Wetsvoorstel Visant à moderniser et assurer une meilleure transparence dans le fonctionnement des copropriétés

DE BELGIQUE PROPOSITION DE LOI visant à moderniser et assurer une meilleure transparence dans le fonctionnement des copropriétés (déposée par Mme Clotilde Nyssens et M. Olivier Hamal et consorts) SOMMAIRE 1. Résumé. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 2. Développements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 3. Proposition de loi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 4 Annexe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

7 juillet 2008

(PLEN: couverture blanche; COM: couverture saumon) PLEN : Séance plénière COM : Réunion de commission MOT : Motions déposées en conclusion d’interpellations (papier beige)

RÉSUMÉ

Du fait que la législation sur la copropriété a maintenant bientôt quinze ans, les auteurs entendent identifi er les problèmes pratiques qui se posent dans le monde de la copropriété et y apporter des solutions concrètes

DÉVELOPPEMENTS

MESDAMES, MESSIEURS

1. Cadre général de la copropriété La loi sur la copropriété du 30 juin 1994 (à savoir les articles 577-2 à 577-14 du Code civil), entrée en vigueur le 1er août 1995, fête cette année son quatorzième anniversaire. Depuis son entrée en vigueur, des controverses multiples sont apparues et de nombreuses imperfections ont été révélées par la pratique. Les auteurs de la présente proposition proposent de tirer les enseignements de sa mise en œuvre et de procéder aux améliorations qui se révèlent nécessaires. Un grand nombre de citoyens sont concernés par la vie des copropriétés. Sur base de l’enquête SILC (Statistics on Income and Living Conditions) de 2004, il existe en Belgique 4.500.000 logements dont 1.180.832 appartements répartis dans un certain nombre d’immeubles de dimensions variables. Ce sont donc au minimum 3,5 millions de personnes qui y vivent, soit un tiers de la population. La nouvelle législation de 1994 a apporté des améliorations certaines, telles que, par exemple, la personnalité juridique des copropriétés, des règles précises concernant les quorums et majorités requis, différentes possibilités pour les copropriétaires de faire valoir leurs droits en justice, etc… Cependant, tout cela n’a pas pour autant permis de clarifi er et d’améliorer défi nitivement les relations entre copropriétaires ou entre copropriétaires et syndics. Il faut même constater un malaise évident. À qui la faute: aux copropriétaires, aux conseils de gérance, aux syndics, à la loi? Les torts sont partagés et il est grand temps que des solutions soient recherchées et adoptées. 2. Problèmes se posant dans le monde de la copropriété 1) au niveau des copropriétaires On peut déplorer le manque d’engagement des copropriétaires dans la gestion de leurs immeubles. Nombre d’entre eux n’assistent pas aux assemblées générales et préfèrent renvoyer des procurations. Peu de candi-

dats sont volontaires pour composer les conseils de gérance ou pour briguer la présidence de l’assemblée générale. Il n’est pas concevable que l’assemblée générale des copropriétaires soit présidée par le syndic parce qu’aucun copropriétaire ne se porte volontaire. Il faut également constater que des assemblées générales durent parfois plus de deux à trois heures. Cela traduit sans doute le manque de formation et d’expérience des présidents de séance qui, comme les quelques copropriétaires volontaires qui s’engagent dans la gestion effective de l’immeuble, agissent de manière bénévole.

Certains copropriétaires, malheureusement, restent focalisés sur des problèmes purement personnels qui ne présentent pas une importance majeure pour l’ensemble de la copropriété. En acquérant un bien dans un immeuble à appartements multiples, il est évident que chacun doit accepter une certaine solidarité et, ainsi, le jeu des institutions constituées par l’assemblée générale, le conseil de gérance et le syndic.

Le fonctionnement des copropriétés gagnerait en transparence et en démocratie si les copropriétaires s’impliquaient davantage dans la gestion de leur immeuble. Compte tenu de la situation commune qu’ils s’engagent à vivre, les copropriétaires doivent également faire montre, sans pour autant abdiquer leurs droits et intérêts légitimes, de modération. Il doivent être conscients du caractère vexatoire, calomnieux, voire menaçant, vis-à-vis tant des autres copropriétaires que des syndics, de leurs propos tenus en assemblée ou ailleurs, au risque de se retrouver condamnés en correctionnelle.

La communauté de propriété implique de la part de tous, le respect des règles établies en commun, le respect d’un certain modus vivendi. 2) Au niveau des conseils de gérance De nombreux copropriétaires se plaignent de leur conseil de gérance. Ils craignent notamment qu’une complicité inappropriée entre ce dernier et le syndic s’installe. Ils redoutent que ces deux instances se préoccupent exclusivement de leurs propres intérêts, créant des différences de traitement au profi t des copropriétaires majoritaires.

Tout en étant conscients que les copropriétaires les plus critiques sont parfois ceux qui s’abstiennent le plus d’agir, il semble que des mesures devraient être prises pour éviter des abus de majorité au sein des conseils,

notamment en réglementant la procédure de désignation des membres du conseil de gérance. Par ailleurs, il serait souhaitable de revoir la fonction dévolue au conseil et de changer son appellation en conseil de surveillance, soulignant ainsi sa fonction de contrôle. 3) Au niveau des syndics Pour ce qui est des syndics, on déplore malheureusement, dans de nombreux cas, leur manque de disponibilité et l’opacité de leur gestion.

L’absence de professionnalisme et d’écoute de l’ensemble des copropriétaires n’arrange rien. En outre, même s’il s’avère qu’aucun syndic ne peut obtenir la confi ance de tous, ou presque tous, il est fréquent que des immeubles soient gérés en se fondant sur une courte majorité de copropriétaires, ce qui constitue souvent une gageure. En sens inverse, les copropriétaires doivent admettre que le syndic n’est pas là pour gérer les problèmes privatifs des uns ou des autres mais bien pour administrer l’immeuble dans l’intérêt commun, et surtout maintenir «l’église au milieu du village».

Épinglons également la suspicion grandissante des copropriétaires concernant les commissions que les syndics percevraient sur les fournitures et travaux effectués dans l’immeuble. Pour éviter ce type de collusion, il faut sans doute instaurer des règles complémentaires, telles que par exemple la consultation des copropriétaires et l’obtention de plusieurs devis pour tous travaux d’une certaine importance.

Dans le même ordre d’idée, les contrats de fournitures habituelles doivent pouvoir être remis en question régulièrement. 4) Au niveau de la loi La loi doit incontestablement être adaptée, notamment autour des axes et exemples suivants.

A. Tout d’abord, assurer une meilleure démocratie et une meilleure transparence dans le fonctionnement des copropriétés: – la communication à tout copropriétaire de la liste des autres membres, ainsi que de leurs coordonnées, pour lui permettre de les contacter pour toute affaire intéressant la copropriété; la fi xation d’une date statutaire annuelle pour la tenue de l’assemblée générale ordinaire et des modalités de convocation des assemblées; la présidence de l’assemblée générale confi ée obligatoirement à un copropriétaire; la possibilité pour un copropriétaire de faire inscrire un point à l’ordre du jour d’une assemblée générale; l’instauration d’une procédure permettant aux copropriétaires, représentant un cinquième des quotités, de convoquer d’initiative une assemblée générale; le règlement du sort des abstentions, celles-ci venant renforcer la majorité des votes exprimés, en étant comptées comme votes positifs, en cas d’égalité parmi les votes exprimés; la limitation du nombre de procurations; l’accès à tous les documents relatifs à des points inscrits à l’ordre du jour d’une assemblée générale chez le syndic, ou encore via le Net; la précision du contenu des procès verbaux d’assemblées générales et du délai dans lequel ils doivent être communiqués.

B. Ensuite, assurer une approche plus contemporaine et dynamique de la gestion des copropriétés. Citons notamment: la possibilité de créer, au sein de l’association des copropriétaires d’un groupe d’immeubles bâtis, des entités juridiques distinctes; la possibilité de rendre l’association des copropriétaires responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes; la possibilité de reconnaître à l’association des copropriétaires la qualité et l’intérêt pour connaître de toutes les actions relatives à la propriété des parties communes; la possibilité de consulter par ordinateur tout document intéressant la copropriété; l’idéal étant qu’à terme la plupart des copropriétés disposent d’un site Internet; la durée du mandat du syndic ramenée à un maximum de trois années, reconductible;

C. Enfi n, réformer certains aspects comptables,

fi nanciers et de gestion, notamment: la redéfi nition des missions du conseil de gérance (dont la création deviendrait obligatoire dans les immeubles de plus de 20 lots) qui ne conserve qu’une mission de contrôle de la bonne exécution par le syndic des décisions de l’assemblée générale; la modifi cation de l’appellation du conseil de gérance en «conseil de surveillance»; la rédaction d’un rapport semestriel circonstancié du conseil de gérance sur l’exercice de sa mission; la précision des règles relatives à la tenue de la comptabilité de l’association, avec renvoi au plan comptable minimum normalisé fi xé par le Roi; l’obligation de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale dans toute une série de circonstances, pour éviter tout confl it d’intérêt en matière de travaux, fournitures de biens et prestations de services au profi t de la copropriété; l’obligation de présenter à l’assemblée générale au moins trois devis, sur base d’un cahier des charges préalablement établi, pour les travaux d’une certaine importance, dont le montant doit être arrêté par l’assemblée générale; l’obligation de soumettre à l’assemblée générale un rapport annuel d’évaluation des contrats de fournitures régulières; Par ailleurs, en matière de transmission de la propriété d’un lot, il faut veiller à ce que les acquéreurs soient informés au mieux. C’est pourquoi, le notaire de l’acheteur, le vendeur ou tout autre intermédiaire, devra requérir du syndic, dès avant la signature du compromis, un certain nombre d’informations qui permettront aux acheteurs de connaître leurs futures obligations, notamment en matière de travaux. Il s’agit là d’un certain nombre de suggestions que les auteurs de la présente proposition de loi jugent utiles pour un meilleur fonctionnement futur des copropriétés. Ils souhaitent cependant que la discussion de cette dernière au Parlement soit l’occasion de mener une véritable évaluation de la loi de 1994, avec audition de l’ensemble des intervenants concernés: juges de paix, spécialistes de cette matière, syndics, membres de conseils de gérance, copropriétaires majoritaires, copropriétaires minoritaires, représentants d’associations représentatives de propriétaires et de copropriétaires etc

COMMENTAIRES DES ARTICLES

Possibilité de création d’entités juridiques distinctes (article 577-4/1) La loi est applicable aussi bien aux immeubles qu’aux groupes d’immeubles bâtis. Toutefois, la loi ne règle pas la manière dont celle-ci s’applique aux groupes d’immeubles1. Après de nombreuses hésitations de la jurisprudence, la Cour de cassation a tranché cette question par son arrêt du 3 juin 20042: «Que l’objectif poursuivi par le législateur n’est pas que les copropriétaires d’un immeuble appartenant à un groupe d’immeubles bâtis puissent former une association distincte de l’association des copropriétaires des immeubles de ce groupe et pouvant donc acquérir une personnalité juridique distincte pour agir en justice.».

Selon la Cour de cassation, les copropriétaires de groupes d’immeubles bâtis soumis à un même acte de base ne sont pas habilités à constituer des sousassociations de copropriétaires distinctes pour des immeubles distincts. Ainsi, dans l’état actuel de la législation, l’assemblée générale composée des copropriétaires de tous les immeubles qui font partie du complexe peut être appelée à voter sur des questions (coût des travaux, mode de fi nancement, etc.) qui, le cas échéant, n’intéressent qu’un seul immeuble.

On peut craindre que seuls les copropriétaires concernés par l’ordre du jour participeront à l’assemblée générale et que le quorum ne soit pas atteint, avec pour conséquence la nécessité de convoquer une seconde assemblée générale. Des problèmes peuvent également surgir dans l’hypothèse d’un confl it d’intérêt entre deux ou plusieurs immeubles au sein d’une même association de copropriétaires. La nouvelle disposition autorise la création d’entités juridiques distinctes, permettant une autonomie de décision, de gestion et de fi nancement pour des matières limitativement énumérées.

L’autonomie ainsi créée ne GOOVAERTS , L & PEERENS, P & THIELEMANS , S, Copropriété d’appartements, Bruxelles, Auxis, 2005, pp 69-70 Cass, 3 juin 2004, JT, 2005, p. 482.

rompt pas l’unité du groupe, refl étée dans l’association des copropriétaires du complexe. Régime transitoire (article 577-4, § 4) Les copropriétés sont tenues de veiller à la conformité des statuts existants avec la loi de 1994 par une modifi cation, qui doit faire l’objet d’un acte authentique. Dans l’intervalle, toutefois, en cas de non-conformité persistante de certaines clauses, il y a lieu de respecter les statuts, jusqu’à ce que les clauses non conformes soient modifi ées, ou jusqu’à une éventuelle action en justice.

Sur la base de la nouvelle disposition légale, les copropriétaires pourront d’office s’appuyer sur la loi, en cas de contrariété entre le texte de la loi et les statuts existants. En cas de litige, le juge sera habilité à appliquer d’office la loi nouvelle. Possibilité d’imposer des pénalités aux mauvais payeurs (article 577-4, § 2/1) Il appartient au syndic d’effectuer les paiements pour les charges communes et de procéder à la récolte de la quote-part de chaque copropriétaire dans ces charges.

L’association des copropriétaires est souvent confrontée à des insuffisances de trésorerie, en raison des défauts de paiement des charges communes, ou du refus de respecter certaines règles statutaires. Afi n de remédier à ces difficultés, il est opportun de prévoir des clauses pénales conformes à l’article 1226 du Code civil ou une clause d’intérêts de retard, ou encore des règles de délégation des loyers.

Pour répondre aux besoins évolutifs des copropriétés, de telles clauses doivent pouvoir être adaptées facilement. En conséquence, il est peut-être judicieux de les insérer dans le règlement d’ordre intérieur. La nouvelle disposition prévoit l’obligation de fi xer les règles nécessaires à une saine gestion. Rapport permettant la fi xation équitable des quotesparts respectives (article 577-4, § 1er, alinéa 2) Le rédacteur de l’acte de base fi xe les quotes-parts dans les parties communes, en tenant compte de la valeur respective des parties privatives.

Il est important d’éviter tout risque d’arbitraire et de faire l’économie d’éventuelles expertises a posteriori. À cette fi n, il paraît judicieux de divulguer les éléments qui servent de base

à la fi xation des quotes-parts dans les parties communes. La nouvelle disposition prévoit d’annexer, à l’acte de base, un rapport motivé établi par un géomètre ou un architecte indépendant de la construction. Motivation des critères à la base de la fi xation des quotes-parts respectives (article 577-4, § 1er, 3ème alinéa, 2°) Quant au règlement de copropriété, le mode de calcul de la répartition des charges peut être fi xé, soit sur base du critère de la valeur de chaque appartement (en fonction des quotités telles que déterminées dans l’acte de base), soit en fonction du critère de l’utilité respective des parties communes pour chaque appartement (frais d’ascenseur en fonction de l’étage, frais d’entretien d’un jardin situé au rez-de-chaussée).

En vue d’éviter des discussions ultérieures, il est utile que le mode d’application de ces critères soit explicité. Nous proposons donc de préciser que les critères doivent être motivés. Actions relatives à la propriété des parties communes (articles 577-5, § 3/1 577-5,§ 4 et 577-9, § 1er, alinéa 2) Le fait que l’association des copropriétaires ne soit pas propriétaire de l’immeuble, qu’il s’agisse de ses parties communes ou, bien entendu, privatives, soulève de nombreux problèmes lors de l’introduction d’une action en justice, ou lorsque la copropriété est citée à comparaître.

La jurisprudence se montre hésitante, notamment sur la question de savoir si l’association des copropriétaires peut être considérée comme «gardienne de l’immeuble» au sens de l’article 1384, alinéa 1er, du Code civil. Ainsi, pour le tribunal de première instance de Liège, l’association n’étant ni propriétaire ni gardienne de l’immeuble, seuls les copropriétaires peuvent être assignés et tenus in solidum en leurs qualités de propriétaires ou de gardiens des parties communes et privatives de l’immeuble 3.

Trib. 1ere Inst. Liège (3eme Ch.), 28 juin 2004, JT., p. 785 et dans le même sens, Trib. 1ere Inst. Liège (3eme Ch.), 29 sept . 2003, J.L.M.B., 2004, p. 1096, cités par GOOVAERTS , L. & PEERENS, P & THIELEMANS , S, voyez supra, pp. 75-76

La cour d’appel de Gand a, contrairement au tribunal de Liège, énoncé que le fait que l’association des copropriétaires d’un immeuble à appartements ne soit pas le propriétaire de l’immeuble ou d’une partie de l’immeuble qu’elle gère et administre n’empêche pas sa responsabilité de gardienne de cet immeuble sur base l’article 1384, alinéa 1er, du Code civil 4. Nonobstant le fait que l’association des copropriétaires ne puisse pas être titulaire de droits réels immobiliers, néanmoins, en vertu de la loi, l’association des copropriétaires est amenée à statuer sur des droits dont elle n’est pas titulaire.

C’est ainsi que l’assemblée générale de l’association des copropriétaires statuera, à l’unanimité, en cas de modifi cation des quotes-parts de copropriété et, à la majorité d’au moins quatre cinquièmes, pour les décisions relatives à «l’acquisition de biens immobiliers destinés à devenir communs» et pour «tous actes de disposition des biens immobiliers communs» 5. Ainsi, à l’instar de la loi française 6, la première disposition proposée vise à rendre l’association des copropriétaires responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

L’article 577-5, § 4, prévoit que l’exécution des décisions de justice condamnant l’association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire, proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes. Afi n d’éviter toute insécurité juridique lorsque le critère de l’utilité est retenu, la proposition de loi complète ce paragraphe en précisant qu’il sera tenu compte du mode de calcul et des critères utilisés pour la répartition des charges.

Les controverses doctrinales et jurisprudentielles ne se limitent pas aux actions en responsabilité en raison du vice de la chose ou de la ruine du bâtiment ou de l’absence d’entretien de ce dernier. Gand (18eme Ch.), 17 septembre 2001, R.W. 2003-04, p. 266., cité par GOOVAERTS , L & PEERENS, P & THIELEMANS , S., voyez supra, p. 76.

Art. 577-7, §§ 3 et 1er, 2°, d et e, C. civ., VAN DEN EYNDE, P., « Qui doit comparaître à l’acte d’adaptation des statuts d’un immeuble placé sous le régime de la copropriété forcée?» Revue du notariat belge, 1996, p.151.

Art. 14, alinéa 4 de la loi française du 10 juillet 1965, cité par BRODER, A. & WELKENHUYSEN, S.& DE SOETE , P., « Commentaire de la loi modifi ant et complétant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété (articles 577-2 à 577-13 nouveaux du Code Civil)», Revue du notariat belge, 1995, p. 94.

Elles s’étendent à des domaines aussi divers que les actions en revendication, les actions confessoires et négatoires de servitude, les actions possessoires mais aussi les actions en responsabilité pour troubles de voisinage et les actions liées à la garantie décennale7. Ainsi, la deuxième disposition proposée vise à conférer explicitement à l’association des copropriétaires la qualité légale requise pour engager des actions en justice qui découlent de la propriété du bien immobilier.

Afi n d’éviter que les articles 17 et 18 du Code judiciaire ne fassent entrave à ce droit d’action, la disposition précise que l’association est «réputée avoir la qualité et l’intérêt à agir pour la défense des droits qui découlent de la propriété du bien immobilier». L’arrêt de la Cour de cassation du 5 octobre 2000 a confi rmé, de manière implicite, que le syndic est l’organe de représentation de l’association des copropriétaires en justice, sans devoir produire un mandat exprès.

Par contre, il reste une controverse portant sur la possibilité du syndic d’introduire des recours sans une décision expresse de l’assemblée générale. La disposition proposée précise que le syndic est habilité à introduire toute voie de recours à titre conservatoire. Frais d’avocats (577-9, § 8) Cet article permet au copropriétaire, qui a intenté une action contre l’association des copropriétaires et qui a vu sa prétention déclarée fondée par le juge, de ne pas devoir participer aux frais d’avocats et de procédure qui auront été engagés contre lui par l’association des copropriétaires dont il fait partie au nom du respect des droits de la défense.

Lorsque la prétention est partiellement fondée, le juge statue sur la répartition. Cette nouvelle disposition met fi n à l’incertitude qui existait à ce propos dans la jurisprudence

MOSTIN

C., Contentieux et copropriété, Recyclage en droit, Premier cycle: Quelques aspects de droit judiciaire, Les Facultés Universitaires Catholiques de Mons et le Centre des Facultés Universitaires pour le Recyclage en Droit, octobre 2006, p. 16.

Mise à jour des listes des copropriétaires (articles 577-10, § 1er/1, 577-11, § 1er/1 et 577-6, § 1er, alinéa 2) Les syndics disposent, en principe, d’une liste des personnes en droit de participer aux assemblées générales de copropriétaires. Toutefois, il arrive souvent que cette liste ne soit pas à jour. En effet, le syndic n’est pas nécessairement informé, d’une part, des changements d’adresses des copropriétaires ou, d’autre part, du démembrement du droit de propriété ou de sa division.

La première disposition oblige toute personne en droit de participer aux délibérations de l’assemblée générale à communiquer au syndic tout changement d’adresse éventuel. La deuxième disposition oblige les notaires à aviser le syndic, en cas de transmission, division ou démembrement du droit de propriété, concernant un bien en copropriété forcée, et à lui communiquer l’identité des personnes concernées.

La troisième disposition précise la position à adopter lorsque l’assemblée générale est confrontée à une situation de démembrement ou de division du droit de propriété. Dépôt des registres (article 577-10, § 3) Bien souvent, il n’existe pas de local dans l’immeuble où le registre des décisions de l’assemblée générale peut être mis à disposition des copropriétaires. Dans la pratique, le registre est tenu au siège du syndic.

La nouvelle disposition vise donc à mettre le texte en concordance avec la pratique. Convocation de l’assemblée générale (article 577-6, § 2, alinéa 2), présidence de celle-ci (article 577-6, § 1er) et fi xation de la date statutaire de l’assemblée générale annuelle (art. 577-4, § 1er, 5°) Sans préjudice de l’article 577-8, § 4, 1°, la loi actuelle stipule que l’assemblée générale peut être convoquée à l’initiative d’un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins 20% des voix.

L’expression «à l’initiative de» est ambiguë. En effet, cette expression semble indiquer, en réalité, que les copropriétaires ne peuvent procéder eux-mêmes à la convocation, mais doivent adresser une demande à cet effet au syndic et, en cas de refus de ce dernier, qu’une ordonnance peut être demandée au juge.

Néanmoins, une partie de la jurisprudence considère que les copropriétaires qui possèdent 1/5 des parties communes peuvent convoquer l’assemblée générale, au même titre que le syndic8. La nouvelle disposition vise à lever l’insécurité juridique existante. Il apparaît par ailleurs logique que la présidence de l’assemblée générale soit obligatoirement assurée par un copropriétaire. Dans un souci d’organisation et de transparence, il apparaît, entre autres, légitime de fi xer la date statutaire de l’assemblée générale ordinaire annuelle.

Critères pour établir une majorité absolue (article 577-6, § 6) Selon les travaux préparatoires de la loi (Doc. Parl., Chambre, 1992-93, 851/7, page 25), les majorités absolues ou qualifi ées se calculent sur la base des votes émis, c’est-à-dire sur la base de l’ensemble des voix des copropriétaires présents ou représentés, en ce compris les votes nuls et les abstentions9. Toutefois, la loi est muette sur le point de savoir si les abstentions ou les votes nuls doivent être considérés comme des votes négatifs ou positifs.

La question reste controversée, même si beaucoup d’auteurs de doctrine considèrent que les abstentions doivent être comptées avec les votes négatifs. Monsieur Philippe De Page suggère de prévoir dans les statuts que les votes nuls et les abstentions seront soit considérés comme des votes positifs soit viendront renforcer la majorité des votes exprimés10. Comme le souligne Monsieur De Page, la première solution, même si extraordinairement sévère, aurait le mérite de déjouer le jeu de ceux qui tenteraient d’infl uencer le quorum de présence par leurs allées et venues, et de forcer les «déserteurs pour de justes motifs» à donner une procuration, ou à indiquer le sens de leur vote avant de partir.

JP Anderlecht, 25 novembre 2002, Tijdschrift voor Appartmentsrecht, 2003/4, p. 37 et dans le même sens, JP de Wolvertem, 2 octobre 1997, Tijdschrift voor Appartmentsrecht, 1999/3, p. 14, citées par GOOVAERTS , L & PEERENS, P & THIELEMANS , S., voyez supra, pp. 85-86. DE PAGE, Ph., STEFANI, I., «L’assemblée générale des copropriétaires», n° 31, Contribution au Colloque du 16 mars 2001, dans La Copropriété forcée d’immeubles et groupes d’immeubles bâtis – Cinq ans d’application MARCELIS, L.Ph. «Manuel pratique du droit de la copropriété», Ed.

Cd Samson, 1995, p.

78. DE PAGE, PH., STEFANI, I. Ibidem, n° 33.

La nouvelle disposition a pour objet de lever l’insécurité juridique en prévoyant que les abstentions viendront renforcer la majorité des votes exprimés et que, en cas d’égalité du nombre de votes émis, les abstentions seront comptées comme des votes positifs. Régime des procurations (articles 577-6, § 5, alinéas 1er et 2 et 577-6, § 7) La loi actuelle autorise tout copropriétaire à se faire représenter à l’assemblée générale par le mandataire de son choix avec une exception: l’interdiction impérative faite au syndic d’être mandataire d’un copropriétaire.

Cette interdiction est justifi ée par le souci d’éviter les confl its d’intérêts et la concentration des pouvoirs entre les mains du syndic. Cependant, il arrive que cette interdiction soit contournée par la remise au syndic de procurations «en blanc». La première disposition vise à rendre à la règle tout son sens en prévoyant que la procuration doit être complétée et signée de la main du mandant et doit désigner nommément le mandataire.

La disposition précise que la procuration ne peut concerner qu’une assemblée, à l’exception d’une procuration notariée visant des droits relatifs à un lot déterminé (à titre d’exemple, un copropriétaire habitant à l’étranger ou un copropriétaire en incapacité). De plus, la pratique de la concentration de nombreux mandats entre les mains d’un seul membre de l’assemblée peut provoquer un défi cit de démocratie.

Afi n d’éviter qu’un seul propriétaire ne puisse manipuler l’assemblée générale à son profi t, en rassemblant un grand nombre de procurations auprès des autres propriétaires, la proposition stipule que nul ne peut prendre part au vote en tant que mandataire pour un nombre de voix supérieur à 10% du total des voix. Par ailleurs, il ne serait pas équitable que les personnes qui sont membres de l’assemblée générale, et sont chargées de certaines missions par l’association des copropriétaires, puissent participer aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui leur a été confi ée.

Ainsi, la présente proposition de loi interdit à toute personne mandatée par l’association des copropriétaires, ou employée par elle, de participer aux délibérations et aux votes relatifs à leur mission. La nouvelle disposition a pour but d’étendre cette interdiction à d’autres prestataires de services indépendants (promoteur, constructeur, entrepreneur,…).

Lisibilité de l’article 577-8, § 2 La disposition consiste en une réécriture du §2 de l’article 577-8, dans le souci d’une meilleure lisibilité. Convocation et information préalable des copropriétaires (articles 577-8, § 4, 1°, 5° et 11° et 577-6, § 1er/1) La loi du 30 juin 1994 ne mentionne aucune disposition relative au mode de convocation des copropriétaires à l’assemblée générale. En conséquence, cette matière peut être librement organisée par le règlement de copropriété.

Toutefois, à l’instar de la loi française, dans le but de garantir une meilleure information des copropriétaires quant aux modalités de tenue de l’assemblée générale, les auteurs proposent de préciser le formalisme et le contenu des convocations, ainsi que les règles de forme et de délai à respecter 11. Cette disposition s’inspire de l’article 18-1 de la loi française n° 65-557 du 10 juillet 1965 fi xant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des articles 9 et 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 d’application de la loi.

Art. 18-1

«Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justifi catives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fournitures et d’exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités défi nies par l’assemblée générale. (…)».

Art. 9 du décret «La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fi xe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justifi catives des charges telles qu’elles ont été arrêtées par l’assemblée générale en application de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sauf urgence, cette convocation est notifi ée au moins quinze jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. (…).

Art. 10 du décret «A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifi er au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifi ées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.».

La disposition précise encore que la convocation à l’assemblée générale rappellera les modalités de consultation des pièces. En outre, la première disposition proposée stipule que le syndic portera à l’ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires ou du Conseil de surveillance qui lui sont parvenues au moins trois semaines avant la date statutaire de l’assemblée générale ordinaire. Dans un souci de transparence, la deuxième disposition proposée oblige le syndic à rendre accessible aux copropriétaires tous les documents relatifs à l’un des points inscrits à l’ordre du jour d’une assemblée.

Ainsi, ces documents pourront être consultés de toutes les manières déterminées dans le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale, et, par exemple, par le biais d’un site Internet. Il est indéniable que, au niveau de la gestion des copropriétés, le recours aux moyens électroniques doit se généraliser progressivement; la pratique française en la matière montrant que ces médias favorisent le dialogue entre le syndic et les copropriétaires.

La troisième disposition prévoit que le règlement de copropriété doit comprendre la date statutaire de l’assemblée ordinaire. La quatrième disposition précise les modalités selon lesquelles les copropriétaires peuvent faire inscrire une question à l’ordre du jour d’une assemblée générale par le biais du syndic. Rupture anticipée du mandat de syndic (articles 577-8, § 1er, alinéa 3 et 577-4, § 1er, 4°) La loi actuelle prévoit que le mandat du syndic ne peut excéder cinq ans, mais qu’il est renouvelable.

Elle prévoit également que l’assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. La pratique voit naître nombre de litiges devant les tribunaux quant à savoir si des indemnités doivent être payées ou non en cas de rupture du mandat avant la fi n de la durée initialement prévue. Dans le but de diminuer ce contentieux, le nouvel article propose de réduire la durée du mandat du syndic à trois ans, en prévoyant toutefois qu’il est renouvelable selon les modalités déterminées dans le règlement de copropriété.

Lorsque le contrat du syndic prévoit qu’il peut y être mis fi n à certaines échéances, moyennant un préavis, l’assemblée générale doit être en mesure de pouvoir

statuer sur un renon éventuel, avant le début du préavis prévu à cet effet. Il est donc utile de régler les modalités pratiques d’un éventuel renon, ainsi que les obligations consécutives à la fi n de la mission. Les auteurs proposent de les insérer dans le règlement de copropriété. Assurance responsabilité pour le syndic (article 577-8, § 4, 10°) La personne qui exerce à titre professionnel des missions de syndic doit être inscrite auprès de l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI)12.

À ce titre, le syndic professionnel est soumis à la déontologie de l’Institut et est tenu d’assurer sa responsabilité civile professionnelle 13. L’agent immobilier syndic doit, en outre, disposer d’un compte bancaire distinct, dont il est le seul responsable, ouvert au nom de chaque association de copropriétaires dont il est le syndic. Les missions que la loi confi e au syndic sont nombreuses et étendues.

En toute hypothèse, l’ampleur des tâches et des responsabilités du syndic nécessite une extrême rigueur et une connaissance approfondie, notamment, des statuts de l’immeuble et des dispositions de la loi du 30 juin 1994. Les copropriétaires qui agissent en syndic nonprofessionnel devront en tenir compte. En effet, la faute de gestion d’un syndic peut avoir des conséquences extrêmement graves pour les copropriétaires: dégradation du bâtiment, perte fi nancière en cas de carence prolongée d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges, non couverture d’un sinistre en cas d’assurance inadéquate.

Il est dès lors utile et prudent d’imposer au syndic nonprofessionnel de couvrir sa responsabilité concernant l’exercice de sa mission. Tel est le but de la disposition proposée. IPI: arrêté royal du 6 septembre 1993 Article 5 du nouveau code de déontologie et ses deux directives annexes, approuvées par arrêté royal du 27 septembre 2006 (MB du 18 octobre 2006), en vigueur depuis le 1er janvier 2007.

Transparence dans la passation des marchés (articles 577-7, § 1er, 1°, d, 577-8, § 4, 12° à 14°) Afi n d’éviter un climat de suspicion à l’égard du syndic, ou le risque d’une éventuelle collusion entre ce dernier et les prestataires de services ou fournisseurs de l’association des copropriétaires, il est utile de renforcer la transparence dans le cadre de la passation des contrats et des marchés. Pour ne pas alourdir de manière excessive le fonctionnement de la copropriété, à l’instar de la loi française14, la première disposition stipule que l’assemblée générale arrête le montant des marchés et devis à partir duquel une mise en concurrence est exigée.

La deuxième disposition prévoit les modalités selon lesquelles le syndic réalisera cette mise en concurrence. La troisième disposition vise à permettre une évaluation et une éventuelle remise en question des contrats de fournitures régulières, dans le but d’éviter l’enlisement de relations de fournitures non satisfaisantes. La quatrième disposition, qui reprend en grande partie le texte d’une disposition de la loi française15, est destinée principalement à éviter des collusions pour la

Art. 21 de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965 fi xant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (JO du 22 mars 1967), telle que modifi ée par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, sur la solidarité et le renouvellement urbain (JO du 14 décembre 2000)

Art.21. (…)L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire».

et Art. 19-2 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 d’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans, LAFOND, J., Copropriété, les nouvelles règles (incidences de la loi SRU et du décret du 27 mai 2004), Juris Classeur, 2004.

Art. 19-2 du décret «La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats de fournitures, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fi xé les conditions, résulte de la demande d’une pluralité de devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises» .

Art. 39 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, tel que modifi é par le décret du 27 mai 2004, dans LAFOND, J., ibid. «Toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, «la personne liée à lui par un pacte civil de solidarité» ou ceux de son conjoint au même degré, doit être spécialement autorisée par une décision de l’assemblée générale.

Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes mentionnées à l’alinéa précédent sont propriétaires ou détiennent une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées.

Le syndic, lorsqu’il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital. (…)»

passation de marchés ou de contrats de fournitures avec des personnes ou entreprises liées au syndic. Communication aux copropriétaires de la liste des copropriétaires (article 577-8, § 4, 15°) Il est utile que les copropriétaires puissent disposer des noms et coordonnées des uns et des autres afi n de pouvoir se concerter et, le cas échéant, d’agir ensemble. Certains syndics refusent cependant de transmettre la liste et les adresses des copropriétaires, se retranchant parfois derrière leur obligation de discrétion ou de protection des données personnelles.

Les auteurs estiment que communiquer aux copropriétaires d’une même association une liste reprenant les noms, adresses, quotités et références de lots de ceux-ci constitue une information indispensable à la bonne application de la loi. Délai d’envoi des procès-verbaux d’assemblée générale (articles 577-6, § 2, alinéa 3 et 577-8, § 4, 2°) Dans son état actuel, la loi ne prévoit aucun délai pour l’envoi des procès-verbaux (PV) des assemblées générales.

Un des reproches souvent formulés à l’encontre des syndics est la propension à envoyer le PV de l’assemblée générale en même temps que la convocation à la réunion suivante, à savoir, près d’un an plus tard. Ceci pose évidemment de sérieux problèmes car, à ce stade, il n’est guère possible d’exercer un contrôle efficace sur le contenu du PV ni sur la diligence avec laquelle les décisions adoptées ont été exécutées.

De plus, cela pose des difficultés quant à l’introduction d’un recours contre une décision adoptée par l’assemblée générale, puisque le délai de recours est de trois mois. La disposition proposée vise à imposer au syndic un délai d’un mois pour l’envoi des procès-verbaux des assemblées générales. Afi n d’augmenter la force probante des procès-verbaux des assemblées générales, il est également proposé, à l’exemple de la loi française, d’exiger que le projet de procès-verbal soit rédigé en cours de séance et signé

par le président et le secrétaire désignés le jour même de l’assemblée et par les copropriétaires toujours présents à la fi n de l’assemblée. Le procès-verbal ne comprendrait toutefois que les décisions adoptées, avec mention des majorités obtenues. Après la réunion, dans un délai de dix jours, les copropriétaires seraient habilités à envoyer au syndic un commentaire synthétique reprenant leur point de vue et qui serait annexé au procès-verbal.

Enfi n, en l’absence d’identifi cation nominative des votants, il est quasi impossible de vérifi er si un copropriétaire qui intente une action contre une décision de l’assemblée justifi e de l’intérêt requis pour agir. En effet, sauf absence, vice de consentement ou erreur, un copropriétaire n’est pas habilité à introduire un recours contre une décision s’il s’est prononcé en faveur de cette décision ou s’est abstenu.

La nouvelle disposition propose, comme le fait la loi française16, de reprendre le détail des votes dans le compte rendu de l’assemblée. Règles relatives à la comptabilité de l’association des copropriétaires (article 577-8, § 4, 16°) L’administration de la comptabilité de l’association des copropriétaires relève du pouvoir d’attribution exclusif du syndic. En effet, la loi réserve au syndic le pouvoir «d’administrer les fonds de l’assemblée des copropriétaires», et ce, «quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété» .

Toutefois, actuellement, la loi belge sur la copropriété n’impose au syndic aucune obligation précise en ce qui concerne la gestion des fonds et la tenue de la comptabilité de l’association des copropriétaires. «Certaines

Art 17 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 d’application de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

«Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fi n de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, ces signatures sont établies conformément au deuxième alinéa de l’article 1316-4 du Code civil.

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions (…).

Art. 577-8, § 4,5°

dispositions évoquent la comptabilité et la reddition de comptes mais de façon évasive et, surtout, non structurée. Il s’agit du contrôle de gestion, du relevé des dettes, du fonds de roulement et du fonds de réserve.»18. Seuls le règlement de copropriété et les règles déontologiques d’application au syndic professionnel peuvent être imposées. Cependant, la comptabilité doit traduire de manière précise l’état des fi nances de l’association des copropriétaires.

Elle doit permettre d’examiner le juste usage des différentes sommes exigées des copropriétaires, ou dont dispose l’association, et qui sont gérées par le syndic. Entre chaque année comptable, il doit exister un lien logique au niveau des chiffres19. Comme tout mandataire, le syndic a l’obligation de rendre compte de sa mission. C’est l’assemblée générale qui est seule habilitée à lui donner décharge et quitus.

L’absence de prescription légale relative à la tenue de la comptabilité et à la reddition des comptes pose problème. En effet, chaque syndic a sa propre interprétation de ses obligations en la matière, et certains comptes sont excessivement succincts. En France20, le législateur a prévu des dispositions spécifi ques précises concernant la gestion comptable et fi nancière des copropriétés: obligation de voter un budget prévisionnel; nouvelle réglementation concernant la tenue de la comptabilité du syndicat; obligation pour le syndicat d’ouvrir un compte bancaire séparé.21 Respectivement articles 577-7 §1er, c); 577-8 §4, 7°; et 577-11 §2, alinéas 2 et 3 du Code civil, cités par CAUSIN, E Droit comptable de l’association des copropriétaires d’un immeuble bâti, p.

68 dans La copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis, Bilan et perspectives 10 ans après l’entrée en vigueur de la Loi du 30 juin 1994, Bruylant, 2005. Juge de paix de Wavre, 24 décembre 1998, Tijdschritt voor appartmentsrecht, 1999/3, p. 29, cité par GOOVAERTS,

L, PEERENS,

P et THIELEMANS, S, Copropriété d’appartements, p. 158. Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 (dite «Loi SRU»).

Art 14-1 («Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. (…)» de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fi xant le statut de la copropriété des immeubles bâtis;

Art 14-3 nouv. de la loi («Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifi ques fi xées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé (…).»); modifi cation de l’article 18 de la loi, cités par LAFOND, J., Copropriété: Les nouvelles règles (incidences de la loi SRU et du décret du 27 mai 2004), Juris Classeur, 2004, p. 5 et 6.

Par ailleurs, depuis 2005, des règles comptables spécifi ques fi xées par décret imposent la technique de la partie double22. La disposition proposée prévoit l’adoption d’une comptabilité en partie double assortie chaque année d’un bilan et d’un compte de résultats, qui permettra de connaître la situation active et passive et de calculer la valeur actuelle des fonds de réserve et de roulement. Les avantages d’une telle comptabilité sont multiples et sont bien supérieurs aux coûts correspondants. «L’établissement annuel d’un compte de bilan et d’un compte de résultats par la technique de la comptabilité en partie double offre de multiples avantages: notamment, elle permet de suivre l’histoire des investissements, de connaître à tout moment l’état des créances et des dettes, et de pouvoir mesurer objectivement les montants qu’il convient de prévoir pour le fonds de réserve et pour le fonds de roulement.»23 En cas de discussion ou de contestation, la comptabilité permet de faire l’économie d’une série de querelles ou de suspicions et de faire porter le débat sur des questions de fond.

Afi n de ne pas pénaliser les petites copropriétés qui fonctionnent sans le recours à un syndic professionnel, la disposition prévoit que, lorsque la charge de syndic échoit à un copropriétaire de l’immeuble, la comptabilité peut être tenue de manière simplifi ée. Missions du conseil de gérance (articles 577-7, § 1er, 1°, c, 577-8/1 et 577-8/2) Aux termes de la loi du 30 juin 1994 précitée, les tâches qui incombent au conseil de gérance sont celles d’assister le syndic et d’exercer un contrôle sur sa gestion.

Ces deux missions apparaissent toutefois difficilement compatibles et suscitent beaucoup de suspicion chez les copropriétaires qui y voient un risque de collusion. Il apparaît utile de redéfi nir son rôle

CAUSIN

E., Droit comptable de l’association des copropriétaires d’un immeuble bâti, blz. 68 in La copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis, Bilan et perspectives 10 ans après l’entrée en vigueur de la Loi du 30 juin 1994, Bruylant, 2005, sous la direction de MERCKEN D., MERCKEN T., DE PAGE P. et DE STEFANI, I.

E. Causin, Comptabilité des associations de copropriétaires, http://www.droitbelge.be/fi ches_detail.asp?idcat= 22&maid=188;

E. Caussin, Droit comptable de l’association des copropriétaires d’un immeuble bâti, in La copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis, Bilan et perspectives 10 ans après l’entrée en vigueur de la Loi du 30 juin 1994, Bruylant, 2005 (sous la direction de: Mercken, D., De Page, P., Mercken, T., De Stefani, I.), La copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis, Brussel, Bruylant, 2005, pages. 68-106.

Quant à ses tâches, le conseil de gérance serait investi de la mission de veiller à la bonne exécution par le syndic des décisions de l’assemblée générale. À titre d’exemple, supposons que l’assemblée générale ait prévu des travaux importants de réfection de la toiture, le conseil de gérance devra vérifi er que, dans un délai raisonnable, les devis correspondants ont été demandés. La fonction de contrôle de la comptabilité étant réservée au vérifi cateur aux comptes, nommé conformément au nouvel article 577-8/2.

Il est entendu que chaque copropriétaire dispose du droit de s’informer à tout moment de la situation de la Notons enfi n que la mise en place d’un conseil de gérance est facultative dans les copropriétés de moins de vingt lots. Prise de cours du délai de trois mois pour l’action en annulation ou en réformation d’une décision de l’assemblée générale (article 577-9, § 2, alinéa 2) Aux termes de l’article 577-9, § 2, actuel du Code civil, toute action en annulation ou en réformation d’une décision de l’assemblée générale doit être intentée dans un délai de trois mois, prenant cours au moment où le copropriétaire a pris connaissance de la décision.

Lorsqu’un copropriétaire a été régulièrement convoqué, il est présumé avoir pris connaissance de la décision au moment de son adoption par l’assemblée générale. Il s’agit d’un délai prévu à peine de forclusion24 . Pour certains auteurs, le caractère réfragable de cette présomption semble ne faire aucun doute, de sorte que chaque copropriétaire absent au moment du vote aura la possibilité de démontrer qu’il n’a pris effectivement connaissance de la décision incriminée qu’à une date ultérieure25.

Pour d’autres auteurs, en principe, le délai commence à courir à compter du jour où l’assemblée générale s’est tenue, et ce n’est que de manière tout à fait exceptionnelle, lorsque le demandeur peut démontrer qu’il a été J.P. Charleroi, 19 mai 1999, R.R.D., 1999, 294, cité par MOSTIN, C, ibid. p.

25. BRODER, A, WELKENHUYSEN, S et DE SOETE, P., Commentaire de la loi modifi ant et complétant les dispositions du Code du Code civil), Revue du notariat belge, février 1995, p. 92.

irrégulièrement convoqué, que le délai de trois mois prendra cours à compter de la réception du procès-verbal2. La prise de cours du délai de trois mois pose donc problème. À l’instar de la loi française, la nouvelle disposition prévoit que le délai de trois mois à partir duquel un copropriétaire peut intenter un recours contre une décision de l’assemblée générale court à partir de la date de notifi cation du procès-verbal.

Information du candidat acquéreur concernant les arriérés de frais communs (article 577-11, § 1er/2) En introduisant le nouvel article 577-11 du Code civil, la loi du 30 juin 1994 précitée a mis un terme à un certain nombre de difficultés suscitées par la pratique, lors de la vente d’un lot en copropriété. Cet article ne résout malheureusement que partiellement les problèmes. Ainsi, conformément à cette loi, le notaire doit adresser une lettre recommandée au syndic, dans laquelle il requiert que lui soit transmis un relevé des dépenses décidées par l’assemblée générale, avant la transmission de la propriété mais dont le paiement ne devient exigible qu’ultérieurement.

Le notaire informe les parties de l’état de ces dettes, telles que transmises par le syndic. L’objectif est d’éviter que le nouveau propriétaire soit confronté à des surprises, par exemple en tant qu’acheteur d’un appartement ou s’il doit décider de l’acceptation ou du refus d’une succession27. Par contre, la loi n’a rien prévu concernant les arriérés de frais communs de la copropriété. Il s’agit de dettes déjà échues au moment de la transmission de la propriété; par conséquent, l’article 577-11, § 1er, n’est pas applicable dans l’état actuel de la législation.

C’est pourquoi, «dans cet esprit, certains notaires ne se contentent pas de solliciter du syndic la communication des informations législatives visées par l’article 577-11, § 1er, du Code civil, mais ils l’invitent à lui transmettre, en outre: le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve; les sommes éventuellement dues MOSTIN, C, ibid, p.

25

GOOVAERTS

,L., PEERENS, P. et THIELEMANS,S, Copropriété d’appartements, Auxis, Bruxelles, 2005, pp. 250-251.

par le vendeur; si tous les appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date de transmission, ont été payés; s’il y a actuellement une procédure judiciaire en cours relative à la copropriété. La transmission de ces différents éléments est de nature à permettre la clarifi cation des obligations respectives de l’acheteur et du vendeur»28. Par ailleurs, il est primordial que les informations énumérées ci-dessus soient transmises, en temps utile, à l’acquéreur d’un bien immeuble en copropriété.

C’est pourquoi, la nouvelle disposition, d’une part, étend la demande adressée par le notaire au syndic, de façon à couvrir une série d’informations supplémentaires et, d’autre part, prévoit que ces informations doivent être fournies à l’acquéreur dès avant la signature du compromis de vente et, le cas échéant, de l’offre d’achat. De plus, la proposition stipule que cette obligation incombe non seulement au notaire mais à tout tiers agissant comme intermédiaire dans la vente d’un immeuble sous statut de copropriété forcée.

Privilège au profi t de l’association des copropriétaires (article 577-11/1) Simultanément à la présente proposition, une proposition de loi vient d’être introduite dans le but de créer un privilège immobilier au profi t de l’association des copropriétaires. Cette proposition (DOC 52 0636/001) modifi e les articles 27 et 29 de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851. Ce privilège vise à mieux garantir le recouvrement des charges en cas de vente de lots.

À cet effet, à l’instar de la législation française, la présente proposition introduit le nouvel article 577-11bis29.

Clotilde NYSSENS (cdH)

Olivier HAMAL (cdH) Carina VAN CAUTER (Open Vld)

Thierry GIET (PS) Zoé GENOT (Ecolo-Groen!) Pierre-Yves JEHOLET (MR) Marie-Christine MARGHEM (MR) Sarah SMEYERS (CD&V – N-VA) Raf TERWINGEN (CD&V – N-VA) Katrien SCHRYVERS (CD&V – N-VA) MOSTIN, C. et LECOCQ, P., La vente et la Copropriété, dans La mise en vente d’un immeuble, Hommage au professeur Nicole VERHEYDEN-JEANMART, Larcier, 2005, p. 199.

Art 19-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fi xant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (L. n° 94-624, 21 juillet 1994,

art 34,III) «L’obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 est garantie par le privilège immobilier spécial prévu par l’article 2.103 du Code civil».

Article 1er. La présente loi règle une matière visée à l’article 78 de la Constitution.

Art. 2.

À l’article 577-4 du Code civil, inséré par la loi du 30 juin 1994, sont apportées les modifi cations suivantes: A) le § 1er, alinéa 2, est complété par les mots suivants: «, suivant rapport motivé d’un géomètre ou architecte indépendant de la construction. Le rapport sera annexé à l’acte de base.»; B) le § 1er, troisième alinéa, 2°, est remplacé comme suit: «2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;»; C) le § 1er, alinéa 3, 4°, est remplacé comme suit: «4° le mode de nomination d’un syndic, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, le délai de préavis requis pour pouvoir y mettre un terme avant l’échéance et les modalités du renon éventuel, ainsi que les obligations consécutives à la fi n de la mission;»; D) le § 1er, alinéa 3, est complété par le point suivant: «5° La date statutaire de l’assemblée ordinaire annuelle.»; E) dans cet article est inséré un paragraphe 2/1, rédigé comme suit: «§ 2/1.

Le règlement de copropriété ou le règlement d’ordre intérieur doit prévoir les règles nécessaires à une bonne et saine gestion des comptes de copropriété et au respect des règles statutaires et des décisions d’assemblée générale.»;

F) cet article est complété par un §4, rédigé comme «§ 4. Les dispositions statutaires et les décisions d’assemblée générale non conformes à la loi nouvelle sont inapplicables et réputées remplacées par les dispositions légales correspondantes.».

Art. 3.

Il est inséré dans le même code un article 577-4/1, «Art. 577-4/1. — Sans préjudice de l’existence de l’association des copropriétaires d’un groupe d’immeubles, telle que prévue à l’article 577-5, l’acte de base et les modifi cations qui y seraient apportées peuvent créer des associations de copropriétaires pour des parties de groupes d’immeubles, dans des matières limitativement énumérées, nécessaires à la conservation et à l’administration desdites parties.

Les règles de fonctionnement de chacune de ces associations sont déterminées dans l’acte de base. Ces associations sont dotées de la personnalité juridique.».

Art. 4.

À l’article 577-5 du même Code, inséré par la même loi du 30 juin 1994, sont apportées les modifi cations suivantes: A) dans cet article est inséré un § 3/1, rédigé comme «§ 3/1. L’association des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.»; B) le § 4 est remplacé comme suit: «§ 4.

Sans préjudice de l’article 577-9, § 5, l’exécution des décisions de justice condamnant l’association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire, proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes, compte tenu du mode de calcul et des critères utilisés pour la répartition des charges conformément à l’article 577-2, § 9, alinéa 3.»;

Art. 5.

À l’article 577-6 du même Code, inséré par la même A) le § 1er, alinéa 2, est remplacé par les deux alinéas suivants: «L’assemblée générale est obligatoirement présidée par un copropriétaire. En cas de démembrement ou de division du droit de propriété portant sur un lot, le syndic tient compte dans tous les cas de cette situation s’il en a eu connaissance. À défaut, le droit de participation et de vote à l’assemblée générale est attribué aux titulaires des droits connus du syndic.

Dans ces mêmes cas, si une pluralité de titulaires de droits sur le même lot privatif devait assister à l’assemblée générale, les droits de participation aux délibérations et de vote pour le lot concerné seront suspendus jusqu’à ce que les intéressés désignent celui qui les exercera. Si un seul titulaire de droit est présent, il sera présumé de plein droit représenter les autres titulaires, sans devoir exciper formellement d’un document justifi ant sa désignation.»; B) dans cet article est inséré un § 1er/1 suivant: «§ 1er/1.

À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de surveillance s’il existe, peuvent notifi er au syndic les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Ces questions seront prises en compte par le syndic, conformément aux dispositions de l’article 577-8, § 4, 1°,1-1. Toutefois, si ces questions ne peuvent être inscrites à cette assemblée, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le seront à l’assemblée générale suivante.»; C) le § 2 est complété par le deuxième alinéa sui- «La demande de convocation est adressée par lettre recommandée au syndic.

Si celui-ci n’y obtempère pas dans les quinze jours, un des copropriétaires signataires de la demande peut convoquer lui-même.»;

D) le § 2 est complété par le troisième alinéa sui- «Dans les 10 jours de la tenue de l’assemblée générale, chaque copropriétaire présent ou représenté peut envoyer au syndic un commentaire synthétique reprenant le point de vue qu’il a développé au cours de l’assemblée et qu’il souhaite voir annexer au procèsverbal de la réunion.»; E) le § 5, alinéa 1er, est complété par les mots sui- «La procuration devra être complétée et signée entièrement de la main du mandant et désigner nommément le mandataire.

La procuration peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu’une assemblée, hormis le cas d’une procuration notariée générale ou spéciale visant les droits relatifs au lot privatif concerné.»; F) le § 5, alinéa 2, est complété par les mots sui- «En outre, nul ne peut prendre part au vote en tant que mandataire pour un nombre de voix supérieur à 10% du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété.»; G) le § 6 est complété par l’alinéa suivant: «Les abstentions viennent renforcer la majorité des votes exprimés.

En cas d’égalité parmi les votes exprimés, les abstentions sont comptées comme des votes positifs.»; H) le § 7 est remplacé comme suit: «§ 7. Aucune personne mandatée ou employée par l’association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne pourra participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confi ée.».

Art. 6.

À l’article 577-7 du même Code, inséré par la même

A) le § 1er, 1°, c), est remplacé comme suit: «c) dans toute copropriété de moins de vingt lots, de la création et de la composition d’un conseil de surveillance qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic des décisions de l’assemblée générale»; B) le § 1er, 1°, est complété par un point d), rédigé comme suit: «d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire, hormis pour les actes visés à l’article 577-8, § 4, 4°;»;

Art. 7.

À l’article 577-8 du même Code, inséré par la même A) le § 1er , alinéa 3, est remplacé comme suit: «En aucun cas, le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais il est renouvelable.»; B) le § 2 est remplacé comme suit: «§ 2. Dans un délai de huit jours à dater de sa désignation ou de sa nomination, le syndic affichera de manière visible, à l’entrée de l’immeuble, ses nom, prénom et domicile ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa forme sociale et sa dénomination ainsi que son siège social.

Il mentionnera également les informations permettant à toute personne ayant un intérêt légitime de communiquer rapidement et utilement avec lui et de consulter facilement le registre des décisions de l’assemblée générale ainsi qu’une version actualisée du règlement d’ordre intérieur.»; C) le § 4, 1°), est complété par les mots suivants: «la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée;»;

D) Le § 4, 1°), est complété par les sous-points 1°-1), 1°-2) et 1°-3) suivants:

«1°-1) le syndic porte à l’ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires ou du conseil de surveillance qui lui sont parvenues au moins trois semaines avant la date statutaire de l’assemblée générale ordinaire; 1°-2) la convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justifi catives des charges et de tous les documents relatifs à l’un des points inscrits à l’ordre du jour pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale et la tenue de celle-ci; 1°-3) sauf urgence, cette convocation est notifi ée au moins quinze jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long;»; E) le § 4, point 2°, est complété par les mots sui- «ainsi que de rédiger et de transmettre aux copropriétaires le procès-verbal de l’assemblée générale et ses annexes éventuelles, conformément à l’article 577-6, § 2, alinéa 3, dans les trente jours de sa tenue en y faisant fi gurer le détail de chaque vote, par identifi cation nominative des votants;»; F) le § 4, point 2°, est complété par les sous-points 2°-1) et 2°-2), rédigés comme suit: «2°-1) le projet de procès-verbal des décisions de chaque assemblée générale est signé, après lecture, à la fi n de la séance, par le président de l’assemblée générale, par le secrétaire désigné à l’ouverture de la séance et par les copropriétaires toujours présents à ce moment là; 2°-2) le procès-verbal relate les décisions adoptées avec mention des majorités obtenues ainsi que le nom des copropriétaires qui se sont opposés ou qui se sont abstenus;»; G) le § 4 est complété par un point 10°, rédigé comme «10° de contracter une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance.

En cas de mandat gratuit, cette assurance sera contractée aux frais de l’association des copropriétaires;»;

H) le § 4 est complété par un point 11°, rédigé comme «11° de permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations relatifs à l’une des questions inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée, de toutes les manières défi nies dans le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale et, par exemple, par le biais d’un site Internet;»; I) le § 4 est complété par un point 12°, rédigé comme «12° pour la mise en concurrence visée à l’article 577- 7, § 1er, 1°, d) de présenter trois devis établis sur la base d’un cahier des charges préalablement élaboré;»; J) le § 4 est complété par un point 13°, rédigé comme «13° de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures régulières;»; K) le § 4 est complété par un point 14°, rédigé comme «14° de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour toute convention entre l’association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus ou ceux de son conjoint au même degré; il en est de même des conventions entre l’association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes mentionnées au début du présent point sont propriétaires ou détiennent une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées; le syndic, lorsqu’il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte de l’association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital;»; L) le § 4 est complété par un point 15°, rédigé comme «15° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations des assemblées générales et de transmettre aux copropriétaires, à première demande, les noms, adresses, quotités et références de lot des autres copropriétaires;»;

M) le § 4 est complété par un point 16°, rédigé comme «16° de tenir les comptes de l’association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé fi xé par le Roi. Le syndic non-professionnel est autorisé à tenir une comptabilité simplifi ée refl étant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de réserve, du fonds de roulement, les créances et les dettes des copropriétaires;».

Art. 8.

Dans le même Code est inséré un article 577-8/1, «Art. 577-8/1. — Dans tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis comprenant au moins vingt lots, un conseil de surveillance est nommé par la première assemblée générale. Sa mission est de veiller à la bonne exécution par le syndic des décisions de l’assemblée générale. À cet effet, il peut prendre connaissance, et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété.

Le conseil de surveillance adressera aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l’exercice de sa mission.».

Art. 9.

Dans le même Code est inséré un article 577-8/2, «Art. 577-8/2.— L’assemblée générale désigne annuellement un vérifi cateur aux comptes, copropriétaire ou expert extérieur, agréé à cette fi n.».

Art. 10.

À l’article 577-9 du même Code, inséré par la même A) au § 1er, les alinéas suivants sont insérés entre le 1er et le deuxième alinéa:

«En outre, nonobstant l’article 577-5, § 3, l’association des copropriétaires est en droit d’agir, conjointement ou non, avec un ou plusieurs copropriétaires en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, en ce compris les droits qui découlent de la propriété du bien immobilier et ce moyennant une décision prise conformément à l’article 577-6, § 6. Elle est réputée avoir la qualité et l’intérêt requis pour la défense de tels droits.

Le syndic est habilité à introduire toute voie de recours à titre conservatoire, à charge d’en obtenir ratifi cation par l’assemblée générale dans les plus brefs délais.». B) le § 2, deuxième alinéa, est remplacé comme «Cette action doit être intentée dans un délai de trois mois, prenant cours à compter de la date d’envoi du procès-verbal de l’assemblée générale concernée, conformément à l’article 577-8, § 4, 2°.». C) un § 8 est inséré, rédigé comme suit:

«§ 8. Par dérogation au paragraphe 7 de l’article 577-2, le copropriétaire qui, à l’issue d’une procédure judiciaire l’opposant à l’association des copropriétaires, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Lorsque la prétention est partiellement fondée, le juge statue sur la répartition.».

Art. 11.

Dans l’article 577-10 du même Code, inséré par la même loi du 30 juin 1994, sont apportées les modifi cations suivantes: A) un § 1er/1 est inséré, rédigé comme suit: «§ 1er/1. Chaque membre de l’assemblée générale des copropriétaires est tenu d’informer le syndic de ses changements d’adresse. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic sont réputées régulières.». B) au § 3, première phrase, les mots «au siège de l’association des copropriétaires» sont remplacés par les mots «au domicile ou siège social du syndic.».

Art. 12.

Dans l’article 577-11 du même Code, inséré par la A) un § 1er/1 est inséré, rédigé comme suit: «§ 1er/1. En cas de transmission, de division ou de démembrement du droit de propriété concernant un bien en copropriété forcée, le notaire instrumentant est tenu d’informer le syndic de la date à laquelle l’opération prend effet et de lui communiquer l’identité des personnes concernées.»; B) un § 1er/2 est inséré, rédigé comme suit: «§ 1er/2.

Dans la perspective de la transmission de la propriété d’un lot, le notaire instrumentant, ou toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel, est tenu de transmettre à l’acquéreur, dès avant la signature du compromis de vente ou de l’offre d’achat, le cas échéant, les informations suivantes, qui doivent lui être communiquées par le syndic sur simple demande: 1) le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve; 2) le montant des arriérés éventuels dus par le vendeur; 3) la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date de la transmission; 4) le relevé, le cas échéant, des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété; 5) les procès verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années.».

Art. 13.

Dans le même Code est inséré un article 577-11/1, «Art. 577-11/1.— L’obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 577-2, § 3 et § 7

et 577-7 est garantie par le privilège immobilier spécial prévu par les articles 27,1°bis et 29 de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851.». 29 mai 2008

ANNEXE

TEXTE DE BASE ADAPTÉ À LA PROPOSITION

Code civil Chapitre

III. De la copropriété Section Ire. De la copropriété ordinaire et de la copropriété forcée en général

Art. 577-2. § 1er. A défaut de conventions et de dispositions spéciales, la propriété d’une chose qui appartient indivisément à plusieurs personnes est régie ainsi qu’il § 2. Les parts indivises sont présumées égales. § 3. Le copropriétaire participe aux droits et aux charges de la propriété en proportion de sa part. § 4. Le copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels. § 5. Le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts.

Il fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d’administration provisoire. § 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d’administration et les actes de disposition. Néanmoins, l’un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux actes d’administration reconnus nécessaires par le juge. § 7. Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d’entretien, ainsi qu’aux frais d’administration, impôts et autres charges de la chose commune. § 8.

Le partage de la chose commune est régi par les règles établies au titre Des successions. § 9. Néanmoins, les biens immobiliers indivis qui sont affectés à l’usage commun de deux ou plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents ne sont point sujets à partage.

La quote-part dans les biens immobiliers indivis ne peut être aliénée, grevée de droits réels ou saisie qu’avec l’héritage dont elle est inséparable. Les charges de cette copropriété, notamment les frais d’entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l’utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges.

Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d’utilité. Les dispositions du présent paragraphe sont impératives. § 10. Dans le cas prévu au § 9, il est loisible à chacun des copropriétaires de modifi er à ses frais la chose commune, pourvu qu’il n’en change pas la destination et qu’il ne nuise pas aux droits de ses consorts. Section

II. De la copropriété forcée des immeubles ou

groupes d’immeubles bâtis Sous-section première. Dispositions générales

Art. 577-3. Les principes relatifs à la copropriété

forcée énoncés à l’article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s’y appliquent pas si la nature des biens ne le justifi e pas et que tous les copropriétaires s’accordent sur cette dérogation.

Tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis auxquels s’appliquent ces principes doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de terrains affectées à l’usage de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux.

Art. 577-4. § 1er. L’acte de base et le règlement de

copropriété, qui constituent les statuts de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis, ainsi que toute modifi - cation apportée à ceux-ci, doivent faire l’objet d’un acte authentique.

L’acte de base doit comprendre la description de l’ensemble immobilier, des parties privatives et communes et la fi xation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, en tenant compte de la valeur respective de celles-ci suivant rapport motivé d’un géomètre ou architecte indépendant de la construction. Le rapport sera annexé à l’acte de base. Le règlement de copropriété doit comprendre:

1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;

2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;

3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l’assemblée générale;

4° le mode de nomination d’un syndic, l’étendue de de renouvellement de celui-ci, le délai de préavis requis pour pouvoir y mettre un terme avant l’échéance et les modalités du renom éventuel ainsi que les obligations consécutives à la fi n de la mission 5° la date statutaire de l’assemblée ordinaire annuelle. § 2. S’il a été décidé d’établir un règlement d’ordre intérieur, il peut être établi par acte sous seing privé. § 2/1.

Le règlement de copropriété ou le règlement d’ordre intérieur doit prévoir les règles nécessaires à une bonne et saine gestion des comptes de copropriété et au respect des règles statutaires et des décisions d’assemblée générale». § 3. Est réputée non écrite toute clause des statuts qui limite le droit du copropriétaire de confi er la gestion de son lot à la personne de son choix.

§ 4. Les dispositions statutaires et les décisions sont inapplicables et réputées remplacées par les dispositions légales correspondantes». Sous-section

II. De la personnalité juridique de l’association des copropriétaires

Art. 577-4/1.Sans préjudice de l’existence de l’association des copropriétaires d’un groupe d’immeubles, des associations de copropriétaires pour des parties de groupes d’immeubles, dans des matières limitativement énumérées, nécessaires à la conservation et à l’administration des dites parties. Les règles de fonctionnement de chacune de ces associations sont déterminées dans l’acte de base. Ces associations sont dotées de la personnalité juridique».

Art. 577-5. § 1er. L’association des copropriétaires

acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies les deux conditions suivantes:

1° la naissance de l’indivision par la cession ou l’attribution d’un lot au moins;

2° la transcription de l’acte de base et du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques. Les plans de l’immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifi ée conforme par le notaire. Elle porte la dénomination: «association des copropriétaires», suivie des indications relatives à la situation de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis. Elle a son siège dans l’immeuble.

S’il s’agit d’un groupe d’immeubles, l’acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l’association. § 2. En cas d’omission ou de retard dans la transcription des statuts, l’association des copropriétaires ne pourra se prévaloir de la personnalité juridique à l’égard des tiers lesquels auront néanmoins la faculté d’en faire état contre elle. § 3. L’association des copropriétaires ne peut avoir d’autre patrimoine que les meubles nécessaires à l’accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis.

L’objet de l’association des copropriétaires pourra, toutefois, être étendu à des services en relation directe avec l’immeuble ou le groupe d’immeubles. § 3/1.L’association des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes . § 4. Sans préjudice de l’article 577-9, § 5, l’exécution des décisions de justice condamnant l’association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes, compte tenu du mode de calcul et des critères utilisés pour la répartition des charges, conformément à l’article 577-2, § 9, alinéa 3 Sous-section

III. De l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis

Art. 577-6. § 1er.Chaque propriétaire d’un lot fait partie

de l’assemblée générale et participe à ses délibérations. L’assemblée générale est obligatoirement présidée En cas de démembrement ou de division du droit de propriété portant sur un lot, le syndic tient compte dans tous les cas de cette situation s’il en a eu connaissance. A défaut, le droit de participation et de vote à l’assemblée générale est attribué aux titulaires de droits connus du syndic. Dans ces mêmes cas, si une pluralité de titulaires de droits sur le même lot privatif devait assister à l’assemblée générale, les droits de participation aux délibérations et de vote pour le lot concerné seront suspendus jusqu’à ce que les intéressés désignent celui qui les exercera.

Si un seul titulaire de droit est présent, il sera présumé de plein droit représenter les autres titulaires sans devoir exciper formellement d’un document justifi ant sa désignation. § 1er bis. A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de gérance s’il existe, peuvent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Ces questions seront prises en

compte par le syndic conformément aux dispositions de l’article 577-8, § 4,1°. Toutefois, si ces questions ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le seront à l’assemblée générale suivante. § 2. Sans préjudice de l’article 577-8, § 4, 1°, l’assemblée générale peut être convoquée à l’initiative d’un ou de plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes.

La demande de convocation est adressée par lettre recommandée au syndic. Si celui-ci n’y obtempère pas dans les quinze jours, un des copropriétaires signataires de la demande peut convoquer luimême. Dans les 10 jours de la tenue de l’assemblée géreprenant le point de vue qu’il a développé au cours de l’assemblée et qu’il souhaite voir annexer au procès-verbal de la réunion. § 3. Sous réserve de conditions plus strictes fi xées par le règlement de copropriété, l’assemblée générale ne délibère valablement que si plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu’ils possèdent au moins la moitié des quotesparts dans les parties communes.

Si ce quorum n’est pas atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotesparts de copropriété dont ils sont titulaires. § 4. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. § 5. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l’assemblée générale ou non.

La procuration devra être complétée et signée entièrement de la main du mandant et désigner nommément le mandataire. La procuration peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu’une assemblée, hormis le cas d’une procuration notariée

générale ou spéciale visant les droits relatifs au lot privatif concerné. Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés. En outre, nul ne peut prendre part au vote en tant de la copropriété . Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d’un copropriétaire à l’assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s’il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l’assemblée. § 6.

Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sauf si la loi ou les statuts exigent une majorité qualifi ée ou l’unanimité. Les abstentions viennent renforcer la majorité des positifs. § 7. Aucune personne mandatée ou employée par l’association des copropriétaires ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat ne lui a été confi ée.

Art. 577-7. § 1er. Sous réserve de conditions plus strictes fi xées par le règlement de copropriété, l’assemblée générale décide:

1° à la majorité des trois quarts des voix: a) de toute modifi cation aux statuts pour autant qu’elle ne concerne que la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes; b) de tous travaux affectant les parties communes, à l’exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;

c) dans toute copropriété de moins de vingt lots, de la création et de la composition d’un conseil de surveillance qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic des décisions de l’assemblée d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire, sauf pour les actes visés à l’article 577-8 § 4, 4°.

2° à la majorité des quatre cinquièmes des voix: a) de toute autre modifi cation aux statuts, en ce compris la modifi cation de la répartition des charges de copropriété; b) de la modifi cation de la destination de l’immeuble ou d’une partie de celui-ci; c) de la reconstruction de l’immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle; d) de toute acquisition de biens immobiliers destinés à devenir communs; e) de tous actes de disposition de biens immobiliers communs. § 2.

En cas de destruction totale ou partielle, les indemnités représentatives de l’immeuble détruit sont affectées par priorité à la reconstruction lorsque celle-ci est décidée. Sans préjudice des actions exercées contre le propriétaire, l’occupant ou le tiers, responsable du sinistre, les copropriétaires sont tenus, en cas de reconstruction ou de remise en état, de participer aux frais en proportion de leur quote-part dans la copropriété. § 3.

Il est statué à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modifi cation de la répartition des quotes-parts de copropriété, ainsi que sur toute décision de l’assemblée générale de reconstruction totale de l’immeuble.

Art. 577-8. §1er. Lorsqu’il n’est pas désigné par le

règlement de copropriété, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire.

S’il a été désigné dans le règlement de copropriété, son mandat expire de plein droit lors de la première En aucun cas, le mandat initial du syndic ne peut excéder trois ans; mais il est renouvelable annuellement. Sous réserve d’une décision expresse de l’assemblée générale, il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant la durée de son mandat. § 2. Dans un délai de huit jours à dater de sa désignation ou de sa nomination, le syndic affichera de manière visible, à l’entrée de l’immeuble, ses nom, prénom et domicile ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa forme sociale et sa dénomination ainsi que son siège social.

Il mentionnera également les informations permettant à toute personne ayant un intérêt légitime de communiquer rapidement et utilement avec lui et de consulter facilement le registre des décisions de l’assemblée générale, ainsi qu’une version actualisée du règlement d’ordre intérieur. § 3. Lorsque la signifi cation ne peut être faite conformément à l’article 35 du Code judiciaire, elle se fait conformément à l’article 38 du même Code.

La lettre recommandée visée à l’article 38, § 1er, alinéa 3, doit alors être adressée au domicile du syndic. § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé:

1° de convoquer l’assemblée générale aux dates fi xées par le règlement de copropriété ou à tout moment lorsqu’une décision doit être prise d’urgence dans l’intérêt de la copropriété; la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée;

1-1) le syndic porte à l’ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires ou du conseil de surveillance qui lui sont parvenues au moins 3 semaines avant la date statutaire de l’assemblée générale ordinaire; 1-2) la convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justifi catives des charges et de tous les documents relatifs à l’un des points inscrits à l’ordre du jour pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale et la tenue de celle-ci; 1-3) sauf urgence, cette convocation est notifi ée au moins quinze jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long;

2° de consigner les décisions de l’assemblée générale dans le registre visé à l’article 577-10, § 3 ainsi que de rédiger et de transmettre aux copropriétaires le procès-verbal de l’assemblée générale et ses annexes éventuelles conformément à l’article 577-6, § 2, alinéa 3 dans les trente jours de sa tenue en y faisant fi gurer le détail de chaque vote, par identifi cation nominative des votants; 2-1) le projet de procès-verbal des décisions de séance et par les copropriétaires toujours présents à ce moment là.

2-2) le procès-verbal relate les décisions adoptées avec mention des majorités obtenues ainsi que le nom des copropriétaires qui se sont opposés ou qui se sont abstenus;

3° d’exécuter et de faire exécuter ces décisions;

4° d’accomplir tous actes conservatoires et tous actes d’administration provisoire;

5° d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires;

6° de représenter l’association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes;

7° de fournir le relevé des dettes visées à l’article 577-11, § 1er, dans les quinze jours de la demande qui lui en est faite par le notaire;

8° de communiquer à toute personne occupant l’immeuble en vertu d’un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l’assemblée générale, la date des assemblées afi n de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l’assemblée;

9° de transmettre à son successeur tous les documents concernant la copropriété ainsi que toute la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion;

10° de contracter une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance. En cas de mandat gratuit, cette assurance sera contractée aux frais de l’association des copropriétaires;

11° de permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations relatifs à l’une des questions inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée de toutes les manières défi nies dans le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale et, notamment, par le biais d’un site Internet;

12° pour la mise en concurrence visée à l’article 577-7 d) de présenter trois devis établis sur la base d’un cahier de charges préalablement élaboré;

13° de soumettre à l’assemblée générale ordinaire régulières 14° de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour toute convention entre l’association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus ou ceux de son conjoint au même degré. Il en est de même des conventions entre l’association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes mentionnées à l’alinéa précédent sont propriétaires ou détiennent une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées.

Le syndic, lorsqu’il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte de l’association des copropriétaires avec une entreprise qui détient,

directement ou indirectement, une participation dans son capital;

15° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations des assemblées générales et de transmettre aux copropriétaires, à première demande, les noms, adresses, quotités et références de lot des autres copropriétaires;

16° de tenir les comptes de l’association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée sur base d’un plan comptable minimum normalisé fi xé par le Roi. Le syndic non-professionnel est autorisé à tenir une comptabilité simplifi ée refl étant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de réserve, du fonds de roulement, les créances et les dettes des copropriétaires. § 5.

Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l’accord de l’assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fi ns déterminées. § 6. L’assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fi ns déterminées. § 7. En cas d’empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu’il détermine, à la requête d’un copropriétaire.

Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant. Sous-section

IV. Des actions en justice - de la publicité - De l’opposabilité et de la transmission

Art. 577-8/1. — Dans tout immeuble ou groupe

d’immeubles bâtis comprenant au moins vingt lots, un conseil de surveillance est nommé par la première assemblée générale. Sa mission est de veiller à la bonne exécution par le syndic des décisions de l’assemblée générale. À cet effet, il peut prendre connaissance, et copie, après en avoir avisé le syn-

dic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Le conseil de surveillance adressera aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l’exercice de sa mission.

Art. 577-8/2. L’assemblée générale désigne annuellement un vérifi cateur aux comptes copropriétaire ou expert extérieur agréé à cette fi n.

Art. 577-9. §1er. L’association des copropriétaires a

qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant. En outre, nonobstant l’article 577–5, § 3, l’association des copropriétaires est en droit d’agir, conjointement ou non, avec un ou plusieurs copropriétaires en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, en ce compris les droits qui découlent de la propriété du bien immobilier et ce moyennant une décision prise conformément à l’article 577-6, §6.

Elle est réputée avoir la qualité et l’intérêt requis pour la défense de tels droits. Le syndic est habilité à introduire toute voie de recours à titre conservatoire, à charge d’en obtenir ratifi cation par l’assemblée générale dans les plus brefs délais. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions relatives à son lot, après en avoir informé le syndic qui à son tour en informe les autres copropriétaires. § 2.

Tout copropriétaire peut demander au juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale. Cette action doit être intentée dans un délai de trois mois prenant cours à compter de la date d’envoi du procès-verbal de l’assemblée générale concernée conformément à l’article 577-8, § 4, 2°. § 3. Tout copropriétaire peut également demander au juge d’ordonner la convocation d’une assemblée générale dans le délai que ce dernier fi xe afi n de délibérer sur

la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire. § 4. Lorsque, au sein de l’assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l’association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes. Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui sont utiles, même s’ils affectent les parties communes, lorsque l’assemblée générale s’y oppose sans juste motif. § 5.

Dès qu’il a intenté l’une des actions visées aux §§ 3 et 4, et pour autant qu’il n’en soit pas débouté, le demandeur est dégagé de toute responsabilité pour tout dommage qui pourrait résulter de l’absence de décision. § 6. Tout copropriétaire peut demander au juge de rectifi er:

1° la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifi cations apportées à l’immeuble;

2° le mode de répartition des charges si celui-ci lui cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de cellesci s’il est inexact ou s’il est devenu inexact par suite de modifi cations apportées à l’immeuble. § 7. Lorsqu’une minorité de copropriétaire empêche abusivement l’assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi ou par les statuts, tout copropriétaire lésé peut également s’adresser au juge, afi n que celui-ci se substitue à l’assemblée générale et prenne à sa place la décision requise. § 8 Par dérogation au paragraphe 7 de l’article 577-2, le copropriétaire qui, à l’issue d’une procédure judiciaire l’opposant à l’association des copropriétaires, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Lorsque la prétention est partiellement fondée, le juge statue sur la répartition.

Art. 577-10. § 1er. Les dispositions des statuts peuvent

être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété. § 1/1. Chaque membre de l’assemblée générale des copropriétaires est tenu d’informer le syndic de ses changements d’adresse. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic sont réputées régulières. § 2. Le règlement d’ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l’association des copropriétaires, à l’initiative du syndic, ou, si celui-ci n’a pas encore été désigné, à l’initiative de son auteur.

Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d’ordre intérieur en fonction des modifi cations décidées par l’assemblée générale. Le règlement d’ordre intérieur peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé. § 3. Les décisions de l’assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au domicile ou siège social du syndic. Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé. § 4.

Toute disposition du règlement d’ordre intérieur et toute décision de l’assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables. Elles sont également opposables à toute personne titulaire d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété et à tout titulaire d’une autorisation d’occupation, aux conditions suivantes:

1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l’existence du règlement d’ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l’initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l’association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l’absence de communication;

2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l’initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste. Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l’assemblée générale. Toute personne occupant l’immeuble bâti en vertu d’un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l’assemblée générale, peut cependant demander au juge d’annuler ou de réformer toute disposition du règlement d’ordre intérieur ou toute décision de l’assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.

L’action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision. Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.

Art. 577-11. § 1er. En cas de transmission de la propriété

d’un lot, le notaire instrumentant est tenu de requérir, par lettre recommandée, du syndic de l’association des copropriétaires l’état:

1° du coût des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées par l’assemblée générale avant la date de la transmission, mais dont le paiement ne devient exigible que postérieurement à cette date;

2° des frais liés à l’acquisition de parties communes, décidée par l’assemblée générale avant la date de la transmission mais dont le paiement ne devient exigible que postérieurement à cette date;

3° des dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nés antérieurement à la date de la transmission, mais dont le paiement ne devient exigible que postérieurement à cette date. Le notaire en informe les parties. A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci. Sans préjudice de conventions contraires en ce qui concerne la contribution à la dette, le nouveau copropriétaire supporte le montant de ces dettes ainsi que les charges ordinaires concernant la période postérieure à la date de la transmission.

§1erbis. En cas de transmission, de division ou de bien en copropriété forcée, le notaire instrumentant est tenu d’ informer le syndic de la date à laquelle l’opération prend effet et de lui communiquer l’identité des personnes concernées. §1erter. Dans la perspective de la transmission de la propriété d’un lot, le notaire instrumentant ou toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel est tenu de transmettre à l’acquéreur, dès avant la signature du compromis de vente ou de l’offre d’achat, le cas échéant, les informations suivantes qui doivent lui être communiquées par le syndic sur simple demande:

1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve;

2° le montant des arriérés éventuels dus par le vendeur;

3° la situation des appels de fonds, destinés au avant la date de la transmission;

4° le relevé, le cas échéant, des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;

5° les procès verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années. § 2. En cas de transmission de la propriété d’un lot:

1° le copropriétaire sortant est créancier de l’association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n’a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;

2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l’association. On entend par «fonds de roulement», la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d’éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.

On entend par «fonds de réserve», la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d’un ascenseur ou la pose d’une nouvelle chape de toiture. Sous-section

V. De la dissolution et de la liquidation

Art. 577-11bis. L’obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 577-2, § 3 et § 7 et 577-7 est garantie par le privilège immobilier spécial prévu par les articles 27, 1°bis et 29 de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851.»

Art. 577-12. L’association des copropriétaires est dissoute dès le moment où cesse l’état d’indivision, pour quelque cause que ce soit. La destruction, même totale, de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis n’entraîne pas, à elle seule, la dissolution de l’association. L’assemblée générale des copropriétaires ne peut dissoudre l’association qu’à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision est constatée par acte Le juge prononce la dissolution de l’association des copropriétaires, à la demande de tout intéressé pouvant faire état d’un juste motif.

Art. 577-13. § 1er. L’association des copropriétaires

est, après sa dissolution, réputée subsister pour sa liquidation. Toutes les pièces émanant d’une association de copropriétaires dissoute mentionnent qu’elle est en § 2. Pour autant qu’il n’en soit pas disposé autrement dans les statuts ou dans une convention, l’assemblée générale des copropriétaires détermine le mode de liquidation et désigne un ou plusieurs liquidateurs. Si l’assemblée générale reste en défaut de procéder à ces désignations, le syndic est chargé de liquider l’association. § 3.

Les articles 181 à 188 et 195 des lois coordonnées sur les sociétés commerciales s’appliquent à la liquidation de l’association des copropriétaires.

§ 4. La clôture de la liquidation est constatée par acte notarié transcrit à la conservation des hypothèques. Cet acte contient:

1° l’endroit désigné par l’assemblée générale, où les livres et documents de l’association § 5. Toutes actions contre des copropriétaires; l’association des copropriétaires, le syndic et les liquidateurs se prescrivent par cinq ans, à compter de la transcription prévue au § 4. Sous-section

VI. Du caractère impératif

Art. 577-14. Les dispositions de la présente section

sont impératives. centrale – Cette publication est imprimée exclusivement sur du papier entièrement recyclé