège des frais de justice (art. 17 et 19, 1°, de la loi hypothécaire) et le privilège de l’assureur (art. 60 de la loi du 25 juin 1992).

Il s’agit néanmoins dans les deux cas de créances de montants habituellement modiques ou à tout le moins limités. L’impact de ces deux privilèges occultes est donc limité. Au contraire, le montant des arriérés de charges de copropriété est susceptible d’être bien plus élevé. Doc. Parl., Ch. Repr., DOC 52 1040/001.

Par ailleurs, le mode de publicité éventuel du privilège consacré par le texte à l’examen devrait tenir compte du fait que cet endettement est évolutif. Un mode d’inscription particulier devrait être ajouté dans la loi hypothécaire. En effet, les privilèges visés à l’article 27, 1° à 4°, de la loi hypothécaire sont rendus publics de façon quasi-automatique par la transcription de l’acte de vente, de donation, d’échange ou de partage4.

Celui visé à l’article 27, 5°, nécessite préalablement des formalités tellement lourdes qu’il est complètement tombé en désuétude. En conclusion, dans le contexte plus général d’une amélioration de la transparence du patrimoine, dans ses composantes actives et passives, le législateur devrait considérer un mode de publicité pour ce privilège, ne fût-ce que pour éviter un risque de renchérissement du crédit hypothécaire des appartements.

4. Quant aux caractéristiques de la créance privilégiée L’intention exprimée dans la proposition en discussion consiste à privilégier les quatre dernières années échues5. À propos du texte français, des auteurs écrivent que le privilège “garantit les charges et les travaux… “relatifs à l’année courante et aux quatre dernières années échues”. Le terme “relatifs” requerra une interprétation; s’agira-t-il des charges fournies ou des travaux effectués pendant la période à prendre en considération ou ceux dont le règlement a été fait pendant ladite période, ou encore des sommes “appelées”, fût-ce à titre provisionnel, par la copropriété?”6.

On peut néanmoins s’interroger sur la manière de procéder si les arriérés avaient été contestés et/ou “Les privilèges prévus à l’article 27, 1° à 4°, sont liés à la cession d’un immeuble. Ils naissent donc au même moment que la créance et sont opposables aux tiers dès la transcription de l’acte authentique qui en garantit la publicité. Pour la commodité des tiers, le conservateur des hypothèques est toutefois tenu de prendre inscription d’office du privilège né de cette transcription, sauf si l’acte l’en dispense expressément.

Les privilèges de l’article 27, 5° et 6°, sont conservés par l’inscription des procès-verbaux (arts. 38 et 38bis de la Loi hypothécaire)” (K. VLIEGEN, “Commentaire

Art. 27 L. Hyp”, in Privilèges et Hypothèques, Kluwer, n° 22). La proposition n° 1040/001 limite quant à elle le montant de la dette à l’année courante et deux années échues. M

CABRILLAC

et Chr. MOULY, Droit des sûretés, op. cit. pp. 636 et 637, n° 762-1.

étaient toujours contestés au moment de la mutation immobilière. Le fait que le montant ou l’estimation des créances garanties doivent être liquidées dans l’acte notarié est symptomatique de l’importance de cette question pour les privilèges immobiliers visés à l’article 27, 1° à 4°, de la loi hypothécaire. Ne serait-il pas opportun d’exiger un jugement ou à tout le moins la reconnaissance de la dette par le propriétaire? En effet, disposer d’une sûreté réelle immobilière est une chose mais disposer d’une créance non seulement incontestable mais également exécutoire en est une autre.

Ainsi, pour pouvoir faire une opposition entre les mains d’un notaire chargé d’une procédure d’ordre, les créanciers doivent en principe être munis d’un titre exécutoire, c’est à dire soit un jugement coulé en force de chose jugée ou revêtu de l’exécution provisoire, d’un acte notarié ou d’un titre administratif exécutoire. 5. Quant au sort des frais consentis pour d’autres immeubles que ceux en copropriété Comme le fait justement remarquer la proposition visé à l’article 20, 4°, de la loi hypothécaire ne s’applique pas aux frais faits pour la conservation d’un immeuble7.

Il appartient au législateur de décider s’il réserve sa sollicitude aux frais de conservation d’un appartement au détriment des immeubles individuels. “Tout comme les privilèges spéciaux sur meubles, les privilèges spéciaux sur immeubles prévus à l’article 27 de la loi hypothécaire reposent sur l’idée que l’immeuble qui est grevé du privilège ne doit sa présence, sa conservation ou son amélioration dans le patrimoine du débiteur qu’à l’intervention du créancier.

Autrement dit, la créance garantie trouve sa contrepartie dans l’enrichissement du débiteur, la plus-value ajoutée à son patrimoine, ce dont profi tent tous les créanciers. Il n’est donc que juste que celui qui a apporté l’immeuble dans le patrimoine de l’acquéreur soit privilégié sur cet immeuble avant tout autre créancier de l’acquéreur”8. Voy. entre autres E

DIRIX

et R. de CORTE, Zekerheidsrechten, Kluwer, 2006, p. 168, n° 249, qui ajoutent: “Slechts onrechtstreeks en in wel bepaalde gevallen zullen bepaalde behoudskosten voor onroerende goederen bevoorrecht zijn: art. 60, Verz.W. en art. 27, 5° Hyp. W.”. K. VLIEGEN, “Commentaire Art. 27 L. Hyp”, op. cit., n° 3.

b) Les clauses de délégation de loyers. Dans les développements de la proposition de loi9, on lit que “afi n de remédier à ces difficultés, il est opportun de prévoir des clauses pénales conformes à l’article 1226 du Code civil ou une clause d’intérêts de retard, ou encore des règles de délégation des loyers”. Le texte de l’article 577-4, § 2/1, ne contient cependant pas d’allusion expresse à une délégation de loyers et a fortiori ne régit pas leur opposabilité en cas de concours.

Étant donné le caractère controversé de la question, il conviendrait que le législateur exprime clairement sa volonté sur ce point. Ainsi, la cour d’appel de Bruxelles a décidé que la naissance d’un concours s’opposait à l’efficacité d’une telle délégation de loyers à une copropriété10. L’appartement faisait partie d’une succession déclarée vacante. Selon la Cour, “la vacance de la succession fait naître un concours entre les créanciers de la succession; la copropriété… ne dispose à l’égard de la succession que d’une simple créance qu’elle ne peut faire valoir qu’en respectant le rang des divers créanciers; le mécanisme de délégation prévu au règlement de copropriété n’a pas pour effet de modifi er la nature de la créance dont dispose la copropriété et ne permet dès lors pas à celle-ci de faire échec aux règles de répartition invoquées par la curatelle”.

On relève également une décision du juge de paix d’Auderghem, qui, confronté à une construction similaire permettant à la copropriété de percevoir les loyers en lieu et place du propriétaire-bailleur, a décidé d’une consignation des loyers en raison de la présence plus que vraisemblable d’autres créanciers du bailleur11. Doc. Parl., Ch. Repr.,DOC 52 1334/001, p. 10. Brux. (2e ch.), 3 novembre 1994, JT, 1995, p.

215. J.P. Auderghem, 20 décembre 1996, JJP, 2000, p. 389, avec note N. VANDEWEERD, “Quelques réfl exions à propos de la clause de délégation prévue dans le règlement de copropriété”; le jugement considère: “Il paraît en conséquence probable sinon certain qu’il y aura concours entre plusieurs créanciers susceptibles, le cas échéant, d’invoquer des privilèges et des créances de rangs différents. Il est sage dès lors de consigner provisoirement les loyers et charges dus par madame V à sa bailleresse sur un compte rubriqué ouvert au nom des conseils des parties demanderesses (Association des copropriétaires de l’immeuble P… et défenderesse, madame V)”.

3. Intervention de M.

V. Sagaert, professeur à la KUL

(CDB) a) Partie générale: lignes de force d’un nouveau droit des appartements L’orateur estime que le législateur doit, dans le cadre d’une réforme du droit des appartements, faire preuve de: – Retenue: il ne faut pas réformer ce qui ne pose pas problème. La loi doit demeurer suffisamment abstraite de manière à ce que la jurisprudence puisse lui donner un contenu dans les cas concrets. Il est indispensable de maintenir la fl exibilité nécessaire en ce domaine, de telle sorte que la jurisprudence dispose de suffisamment de possibilités pour appliquer cette loi dans des situations très différentes. – Solidarité: l’acquéreur d’un appartement doit devenir membre de l’association des copropriétaires, à la suite de quoi il doit tenir compte du collectif et il doit assumer une responsabilité par rapport à ce collectif. Cette idée de solidarité est favorisée par la nécessaire unité architecturale qui existe entre les parties privatives et les parties communes. – Transparence: l’information et la communication ne sont pas seulement importantes entre les copropriétaires entre eux, elles le sont aussi vis-à-vis de tiers tels les acheteurs potentiels et les (futurs) créanciers des propriétaires d’appartement. Force est de constater en ce domaine que l’association des copropriétaires a certes été dotée de la personnalité juridique par la loi de 1994, mais que les conditions de publicité qui y sont posées sont bien moindres que ce n’est le cas dans le droit des sociétés. – Pragmatisme: sur un certain nombre de points, la loi sur les appartements de 1994 offre un beau système, mais l’expérience montre qu’il ne fonctionne pas dans la pratique. Ces quatre lignes de force peuvent être groupées sous le dénominateur de la sécurité juridique, qui est l’élément clé dans le droit immobilier, tant pour les acteurs eux-mêmes que pour les tiers. Une sécurité juridique accrue entraîne une réduction des coûts et un accroissement de l’efficacité économique.

b) Quelques points importants de la proposition de loi n° 1334/115 Article 2 B: modifi cation de l’article 577-4, § 1er, alinéa 2 La proposition de loi vise uniquement à ajouter que les critères et le mode de calcul de la répartition des charges doivent être motivés. Elle ne précise toutefois pas quels sont ces motifs. Ne s’indiquerait-il pas de prévoir à ce propos qu’il peut être tenu compte de la valeur des parts et/ou de la mesure dans laquelle les parties privatives font usage des parties communes respectives? Article 2 C: modification de l’article 577, § 1er, alinéa 3, 4° Bien qu’il y ait lieu de se réjouir de la transparence de cette disposition, il convient d’observer que si aucun syndic souhaitant entrer en fonction aux conditions fi xées par les statuts ne peut être trouvé, une modifi cation des statuts devra avoir lieu, avec toutes les conséquences (frais) qu’elle entraîne.

Article 2 D: insertion d’un article 577-4, § 1er, alinéa 3, 5° L’insertion d’une obligation statutaire pour fi xer la date de l’assemblée ordinaire constitue un avantage en termes de transparence, mais un inconvénient sur le plan pratique. Article 2 E: insertion d’un article 577-4, § 2, 1° L’orateur est favorable à la suppression de cette disposition puisqu’elle est contraire à la règle explicite relative aux clauses pénales: en modifi ant la loi en 1998, le législateur a formellement opté pour que les clauses pénales ne puissent pas avoir d’effet pénalisant.

Si toutefois, ce devait être le cas, le juge pourrait modérer la clause (art. 1153 CC et art. 1231 CC). Cette disposition va radicalement à l’encontre de cette option qui, de toute manière, donne déjà souvent lieu à des contestations et génère une insécurité juridique. Article 3: insertion de l’article 577-4/1 Cet article vise à élaborer une solution à l’arrêt de cassation (critiquable) du 3 juin 2004, qui considère que, dans le cas d’un groupe d’immeubles, les sousassociations par immeuble n’ont pas un droit d’existence juridique.

L’association des copropriétaires doit au L’orateur a remis une note détaillée aux membres; les principaux points de cette note sont repris dans le texte qui suit.

contraire correspondre intégralement à l’ensemble de la situation architectonique d’un groupe d’immeubles. Le processus décisionnel sur les questions communes doit, par conséquent, se dérouler exclusivement au sein de l’organe de décision créé par la loi, à savoir l’assemblée générale plénière. Cette jurisprudence de cassation crée d’importants problèmes en pratique, étant donné que tous les copropriétaires ont le droit de s’exprimer, y compris sur les parties communes d’un immeuble autre que celui dans lequel se situe leur lot privatif.

Cela pose problème parce que: • ces copropriétaires n’ont aucun intérêt dans ces points de décision, de sorte qu’ils exercent souvent leur droit de vote de manière incontrôlée; • il est à craindre que le quorum de présence ne sera pas atteint pour ces points. Si plusieurs immeubles n’ont pas été scindés ab initio, la scission “en cours de route” ne peut être opérée qu’en dissolvant et en liquidant l’association des copropriétaires “faîtière” existante, ce qui cause des problèmes insurmontables.

L’orateur considère qu’il doit être possible de créer pour chaque immeuble une association des copropriétaires distincte et de laisser subsister l’association faîtière pour l’infrastructure commune entre les différents immeubles. Dans la mesure où cette disposition est précisée dans l’acte de base transcrit, la transparence n’est en aucune manière menacée.

M. Sagaert propose le texte suivant: “Sans préjudice de l’existence de l’association des copropriétaires d’un groupe d’immeubles, telle que prévue à l’article 577-5, l’acte de base et les modifi cations qui y seraient apportées peuvent créer des associations de copropriétaires distinctes pour des parties de groupes d’immeubles. Les règles de fonctionnement de chacune de ces associations sont déterminées dans l’acte de base.

Ces associations sont dotées de la personnalité juridique.”. Article 5 G: ajout à l’article 577-6, § 6 Cette disposition vise à constater l’actuelle insécurité juridique en ce qui concerne la majorité absolue ou qualifi ée. L’objectif est que les abstentions viennent renforcer la majorité des votes exprimés. En cas d’égalité parmi les votes, une abstention serait comptée comme un vote positif.

Si elle augmente la sécurité juridique, cette disposition méconnaît, selon l’orateur: (1) le caractère neutre d’une abstention; et (2) le principe selon lequel en cas de partage des votes, la proposition n’est pas adoptée et est donc rejetée. C’est pourquoi M. Sagaert propose le texte suivant: “Les abstentions ne sont pas prises en compte pour déterminer si la majorité requise des votes exprimés est atteinte.”.

Article 7 A: remplacement de l’article 577-8, § 1er, alinéa 3 L’orateur reconnaît que dans la pratique, les modalités de cessation des contrats du syndic sont très souvent imprécises voire incohérentes. Afi n d’éviter que cette disposition ne soit tournée dans la pratique, l’orateur propose le texte suivant: “Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais est renouvelable par décision expresse de l’assemblée générale.

L’échéance de ce délai ne peut faire naître aucune obligation à charge de l’association de copropriétaires à l’égard du syndic.”. Enfi n, il conviendrait de préciser au syndic les obligations qui lui incombent à la suite de l’échéance de son mandat. Article 10A: Insertion de nouveaux alinéas dans l’article 577-9, § 1er Cette disposition clarifi e un point particulièrement contesté et devrait dès lors entraîner des progrès signifi catifs.

L’orateur estime que la formulation du texte néerlandais de cette disposition pourrait être améliorée. Il propose dès lors de la rédiger comme suit: “Nonobstant l’article 577-5, § 3, l’association des copropriétaires est en droit d’agir conjointement ou non, avec un ou plusieurs copropriétaires, pour tous les droits afférents à l’exercice, la reconnaissance ou la négation de droits réels ou personnels ou pour la gestion des parties communes, et ce, moyennant une décision prise conformément à l’article 577-6, § 6.

Elle est réputée avoir la qualité et l’intérêt requis pour la défense de tels droits.”.

Il serait en outre souhaitable de disposer dans cet alinéa qu’il ne s’agit que des parties communes. c) Autres modifi cations possibles – Disposition délimitant la superficie et la copropriété La loi sur les appartements et le droit de superfi cie prévoient tous deux une division horizontale de la propriété. Bien que l’une et l’autre aient des champs d’application fondamentalement différents, leur délimitation est parfois imprécise.

C’est par exemple le cas lorsque des volumes appartenant à un propriétaire distinct s’ajoutent les uns aux autres, sont équipés d’accès distincts et ne partagent pas de parties communes. La jurisprudence récente en fournit de nombreuses illustrations jusqu’au niveau des cours d’appel. Le régime est toutefois foncièrement différent (notamment en matière de compétences, en ce qui concerne la durée de la division de la propriété, etc.), de sorte qu’il y a lieu de clarifi er les choses.

C’est pourquoi l’orateur propose de compléter l’article 577-3 du Code civil comme suit: “Les dispositions de la présente section ne s’appliquent pas lorsque des lots privés autonomes s’ajoutent les uns aux autres et sont utilisés sans qu’il soit fait usage de parties communes”. – L’instauration de la possibilité d’organiser une délibération écrite Depuis une décennie, le droit des sociétés offre la possibilité de délibérer par écrit à l’assemblée générale.

Le droit des appartements ne connaît pas cette possibilité et la proposition de loi à l’examen ne modifi e pas cette situation. La doctrine et la jurisprudence plaident pourtant souvent en faveur de l’instauration de cette possibilité. Elle requerrait cependant l’unanimité.

M. Sagaert propose d’inscrire la disposition suivante “Les membres de l’association des copropriétaires peuvent, à l’unanimité, prendre par écrit toutes les décisions qui relèvent du pouvoir de l’assemblée générale à l’exception de celles passées par un acte authentique.”.

– Clauses d’arbitrage Il existe un doute sur la validité des clauses d’arbitrage, doute amplifi é par les travaux parlementaires dont est issue la loi de 1994 et le caractère contraignant de celle-ci. La question est de savoir s’il est souhaitable d’intégrer les clauses d’arbitrage dans le droit des appartements. Les procédures d’arbitrage sont souvent longues et entraînent des coûts plus élevés qu’une procédure devant le juge.

Dans la grande majorité des cas, les procédures d’arbitrage manquent dès lors leur objectif. L’orateur plaide pour l’insertion d’une disposition prévoyant expressément que les clauses d’arbitrage inscrites dans les statuts sont considérées comme inexistantes. 4. Intervention de M. Olivier Jauniaux, avocat et assistant à la faculté de droit de l’UCL En guise d’introduction, M. Olivier Jauniaux rappelle qu’une copropriété n’est pas une société commerciale censée réaliser des profi ts.

Elle a uniquement pour objet de fi nancer et de gérer des dépenses communes à un groupe de personnes. Par conséquent, la gestion et l’organisation d’une copropriété doivent se caractériser par une certaine “simplicité”, la plus grande rationalité et une parfaite transparence.

M. Jauniaux aborde ensuite plusieurs aspects de la proposition de loi. – Sort des abstentions en assemblée générale La proposition de loi suggère d’ajouter un second alinéa à l’article 577-6, § 6, du Code civil qui serait libellé comme suit: “Les abstentions viennent renforcer la majorité des votes exprimés. En cas d’égalité parmi les votes exprimés, les abstentions sont comptées comme des votes positifs.”.

L’intervenant ne peut se rallier à cette suggestion et se réfère à cet égard à la position qu’il a développée dans un article paru au Journal des Tribunaux (cf. O. JAUNIAUX, “Le sort des abstentions lors des assemblées générales de copropriété”, J.T., 2005, pages 513 et suivantes). La thèse majoritaire en doctrine (à tout le moins francophone) est qu’il conviendrait de compter les

abstentions exprimées en assemblée générale de copropriété avec les votes négatifs. Dans l’article précité, l’intervenant critiquait cette thèse en soulignant que “l’abstentionniste à un vote ne fait rien d’autre qu’exprimer son indécision ou son indifférence par rapport à la résolution soumise à l’assemblée générale; il sait, en outre, que s’il avait eu l’intention de s’opposer à la résolution, il lui était parfaitement loisible d’exprimer un vote négatif”.

Se référant à la défi nition générale du terme “abstention” dans le petit Larousse ainsi qu’aux règlements des assemblées législatives et aux pratiques des sociétés commerciales, M. Jauniaux estimait par conséquent nécessaire de “concilier acception courante et pratique à l’occasion d’un vote en assemblée générale de copropriété” et, par conséquent de “faire purement et simplement abstraction des abstentions lors des calculs des majorités requises”..

Prévoir, comme le fait la proposition de loi, que les abstentions viendront “renforcer la majorité des votes exprimés” revient nécessairement à leur conférer une portée et des effets ne coïncidant pas avec le ressenti instinctif du sujet de droit qui s’abstient. Il serait plus simple de prévoir que “les abstentions ne sont pas considérées comme des voix émises” (cf. proposition de loi modifi ant et complétant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété - Doc. parl., Sénat, session ordinaire, 1994-1995, n° 1288-1).

Un débat pourrait toutefois avoir lieu quant à l’opportunité de maintenir un système distinct en ce qui concerne les décisions nécessitant une majorité qualifi ée. – Convocation des assemblées générales M. Jauniaux relève tout d’abord que la proposition de loi contient certaines suggestions en ce qui concerne la convocation des assemblées générales mais ne dit rien en ce qui concerne le mode de convocation.

Il estime pour sa part que moyennant certaines garanties en termes de sécurité, l’on pourrait envisager la possibilité pour le syndic de remplir cette obligation de convocation par courrier électronique (sauf interdiction statutaire). (cf. “Le syndic et le conseil de gérance”, in “La copropriété par appartements”, La Charte, 2008, page 174, n° 26).

Il pourrait s’agir là d’une piste de réfl exion intéressante qui pourrait, par ailleurs, être étendue à la question de la communication du procès-verbal d’assemblée générale. L’intervenant attire toutefois l’attention sur le fait que, dans la proposition de loi actuellement en discussion, la nécessité de prévoir toute garantie de sécurité au niveau du mode de communication est reportée sur la communication du procès-verbal puisqu’il est prévu de faire courir le délai de recours à dater de cette communication. – Présidence des assemblées générales L’article 5, A) de la proposition de loi visant à modifi er l’article 577-6, § 1er, alinéa 2, du Code civil prévoit notamment que l’assemblée générale doit obligatoirement être présidée par un copropriétaire.

M. Jauniaux s’interroge quant à l’opportunité de prévoir une telle obligation dans le texte de loi. En effet, dans certains cas, les caractéristiques propres à la copropriété en cause (que ce soit au niveau “humain” ou au niveau des rapports de force entre certains groupes de copropriétaires) seront telles que pareille obligation serait source de difficultés diverses et d’“inefficiences”. – Établissement des procès-verbaux Les modifi cations suggérées au niveau de l’établissement du projet de procès-verbal d’assemblée générale et du procès-verbal défi nitif paraissent positives dans la mesure où elles tentent de concilier pragmatisme et souci démocratique.

Ceci étant, la proposition de modifi cation de l’article 577-6, § 2, en vue de permettre à chaque propriétaire présent ou représenté d’envoyer au syndic, dans les dix jours de la tenue de l’assemblée générale, “un commentaire synthétique reprenant le point de vue qu’il a développé au cours de l’assemblée et qu’il souhaite voir annexer au procès-verbal de la réunion”, paraît appeler un commentaire particulier.

Une telle disposition pourrait être source de difficultés concrètes pour le syndic ou de dérives (qu’en est-il des notes qui ne refl èteraient pas fi dèlement le point de vue développé en cours d’assemblée, des notes envoyées par des copropriétaires n’ayant strictement rien dit en cours d’assemblée ou encore des éventuelles “notes fl euve” envoyées systématiquement par des copropriétaires particulièrement prolixes ou voulant faire de l’obstruction)?

Par ailleurs, sur un plan très “terre à terre”, il ne faut pas perdre de vue les frais d’envoi qui en résulteront. – Délai de recours à l’encontre d’une décision de l’assemblée générale L’article 10, B) de la proposition de loi propose de modifi er l’article 577-9, § 2, alinéa 2, du Code civil afi n de clarifi er l’épineuse question de la prise de cours du délai de recours à l’encontre d’une décision prise en assemblée générale.

L’intervenant estime que cette modifi cation permettra de mettre un terme à une controverse doctrinale et à une certaine insécurité juridique. À titre personnel, toutefois, M. Jauniaux s’interroge quant à l’opportunité de maintenir le délai de trois mois qui lui paraît fort long et peut, dans certains cas, être incompatible avec les nécessités concrètes liées au fonctionnement de la copropriété concernée.

Dans l’intérêt de l’association des copropriétaires, la question de la validité de décisions prises en assemblée générale doit être clarifi ée le plus rapidement possible. Dans ce contexte, l’intervenant propose de réfl échir à l’opportunité de prévoir que le délai de recours sera d’un mois à compter de la date d’envoi du procès-verbal de l’assemblée générale concernée. – Attributions du syndic M. Jauniaux relève que la proposition de loi comporte diverses modifi cations de l’article 577-8, § 4, du Code civil — disposition qui est le siège (principal) des attributions du syndic.

L’intervenant se dit plutôt favorable aux modifi cations proposées (points 11°, 12°, 15° et 16°) qui emportent notamment des missions complémentaires pour le syndic et sont motivées par un souci, assurément légitime, de transparence et de démocratie. Il convient toutefois d’être bien conscient que tout devoir complémentaire mis légalement à charge du syndic impliquera nécessairement un surcroît de travail dans son chef et, par voie de conséquence, une majoration proportionnelle des honoraires qui seront réclamés par les syndics rémunérés.

Il en résultera dès lors des charges complémentaires pour les copropriétaires.

En conséquence, il faudrait vérifi er si le coût des devoirs (ou pouvoirs) complémentaires qui en résultera concrètement pour les copropriétaires sera proportionné à l’avantage qu’ils en tireront.

M. Jauniaux formule encore les observations suivantes. Concernant l’article 577-8, § 4, 10°, proposé, il faut être conscient que lorsque le mandat de syndic est rémunéré, le coût de l’assurance responsabilité professionnelle sera répercuté aux copropriétaires dans les frais et honoraires réclamés par le syndic. Les mots “et, par exemple, par le biais d’un site Internet” au 11° paraissent inadéquats dès lors qu’il pourrait en être déduit une obligation pour le syndic de créer un site internet.

L’intervenant estime préférable de supprimer cette partie de phrases. L’article 577-8, § 4, 16°, appelle également certains commentaires. Il est évident qu’une compatibilité “claire, précise et détaillée” est de l’intérêt de tous, et tout particulièrement, des copropriétaires. La référence à un plan comptable minimum normalisé est par ailleurs un gage d’uniformité et, par conséquent, de sécurité. Toutefois, il convient à nouveau d’avoir à l’esprit que toute prestation et/ou compétence complémentaire exigée des syndics entraînera nécessairement une majoration des honoraires mis à charge des copropriétaires.

Il ne faut par ailleurs pas perdre de vue qu’actuellement, les syndics n’ont, très généralement, pas de formation particulière en comptabilité. La maîtrise de la technique de la comptabilité en partie double entraînera donc, très généralement, des surcoûts (nécessité de formation complémentaire, recours à la sous-traitance,...). Par ailleurs, l’intervenant estime qu’il n’est guère admissible de prévoir des obligations plus lourdes ou plus légères en termes de comptabilité selon que le syndic est professionnel ou non.

Le seul critère de distinction admissible serait la taille de la copropriété en cause (certains articles de la proposition prévoient des distinctions selon que l’immeuble en cause comprend ou non au moins vingt lots; on pourrait ici s’inspirer d’une telle solution).

– Le conseil de surveillance Les signataires de la proposition de loi suggèrent de remplacer l’actuel conseil de gérance par un “conseil de surveillance”.

M. Jauniaux juge que l’appellation est peu opportune car elle a une connotation négative. Il est proposé de limiter la mission du conseil de surveillance à “veiller à la bonne exécution par le syndic des décisions de l’assemblée générale”. Une telle mission présente assurément un certain intérêt mais paraît trop limitative. Elle présente en outre le risque de cantonner le conseil de surveillance à un rôle purement “négatif”, à tout le moins vis-à-vis du syndic.

Or, cet organe de la copropriété a un rôle davantage actif et “positif” à jouer en amont des assemblées générales et/ou au niveau de l’exécution desdites décisions prises en assemblées générales. Il faut en effet rappeler l’utilité de cet organe pour préparer des dossiers pouvant être soumis aux copropriétaires lors des assemblées générales. De même, le syndic peut avoir besoin d’aides ponctuelles au moment de la mise en œuvre des décisions prises en assemblées générales.

L’intervenant conclut par conséquent que la mission d’assistance du syndic, actuellement dévolue au conseil de gérance, conserve une utilité pratique. – Le vérifi cateur aux comptes Il est prévu d’insérer un nouvel article 577-8/2 aux termes duquel l’assemblée générale devrait désigner “annuellement un vérifi cateur aux comptes, copropriétaire ou expert extérieur agréé à cette fi n”. La suggestion est intéressante mais il convient, encore une fois, d’être attentif au coût qu’une telle désignation entraînera pour de très nombreuses copropriétés. – Observations ponctuelles M.

Jauniaux formule notamment les observations suivantes: 1. La possibilité ouverte à tout copropriétaire de notifi er au syndic “les questions dont il demande qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale” (article 577-6, §1erbis “nouveau”), est susceptible de faire le jeu malsain des copropriétaires qui souhaitent

“saborder” le fonctionnement rationnel et efficace de la copropriété en cause. 2. Il serait bon de mettre un terme à la controverse concernant le droit d’agir (en demande et en défense) de l’association des copropriétaires pour tout ce qui concerne les parties communes de l’immeuble. L’article 10, A), de la proposition de loi qui concerne cette problématique risque toutefois de ne pas résoudre les problèmes.

D’une part, il est à craindre que la formulation “en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, en ce compris les droits qui découlent de la propriété du bien immobilier” puisse faire l’objet d’interprétations trop restrictives de sorte que la controverse ne serait pas pleinement vidée dans la pratique. D’autre part, les mots “et ce moyennant une décision prise conformément à l’article 577-6, § 6” à l’alinéa 1er et l’alinéa 2, dans son ensemble ne paraissent guère opportuns (l’intervenant n’est en effet pas un partisan de la thèse selon laquelle un argument d’irrecevabilité et/ou de surséance pourrait être déduit de la nonproduction de la décision prise en assemblée générale d’agir judiciairement).

En outre, ce bout de phrase et ce second alinéa paraissent redondants par rapport à l’article 577-6, § 6, et à l’article 577-8, § 4, 4°, (cette dernière disposition donnant pouvoir au syndic “d’accomplir tous actes conservatoires et tous actes d’administration provisoire”). 3. La proposition de loi à l’examen prévoit de modifi er comme suit l’article 577-8, § 1er, alinéa 3 du Code civil: “En aucun cas, le mandat initial du syndic ne peut excéder trois ans; mais il est renouvelable annuellement.”.

Est-il opportun de réduire de cinq à trois ans la durée maximale du mandat initial du syndic? Il semble au contraire que, dans la très grande majorité des cas, permettre au syndic de s’installer dans la durée est un gage de continuité, élément essentiel à une saine gestion d’une copropriété. D’autre part, le texte proposé ne clarifi e pas la controverse quant à savoir si la tacite reconduction du syndic dans ses fonctions est envisageable ou non.

L’intervenant n’est guère convaincu par la thèse (apparemment majoritaire en doctrine et jurisprudence) selon laquelle pareille tacite reconduction ne pourrait être organisée ni dans les statuts, ni dans le contrat de syndic.

Se référant aux arguments développés dans une de ses contributions (“Le syndic et le conseil de gérance”, in “La copropriété par appartements”, La Charte, 2008, pages 199-200), l’intervenant estime que, tant sur le plan juridique qu’au niveau de la pratique, rien ne s’oppose à prévoir la licéité d’un mécanisme de reconduction tacite des mandats de syndic. Si la commission suit ce raisonnement, il conviendrait que cela ressorte clairement du texte de la proposition de loi. – Considérations fi nales La proposition de loi contient assurément des progrès non négligeables mais les parlementaires doivent être conscients des limites de leur travail.

En effet, la législation en matière de copropriété se vit, au jour le jour, au sein des milliers de copropriétés situées en Belgique. La réussite de la réforme législative actuellement en discussion ne dépendra en conséquence pas uniquement de la qualité du travail des parlementaires mais également (voire principalement) de ce que les copropriétaires en feront dans la pratique. Face à cette réalité première, M.

Jauniaux invite le législateur à ne pas chercher à tout régir dès lors qu’une telle tentative serait nécessairement vouée à l’échec eu égard à la complexité et à la diversité de la nature humaine. Il faut par ailleurs ne pas perdre de vue que la réforme de 1994 est à présent bien “digérée” par les praticiens (copropriétaires, syndics, avocats, magistrats, notaires,...) et qu’il convient d’éviter de tout révolutionner à nouveau, sous peine de perdre ces précieux acquis.

5. Intervention de M. Dirk Meulemans, Directeur du Studiecentrum Vastgoedrecht en Financieel Recht à la KU Brussel M. Dirk Meulemans estime que tout copropriétaire a le devoir de payer sa quote-part. Il est favorable à un privilège au profi t de l’association des copropriétaires en ce qui concerne les frais communs non payés et est également favorable à la délégation des loyers. L’orateur déclare que la réglementation relative au délai de prescription doit être insérée dans la loi.

Quand les frais de la quote-part dans les parties communes se prescrivent-ils? En vertu de l’article 2277 du Code civil, les loyers, les intérêts des sommes prêtées et tout ce qui est payable par année se prescrivent par cinq ans. Il semble équitable à l’orateur de prévoir un même délai de prescription pour les quotes-parts des copropriétaires.

Le privilège peut être lié à ce délai de prescription. Étant donné que les dettes concernent un exercice particulier, il est préférable de les délimiter sur la base de l’exercice comptable et non sur celle de l’année civile, parce que, dans une association de copropriétaires, l’année ne correspond pas nécessairement à l’année civile. En ce qui concerne la délégation des loyers, il est souhaitable d’instaurer une réglementation relative à la répartition des frais communs entre bailleur et locataire.

En ce moment, il n’existe pas de réglementation légale concernant les charges communes, ni dans la loi relative à la copropriété, ni dans le droit locatif. Quelles charges doivent être supportées par le propriétaire et quelles charges doivent être supportées par le locataire? Pour l’association des copropriétaires, le propriétaire est le débiteur, mais il n’y a pas de prescriptions légales concernant la relation entre le propriétaire et son locataire.

En ce qui concerne les groupes d’immeubles, l’intervenant est favorable à la création d’une souspersonne morale, dans le cadre de laquelle on peut tenir, par entité, une assemblée générale où l’on se prononce sur tout ce qui concerne cet immeuble particulier, et dans le cadre de laquelle la personne morale faîtière doit uniquement se prononcer sur ce qui est commun à tous les immeubles du groupe. L’orateur insiste pour que l’on instaure des règles comptables pour tous les immeubles à appartements, également les plus petits.

Si l’on souhaite cependant établir une distinction entre différents immeubles, il convient d’utiliser le critère du nombre de lots et non de la nature du syndic. Un grand immeuble à appartements géré par un copropriétaire doit tout de même être soumis aux règles relatives aux grands immeubles. Il est préférable de fi xer les règles comptables dans un arrêté royal ou un arrêté ministériel. Une comptabilité est, par nature, susceptible de modifi cations et il faut éviter de devoir adapter la loi à chaque évolution.

L’orateur est favorable à l’élaboration d’un budget annuel. Le délai de conservation des documents comptables a été uniformément porté à 7 ans dans le droit comptable commun et dans le droit relatif à la TVA. Pour le moment, il n’y a pas de délai de conservation en matière de copropriété. Le délai général de 7 ans pour tous les documents administratifs du syndic serait également approprié en l’occurrence.

La réglementation actuelle (article 577-11 du Code civil) concernant la vente d’un appartement ne suffit pas pour éviter que l’acheteur soit obligé de payer un montant substantiel en plus du prix de vente, et de dépasser ainsi ses possibilités fi nancières. En effet, les informations ne sont recueillies par le notaire qu’au moment de la préparation de l’acte de vente notarial, alors que, dans notre droit, une vente se conclut au moment de la signature d’un compromis.

Les informations doivent donc être obtenues avant le compromis. Il conviendrait de prévoir une sanction lorsque le compromis est signé sans que les informations aient été mises à la disposition de l’acheteur. L’orateur est favorable à un droit de renonciation pour l’acheteur dans un certain délai s’il n’a pas reçu les informations. Il peut alors renoncer à l’achat si les frais qui lui incombent dépassent un certain pourcentage du prix de vente.

L’orateur ne souscrit pas au fait que les frais liés à la transmission obligatoire des informations au notaire par le syndic soient supportés par l’association des copropriétaires. Bien que la Cour de cassation se soit prononcée sur ce point, l’orateur estime que les frais doivent être supportés par l’acheteur, étant donné qu’il est le bénéfi ciaire de ces informations. Si l’exigence d’envoyer une lettre recommandée pour la convocation à l’assemblée générale est louable dans une optique de sécurité juridique, elle est coûteuse.

Ne suffirait-il pas de n’envoyer par recommandé que les contestations? En ce qui concerne la note au sujet de laquelle les copropriétaires peuvent formuler une série de réserves et les transmettre après l’assemblée générale, il y a une erreur de chronologie. Il est préférable de préparer la note avant l’assemblée générale. Les bonnes idées doivent pouvoir y être discutées. L’intervenant est favorable à une limitation du nombre de procurations qu’une même personne peut réunir, l’idéal étant de prévoir cette limitation dans les statuts.

La règle des trois devis minimum n’est utile que pour les dépenses importantes. Le montant au-delà duquel plusieurs devis doivent être recueillis peut être fi xé par arrêté royal. En ce qui concerne le droit de consultation, il faut tenir compte du fait qu’un copropriétaire peut avoir un intérêt contraire à l’association. Le fait de lui laisser libre accès à tous les documents n’est donc pas sans risque.

Le droit de consultation peut aussi poser problème en matière de respect de la vie privée. Si certains copro-

priétaires ont, par exemple, des problèmes fi nanciers et qu’ils ont signalé cette information au syndic, il n’est peut-être pas nécessaire que les copropriétaires puissent avoir accès à tous les documents y afférents. L’orateur souscrit à l’opinion des autres intervenants en ce qui concerne les abstentions qui ne pourraient pas être considérées comme des votes favorables. L’orateur préconise de rechercher des correspondances avec les règles du droit des sociétés.

Pourquoi essayer de tout réinventer, alors qu’il existe déjà de nombreuses règles en ce qui concerne le fonctionnement d’une assemblée générale? L’orateur n’adhère pas au changement de dénomination proposé, le “Conseil de gérance” devenant “Conseil de surveillance”, car la mission du Conseil est double: il a une fonction de surveillance et d’avis. L’orateur plaide pour que l’on instaure un règlement légal facultatif pour la fonction de commissaire dans de grands bâtiments dont les fonds de roulement et de réserve sont substantiels et les dépenses importantes.

Il serait souhaitable de prévoir la possibilité d’instaurer une fonction de commissaire. Un avocat, un notaire ou un expert judiciaire pourrait d’ailleurs tout aussi bien remplir cette fonction qu’un réviseur d’entreprises. En ce qui concerne la liquidation, il est actuellement renvoyé aux anciennes lois sur les sociétés. Selon l’orateur, un nouveau renvoi au Code des sociétés n’est pas souhaitable. Il est préférable d’inscrire les règles nécessaires relatives à la liquidation dans la loi proposée.

L’orateur estime qu’il n’est pas nécessaire de publier la nomination du syndic au Moniteur belge. Une mention dans la Banque-carrefour des entreprises est une possibilité. Une autre bonne option consiste dans la tenue d’un dossier de l’association dans lequel la nomination du syndic est conservée. L’orateur considère que limiter la durée du mandat du syndic à trois ans nuit à la continuité de la gestion.

La durée de cinq ans actuellement prévue dans la loi est une période équilibrée. Conformément à la loi, le syndic peut conclure des contrats pour la durée de son mandat. Pour les contrats dont la durée est supérieure à trois ans, il faudrait alors s’adresser chaque fois à L’orateur met en garde contre les clauses de solidarité dans le cadre de contrats d’associations de copropriétaires. La loi considère, à juste titre, qu’il s’agit d’une association à responsabilité illimitée de ses membres mais

néanmoins limitée, par copropriétaire, aux quotités de ce dernier. Certains contractants tentent alors d’insérer une clause d’obligation solidaire. Cette insertion doit être approuvée à l’unanimité des voix. En vertu de cette clause, un seul propriétaire peut être tenu de supporter l’ensemble des frais. Certains propriétaires ne mesurent pas les implications de cette solidarité. L’orateur est favorable à une interdiction légale.

6. Intervention de M. Marc André, président, et M. Roger Tafotie, Mme Veerle Puttemans, M. Pascal Tefengang, service juridique (asbl CNIC) M. Marc André, président du CNIC, rappelle que l’asbl CNIC a été créée fi n 2000 par un groupe de copropriétaires qui s’étaient fi xé un objectif commun: partager leurs expériences en matière de copropriété avec d’autres copropriétaires, afi n d’en améliorer la gestion.

Depuis sa création, le CNIC a constaté que la loi présentait certaines zones d’ombre, qui sont régulièrement évoquées dans le cadre de l’information et des interventions sur le terrain (p. ex. le manque de clarté de la comptabilité). Une contribution écrite détaillée, reprenant une série de commentaires et de remarques sur les dispositions de la proposition de loi, a été mise à la disposition des membres. – Nécessité d’une réglementation comptable (par Roger Tafotie — service juridique du CNIC) Plusieurs arguments de fait démontrent la nécessité d’une réglementation comptable adéquate.

La copropriété occupe en effet une place de plus en plus importante et les enjeux fi nanciers en présence sont colossaux. Par ailleurs, plus de la moitié des litiges dont a à connaître le CNIC ont trait à la gestion fi nancière des copropriétés. De nombreux pays (Pays-Bas, Grand Duché du Luxembourg, Angleterre, Allemagne,et France) ont imposé des règles comptables plus au moins précises en ce qui concerne la gestion des copropriétés.

De l’avis du CNIC, une réglementation comptable claire et précise constitue, de loin, le meilleur moyen d’atteindre l’objectif de transparence que poursuit la proposition de loi, du moins en ce qui concerne la gestion fi nancière des copropriétés. Une réglementation comptable unique conduira en outre in fine à une comparabilité des états fi nanciers des copropriétés,

laquelle sera de nature à induire une saine concurrence entre les syndics. Une réglementation comptable permettrait également de garantir l’information et la protection des copropriétaires contre toutes sortes d’abus (par exemple, les commissions occultes perçues par le syndic). À titre d’illustration, une comptabilité en partie double permet, d’une manière objective, motivée et contrôlable, de vérifi er à tout moment la consistance du patrimoine de l’association des copropriétaires et d’en assurer une gestion optimale.

Rien n’empêche d’ailleurs le législateur d’aller plus loin en imposant à certains syndics le recours à une comptabilité analytique ainsi qu’un suivi budgétaire permanent de la copropriété. Le CNIC est également d’avis qu’une réglementation comptable permettra de sensibiliser les copropriétaires aux obligations et contraintes qui découlent de cette forme de propriété collective. Pareille réglementation comptable est susceptible de renforcer le professionnalisme des syndics et de renforcer la crédibilité de ces derniers aux yeux des copropriétaires et du public en général.

Elle doit toutefois être complétée par un système de contrôle interne (via le conseil de gérance), voire externe (via un réviseurs d’entreprise). Il faut toutefois s’attendre à ce que, pour justifi er des honoraires supplémentaires, certains syndics tentent de faire croire qu’une réglementation comptable augmentera la complexité de la gestion de la copropriété et entraînera un surcroît de travail. Le CNIC ne peut cautionner pareil stratagème et s’engage à mettre en garde les copropriétaires à ce sujet.

La tenue d’une comptabilité précise présente également des avantages pour les tiers, en particulier pour les éventuels acquéreurs d’appartements en copropriété. Un futur acquéreur doit pouvoir connaître l’importance des obligations fi nancières et des charges communes actuelles et futures. À cet égard, le CNIC estime que le délai de quinze jours, imparti par la loi, au syndic pour communiquer au notaire le relevé des dettes en cas d’acquisition d’un lot est suffisant, dès lors qu’une réglementation comptable précise permettra la constitution rapide de ce relevé.

En ce qui concerne le choix d’une réglementation comptable adéquate, le CNIC juge que le système français pèche par une très grande complexité et par l’absence d’un régime simplifi é pour les petites copropriétés. Pour cette raison, il lui paraît que la réglementation comptable des ASBL pourrait constituer le cadre de référence idéal. Le législateur pourrait soumettre les syndics, comme les ASBL, à des obligations comptables dont l’intensité varie en fonction de la taille de la Toute association de copropriétaires pourrait donc être soumise à une comptabilité simplifi ée obligatoire et incontournable, dont les critères seraient précisés dans la loi ou dans un arrêté royal.

Afi n de déterminer la taille de la copropriété, l’on pourrait se fonder sur des critères tels le nombre d’appartements, le montant en fonds de roulement et (le cas échéant) en fonds de réserve cumulés, le montant pour le total du bilan ou encore la valeur déclarée du bien à l’assureur. En conséquence, les copropriétés composées d’un certain nombre d’appartements (à préciser), et qui atteindraient, à la date de clôture de l’exercice social, certains chiffres (tel montant en fonds de roulement et en fonds de réserve cumulés et/ou tel montant pour le total du bilan) pourront être qualifi ées de grandes ou très grandes associations de copropriétaires et devront dès lors tenir leur comptabilité et établir leurs comptes annuels conformément aux dispositions de la loi du 17 juillet 1975 relative à la comptabilité des entreprises.

Afi n de renforcer encore plus la transparence, le CNIC indique qu’on pourrait imaginer que le législateur impose à toutes les associations de copropriétaires l’obligation de déposer annuellement auprès d’un organisme existant ou à créer leurs comptes annuels ainsi qu’un état du patrimoine de l’association. — Le syndic (Mme Veerle Puttemans, service juridique CNIC) Le syndic n’est pas un gestionnaire du bâtiment, mais est mandaté par l’assemblée générale des copropriétaires pour mettre en œuvre les décisions de l’assemblée générale et dès lors gérer l’assemblée, mais non le bâtiment.

La proposition de loi prévoit que le mandat initial du syndic ne peut excéder trois ans, mais qu’il est renouvelable annuellement. Le texte semble indiquer que seul le mandat initial ne peut excéder trois ans. Il est évident que cette disposition est impérative et que les contrats d’une durée supérieure sont automatiquement ramenés à trois ans.

Il serait encore préférable de limiter les contrats à un an et de soumettre chaque année leur confi rmation à l’assemblée générale. De cette façon, les copropriétaires disposent d’une garantie suffisante que le mandat du syndic fi gurera chaque année à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Afi n d’éviter tout malentendu, la loi doit prévoir explicitement que le renouvellement ne peut être tacite, mais requiert une décision de l’assemblée Il peut, à cet égard, être renvoyé au système français qui prévoit que, chaque année, le syndic joint un détail des différentes indemnités perçues à la convocation à Il s’impose d’exclure toute trace de partialité ou de confusion d’intérêts dans le chef du syndic.

Ainsi est-il souhaitable que le syndic d’une association de copropriétaires ne soit pas simultanément gérant d’un ou plusieurs appartements de l’immeuble. Dans ce cas, à la demande du propriétaire de l’appartement, le syndic fait payer les charges de la copropriété au locataire. À défaut de paiement de ces charges par le locataire, le syndic doit en réclamer le paiement au copropriétaire — qui est également son contractant dans le cadre de la gérance.

En dépit de son importance cruciale, la loi n’impose pas de contrat écrit entre le syndic et l’association des copropriétaires. Pourtant, un contrat écrit peut exclure de nombreuses discussions et prévenir des contestations. Ce contrat doit au moins contenir les éléments suivants: la durée du mandat, une description précise des tâches du syndic, l’indemnité de gestion, les frais complémentaires qui seront facturés, les prestations relevant de l’indemnité de gestion normale, les prestations devant être considérées comme exceptionnelles et l’indemnité à laquelle elles peuvent donner lieu et les données relatives à l’assurance couvrant la responsabilité civile du syndic.

Le projet de loi ne modifi e pas l’article 577-8, § 7, du Code civil, alors qu’il règne également une grande confusion en la matière. C’est ainsi que la loi ne précise pas la manière dont la procédure doit être entamée. Il est généralement admis que cela se fait par voie de requête. Reste à savoir si cette requête est unilatérale ou contradictoire. Si la requête est unilatérale, les parties ne sont pas convoquées et le juge de paix prend une décision contre laquelle il peut ultérieurement

être fait tierce opposition. Afi n de garantir le caractère contradictoire, il s’indique de prévoir que la cause est introduite par requête contradictoire, l’association des copropriétaires et le syndic étant convoqués. Étant donné qu’un conflit d’intérêts peut surgir, l’association des copropriétaires et le syndic doivent être défendus par des conseils distincts. Il s’indique également de préciser davantage les notions d’“empêchement” et de “carence du syndic”.

Il appartient au juge de désigner, en fonction de la gravité de la situation, un syndic provisoire pour la totalité d’un mandat ou pour un mandat limité. Dans le cas d’un mandat complet, le syndic démis est tenu de transmettre immédiatement tous les documents qu’il a en sa possession au syndic provisoire. Comme il s’agit d’une mesure exceptionnelle, le syndic provisoire doit travailler sous le contrôle du juge de paix, à l’instar des experts judiciaires.

Jusqu’à présent, on n’a pas fi xé de conditions ou d’exigences à respecter par le syndic provisoire. L’article 577-8, § 4, 11, de la proposition de loi permet aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents et informations relatifs “à l’une des questions inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée”. Cela donne à penser que le copropriétaire n’a un droit de consultation qu’à ce moment-là. Dans le cadre de la transparence de la gestion du syndic, tout copropriétaire doit à tout moment avoir accès aux comptes et aux documents comptables de l’association des copropriétaires.

Or, contrairement à ce que l’on prétend, cette consultation n’entraîne pas un surcroît de travail pour le syndic. Il lui suffit de prévoir une table et une chaise pour que le copropriétaire puisse examiner les documents à son aise. La pratique montre que l’accès aux pièces est trop souvent refusé. Cet article doit donc faire l’objet d’une application étendue. Il arrive trop fréquemment que la convocation à l’assemblée générale que reçoivent les copropriétaires mentionne l’ordre du jour, sans toutefois qu’aucun document n’y soit joint.

On est donc en droit de se demander comment un copropriétaire peut participer aux délibérations de l’assemblée générale en connaissance de cause et, par la suite, exprimer son suffrage de manière objective. Le législateur français a remédié à ce manquement en obligeant de joindre une série de documents à la convocation (art. 11 du décret du 17 mars 1967). Si le syndic néglige d’annexer ces documents à

la convocation, les décisions de l’assemblée générale qui se rapportent à ces documents sont susceptibles d’annulation. – Conseil de gérance (Guillaume Tefengang — service juridique du CNIC) L’article 577-7, § 1er, alinéa 1er, du Code civil stipule que “sous réserve des conditions plus strictes fi xées par le règlement de copropriété, l’assemblée générale décide à la majorité des voix: (…) de la création et de la composition d’un conseil de gérance qui a pour mission d’assister le syndic et de contrôler sa gestion.”.

Le CNIC juge que le titre “conseil de gérance” est source de confusion. Pour certains copropriétaires en effet, le conseil de gérance est un organe qui agit de connivence avec le syndic, gérant de l’association des La loi n’impose pas de conseil de gérance: la création et la composition de ce conseil ressortissent de la volonté des copropriétaires réunis en assemblée générale et décidant à une majorité des voix, pour autant que le point soit inscrit à l’ordre du jour! Or, nul n’ignore que l’agenda des assemblées générales ordinaires reste le plus souvent tributaire de la volonté du syndic.

La mission du conseil de gérance se limite à assister le syndic et à contrôler sa gestion. Mais quel contenu donner aux verbes “assister” et “contrôler”? Le CNIC estime qu’une réforme en profondeur de cet organe s’impose en vue d’une meilleure gestion de l’intérêt général, l’association des copropriétaires en l’espèce. Il convient à cet égard de se conformer aux exigences de la “corporate governance”.

Concernant la dénomination de cet organe, le CNIC juge qu’on pourrait peut-être préférer les termes “conseil de surveillance” ou “comité de surveillance”. On pourrait également se référer aux terminologies des droits français et luxembourgeois (“conseil syndical”). Le nouvel organe devrait par ailleurs revêtir un caractère obligatoire comme c’est le cas en France ou au Grand-duché du Luxembourg. Déroger à cette règle ne devrait être autorisé qu’à des conditions de vote strictes ou selon des critères objectifs (telle la taille des

associations de copropriétaire). Le législateur pourrait aussi décider d’imposer un conseil de gérance pour toutes les associations de copropriétaires composées d’un certain nombre d’appartements. Le caractère obligatoire du conseil de gérance, doit être d’ordre public, sauf dans les cas déterminés expressément par le législateur. Les membres du conseil de gérance — qui doivent être des personnes physiques — doivent être désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, par un scrutin uninominal.

Ceci devrait permettre que de personnes d’expériences diverses puissent confronter leurs idées et éviter des alliances, parfois contre-nature, issues des scrutins de liste. Le nombre des membres du conseil de gérance devrait varier en fonction de la taille des associations de copropriétaire si la question n’a pas été réglée au préalable par les statuts de la copropriété. Le CNIC propose par ailleurs que le nombre de membres soit impair.

Le conseil de gérance devrait avoir à sa tête, comme c’est également le cas en France, un président qui sera désigné parmi les membres du conseil de gérance, soit par ces derniers ou, en cas de désaccord, par l’assemblée générale statuant à une majorité simple. Le CNIC propose de réserver au président du conseil de gérance un rôle lui permettant de suppléer au syndic, en cas de carence, d’abdication ou de révocation de ce dernier.

Afi n de décharger les autorités judiciaires d’une tâche qui n’a pour effet que d’encombrer les prétoires et d’aggraver l’arriéré judiciaire, la loi pourrait par exemple lui reconnaître le droit, de procéder à la convocation de l’assemblée générale extraordinaire chaque fois que l’intérêt de la copropriété le requiert, lorsque le syndic, bien que dûment mandaté, s’abstient de le faire. Dans l’attente de la désignation d’un nouveau syndic (provisoire par le juge ou défi nitif par l’assemblée générale), la loi pourrait permettre au président du conseil de gérance de contraindre le syndic démissionnaire à déposer à un lieu déterminé, l’ensemble des documents de l’association des copropriétaires, à charge pour lui de les conserver et de les transmettre au nouveau syndic.

Quant à la durée du mandat, le conseil de gérance est désigné pour un mandat maximal de trois ans renouvelables, afi n d’encourager une alternance et de permet-

tre que les membres du conseil de gérance sollicitent périodiquement la confi ance de l’assemblée générale. Le nouveau conseil de gérance doit devenir un véritable instrument de contrôle au service de l’association des copropriétaires. Outre la mission d’assistance et de contrôle du syndic que la loi lui réserve actuellement, il doit jouer un rôle déterminant dans l’organisation et la Le conseil de gérance pourrait ainsi agir en amont, préalablement à la tenue de l’assemblée générale: il pourrait notamment être chargé de centraliser les propositions d’ajout à l’ordre du jour, formulées par certains membres.

Il pourrait, dès lors, avoir pour mission de valider l’ordre du jour de l’assemblée générale préalablement à l’envoi des convocations. À l’instar de la loi française, le législateur belge pourrait prévoir l’obligation pour le syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire dans le délai imparti, toutes les fois où la demande émane du conseil de gérance. Enfi n, le conseil de gérance pourrait se voir mandater afi n de procéder à une analyse préalable des offres de prestataires de services avant leur soumission à l’assemblée générale pour décision.

D’autre part, la mission initiale de contrôle du syndic doit être maintenue mais devrait être mieux précisée, par exemple, par le biais d’un arrêté royal d’exécution ou de tout autre instrument législatif ayant une portée contraignante. À défaut d’échéancier de réunion dans le règlement de copropriété, le conseil de gérance peut se réunir sur convocation de son président ou de l’un de ses membres chaque fois que l’intérêt de la copropriété le requiert.

Il peut également, dans certains cas, être convoqué par le syndic toutes les fois où sa consultation s’avère nécessaire. Les membres du conseil de gérance doivent en tous les cas se réunir entre eux préalablement à la tenue de l’assemblée générale annuelle en vue de faire le point sur l’état de la comptabilité et des fi nances. Il va sans dire que ce contrôle ne préjudicie en rien la possibilité de chaque copropriétaire de s’adresser au syndic en vue de recevoir des informations précises sur l’état des fi nances de la copropriété.

Le conseil de

gérance n’étant pas doté de la personnalité juridique distincte, ses membres sont individuellement responsables des actes qu’ils posent.

M. Olivier Hamal (MR) souligne que son intention n’est pas de tout fi xer dans la loi, mais plutôt de compléter la législation belge existante en la matière par une série d’éléments susceptibles de prévenir les litiges auxquels sont confrontées actuellement de nombreuses copropriétés. L’intervenant souhaite que la loi précise le traitement à réserver aux abstentions lors des votes. En pratique, celles-ci sont toujours traitées de différentes manières.

Il faut établir une règle générale, applicable à toutes les L’intervenant remercie les experts pour leurs exposés concernant le privilège. Le nombre de copropriétaires qui ne paient pas leurs charges augmente et il y a lieu de trouver une solution à ce problème. Une option consiste à prévoir que la dette suit le lot et que l’acheteur en devient responsable. C’est le principe appliqué actuellement au Québec.

Une autre option consiste à prévoir que les notaires ne libèrent les fonds que lorsque la copropriété a reçu l’argent dû. Lorsqu’il y a d’autres créanciers, cette procédure pose cependant un problème de priorité. Le problème qui se pose concernant le “conseil de gestion”, indépendamment de la dénomination, est celui de la tâche du conseil, qui consiste, d’une part, à aider le syndic dans sa gestion et, d’autre part, à contrôler la gestion du syndic.

Cette double tâche entraîne un chevauchement et est ambiguë. L’intervenant souhaite, dans la mesure du possible, baser la comptabilité des copropriétés sur la comptabilité des asbl. Certaines règles spécifi ques aux copropriétés peuvent être fi xées dans un arrêté royal ou un arrêté ministériel. La comptabilité doit aussi être adaptée en fonction du nombre de lots. L’intervenant considère qu’il y a lieu de prévoir une procédure juridique spécifi que pour la copropriété.

À l’heure actuelle, les litiges sont soumis au juge de paix, qui ne parvient pas toujours à concilier les parties. Les problèmes traînent en longueur et lorsque les copropriétaires habitent dans le même immeuble, cela crée beaucoup de tensions. L’intervenant cherche une formule de “conciliation-médiation” permettant de trouver une solution rapide.

M. Roland Timmermans est d’accord avec l’instauration d’une comptabilité. En France, l’obligation de tenir une comptabilité a été instaurée en 2000, mais sa mise en œuvre a été reportée à 2007. En France, la limite entre une petite et une grande comptabilité est fi xée à 10 lots. Afi n de défi nir clairement le travail qui va de pair avec l’obligation de tenir une comptabilité, l’intervenant plaide en faveur d’un arrêté royal.

M. Dirk Meulemans fait observer que des règles comptables ont été élaborées pour les asbl. Sur une série de points, une association de copropriétaires se distingue de manière fondamentale d’une asbl. Les règles comptables relatives aux asbl peuvent certes servir de source d’inspiration, mais il faudra prévoir des règles spécifi ques à la copropriété. Les activités et la manière dont les dépenses sont réparties sont totalement différentes.

M. Guillaume Tefengang estime que le conseil de gestion a pour tâche de gérer la préparation et l’exécution des contrats que conclut le syndic.

M. Frédéric Georges considère que le système, appliqué au Québec, qui attribue les dettes à l’acheteur, pose un problème de transparence vis-à-vis de cet acheteur. Dans ce cas, il y a lieu d’obliger le notaire ou un autre intermédiaire de fournir toutes les informations nécessaires à l’acheteur au moment de l’établissement du compromis.

M. Timmermans estime qu’il y a un problème de droit transitoire en ce qui concerne les groupe d’immeubles. Supposons qu’un groupe d’immeubles soit doté d’un organe de gestion, comment procède-t-on? Le texte de loi doit être affiné sur ce point. En France, il y a par exemple “les syndicats secondaires”.

M. Vincent Sagaert est favorable à l’application du privilège et non du droit de suite. Le droit de suite implique un engagement qualitatif, auquel sont liés de nombreux principes fondamentaux, comme la relativité du contrat, le numerus clausus dans le droit des affaires, etc. Dans tous les domaines où on l’a fait par le passé, des difficultés se sont présentées. ée exclusivement sur du papier entièrement recyclé