Au point C, apporter les modifi cations suivantes au 4° proposé: 1) supprimer les mots «les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’association des copropriétaires doivent être reprises dans un contrat écrit»; 2) supprimer les mots «, le délai de préavis requis pour pouvoir y mettre avant l’échéance»

PROPOSITION DE LOI

visant à moderniser et assurer une meilleure transparence dans le fonctionnement des copropriétés Documents précédents: Doc 52 1334/ (2007/2008): 001: Proposition de loi de Mme Nyssens et M. Hamal et consorts. 002: Erratum. 003: Addendum. 004: Amendements. 005

JUSTIFICATION

1) Ce n’est pas dans cet article 577-4, § 1er, alinéa 3, qui énumère toutes les informations qui doivent être reprises dans le règlement de copropriété, que l’obligation d’un contrat écrit avec le syndic doit être inscrite. Il est préférable de l’insérer dans l’article 577-8 qui parle des missions du syndic. 2) Le fait de mentionner la possibilité d’un préavis pour la cessation du contrat de syndic peut apparaître contradictoire avec l’article 577-8, § 6, qui parle de révocabilité ad nutum du mandat de syndic, et avec l’article 2004 du Code civil.

Pour éviter des controverses, qui existent déjà en doctrine, sur la question de savoir si oui ou non la cessation du contrat de syndic peut être assortie d’un préavis, les auteurs de l’amendement ont préféré ne pas inscrire cela dans la loi. Cependant, les parties, dans les contrats qu’elles établiront, pourront régler cette question. N° 45 DE M

HAMAL ET CONSORTS

(sous-amendement à l’amendement n° 9)

Art. 4

À l’article 577-5, § 3/1, proposé, insérer les mots ab inititio «Sans préjudice des articles 1382 et suivants du Code civil,». N° 46 DE M

HAMAL ET CONSORTS

(sous-amendement à l’amendement n° 14)

Art. 5

Au § 1er/1, proposé, remplacer les mots «le conseil de surveillance» par les mots «le conseil de copropriété». Voir l’amendement n° 21. N° 47 DE M

HAMAL ET CONSORTS

(sous-amendement à l’amendement n° 18) Dans le texte proposé, remplacer les mots «délégations de vote» par le mot «procurations».

N° 48 DE M

HAMAL ET CONSORTS

(sous-amendement à l’amendement n° 32)

Art. 7

Compléter le texte proposé par les mots suivants: «à l’exclusion des garages et parkings»,». La proposition de loi rend obligatoire la mise en place d’un conseil de surveillance, rebaptisé «conseil de copropriété», dans tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis comprenant au moins vingt lots. Lors des travaux en commission, certains intervenants ont souligné le caractère quelque peu arbitraire de la limite des 20 lots pour imposer la mise en place d’un conseil de copropriétés.

Il a, par exemple, été jugé non opportun d’imposer un conseil de copropriété dans des copropriétés de 21 lots constitués exclusivement de garages. Le présent sous-amendement vise à remédier à cette incohérence potentielle, en précisant que la limite des vingt lots exclut la prise en compte de lots constitués uniquement de garages ou de parkings. N° 49 DE M

HAMAL ET CONSORTS

(sous-amendement à l’amendement n° 34)

Art. 8

Compléter cet amendement par le point suivant: «4. dans la première phrase après les mots «au moins vingt lots», insérer les mots «à l’exclusion des garages et parkings,».». La proposition de loi rend obligatoire en place d’un conseil de surveillance, rebaptisé «conseil de copropriété» par l’amendement, dans tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis comprenant au moins vingt lots. souligné le caractère quelque peu arbitraire de la limite de priété.

Il a, par exemple, été jugé non opportun d’imposer un conseil de copropriété de 21 lots constitués exclusivement de garages. Le présent sous-amendement vise à remédier à cette incohérence potentielle, en précisant que la limite des

vingt lots exclut la prise en prise en compte de lots constitués uniquement de garages ou de parkings. N° 50 DE M

HAMAL ET CONSORTS

Art. 6

Au point A, à l’article 577-7, § 1er, 1°, point c, proposé, après les mots «au moins vingt lots», insérer les mots «à l’exclusion des garages et parkings,». Voir l’amendement précédent. N° 51 DE M

HAMAL ET CONSORTS

Insérer un point A/1, rédigé comme suit: «A/1. au § 1er, entre le 1er et le 2ième alinéa, est inséré l’alinéa suivant: «Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’association des copropriétaires doivent être reprises dans un contrat écrit.».». Voir l’amendement n° 44.

Olivier HAMAL (MR) Mia DE SCHAMPHELAERE (CD&V)

Clotilde NYSSENS (cdH) Thierry GIET (PS) Raf TERWINGEN (CD&V)

Carina VAN CAUTER (Open Vld) Zoé GENOT (Ecolo-Groen!) N° 52 DE M

HAMAL ET CONSORTS

Au point D, à l’article 577/8, § 4, 1°, point 1°-2, proposé, supprimer les mots: «des pièces justifi catives des charges et».

Lors de la convocation à une assemblée générale, l’intérêt des copropriétaires est d’avoir accès aux documents relatifs aux questions à l’ordre du jour. Il n’est pas opportun de rappeler à ce moment-là le droit d’accès aux pièces justifi catives des charges qui ressortissent du droit d’accès général au document de tout copropriétaire consacré par l’article 577-8, § 4, 11°. N° 53 DE M

HAMAL ET CONSORTS

Au point H, à l’article 577-8, § 4, 11°, proposé, remplacer les mots «à l’une des questions inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée» par les mots «à la copropriété». C’est dans cet article que le droit d’accès général aux documents de tout copropriétaire est consacré. Il convient de le libeller de manière large et de supprimer la référence aux points inscrits à l’ordre du jour. N° 54 DE M

HAMAL ET CONSORTS

Au point E, à l’article 577-8, § 4, compléter le 2° proposé par les mots suivants: «ainsi que de rédiger le procès-verbal de l’assemblée générale et ses annexes éventuelles conformément à l’article 577-6, § 2, alinéa 3, et de transmettre aux copropriétaires ce procès-verbal dans les trente jours de la tenue de l’assemblée générale.». La manière dont le point E) est rédigé dans la proposition de loi pouvait porter à confusion, notamment avec le point 2°-1 de l’article 577-8, § 4 qui prévoit que le procès-verbal est rédigé et signé à la fi n de la séance. L’amendement 29 devient caduc.

N° 55 DE M

HAMAL ET CONSORTS

Au point M, à l’article 577-8, § 4, 16°, proposé, remplacer les mots «fi xé par le Roi» par les mots «à établir par le Roi». De cette manière on indique clairement que le Roi doit établir le plan comptable minimum normalisé dont les copropriétaires devront suivre le modèle. N° 56 DE M

HAMAL ET CONSORTS

Art. 9

Compléter l’article 577-8/2, proposé, par les mots suivants: «, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété». Mieux préciser les missions de ce vérifi cateur en indiquant ses obligations et compétence dans le règlement de copropriété. N° 57 DE MME NYSSENS ET CONSORTS Dans le point B, à l’article 577-6, au § 1er/1 proposé, remplacer les mots «conseil de surveillance» par les mots «conseil de copropriété».

Dans la proposition de loi, il était suggéré de renommer le conseil de gérance afi n de lever les ambiguïtés liées à ces termes: le rôle de cet organe n’est pas de gérer la copropriété

mais de veiller à ce que le syndic assume correctement ses missions. Celles-ci sont décrites à l’article 577-8 §4. La nouvelle appellation de «conseil de surveillance» retenue dans la proposition de loi n’a cependant pas rencontré l’unanimité lors des auditions. Certains intervenants appréhendaient la référence trop explicite à l’autorité que dénote le terme de surveillance. Dans un but d’équilibre, il est proposé d’opter pour un titre plus neutre mais néanmoins signifi ant.

Si la mission principale de l’actuel conseil de gérance est bien le contrôle de la gestion du syndic, la raison de son existence est la représentation des copropriétaires dans les immeubles d’une certaine importance. Les termes de «conseil de copropriété» expriment cette qualité de représentation. N° 58 DE MME NYSSENS ET CONSORTS (sous-amendement à l’amendement n°21) Au point 2 de l’amendement, apporter les modifi cations suivantes:

1° supprimer les mots «et de conseiller ce dernier»;

2° compléter le point par les mots: «Sous réserve des compétences légales du syndic et de l’assemblée générale le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l’assemblée générale prise à la majorité des 3/4 des voix. Une mission ou une délégation de l’assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour une année.». Pour éviter les confl its dans l’interprétation des rôles du conseil de copropriété, la tâche de «conseiller» est retirée de la description de ses tâches.

La possibilité pour l’assemblée générale de déléguer certaines missions au conseil de copropriété est maintenue mais encadrée: d’une part, les missions déléguées au conseil de copropriété ne pourront pas entrer en confl it avec les missions légales du syndic ou de l’assemblée générale. Elles devront être précisément détaillées lors de leur soumission au vote de l’assemblée générale qui devra les adopter à une majorité

qualifi ée des trois quart des voix .Enfi n, ces missions porteront sur des périodes déterminées qui ne pourront excéder un an. N° 59 DE MME NYSSENS ET CONSORTS

Art 7

Dans le point D, à l’article 577-8, § 4, 1°, proposé, remplacer les mots «conseil de surveillance» par les mots «conseil de copropriété». missions. Celles-ci sont décrites à l’article 577-8 § 4.

La nouvelle appellation de «conseil de surveillance» retenue dans la proposition de loi n’a cependant pas rencontré Dans un but d’équilibre, il est proposé d’opter pour un titre plus neutre et en même temps signifi ant. Si la mission principale de l’actuel conseil de gérance est bien le contrôle de la gestion du syndic, la raison de son existence est la représentation des copropriétaires dans les immeubles d’une certaine importance.

Les termes de « conseil de copropriété» expriment cette qualité de représentation. N° 60 DE MME NYSSENS ET CONSORTS Dans cet amendement, apporter les modifi cations suivantes:

1° supprimer le point 2;

2° au point 3, entre les mots «délégation» et les mots «de l’Assemblée Générale» insérer les mots «sur décision»;

3° après les mots «l’Assemblée Générale» insérer les mots «prise à la majorité des 3/4 des voix». Une mission ou une délégation de l’assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour une année.». conseil de copropriété, les auteurs retirent de la description de ses missions, la tâche de «conseiller» le syndic. qualifi ée des trois quart des voix . Enfi n, ces missions porteront sur des périodes déterminées qui ne pourront excéder un an. N° 61 DE M

TERWINGEN ET CONSORTS

(sous-amendement à l’amendement n° 24/1) Au point A, dans l’article 577-8, § 1er, 1°, proposé, remplacer l’alinéa 3 proposé par ce qui suit: «Le mandat initial du syndic ne peut excéder trois ans mais est renouvelable par décision expresse de l’assemblée générale. L’échéance de ce délai ne peut faire naître aucune obligation à charge de l’association des copropriétaires à l’égard du syndic.»

L’amendement n° 24/2 proposé est intégralement repris sauf qu’il est précisé, à l’article 7, A, de la proposition de loi, pour éviter toute confusion, qu’il s’agit du mandat initial du syndic. N° 62 DE M

TERWINGEN ET CONSORTS

(sous-amendement à l’amendement n° 24/2) Insérer un point F/1, rédigé comme suit: «Le § 4, 3°, est remplacé par ce qui suit: «Le syndic dont le mandat a pris fi n de quelque manière que ce soit est tenu de transmettre l’ensemble du dossier de la gestion de l’immeuble à son successeur ou au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés ainsi que les documents étayant à quoi a été affectée une somme ne se retrouvant pas dans les comptes fi nanciers de la copropriété.

Cette obligation doit être respectée dans un délai de trente jours suivant la fi n de son mandat.». Cet amendement tendait à imposer au syndic des obligations supplémentaires qu’il doit assumer en raison de la fi n de son mandat. L’article 577-8, § 4, du Code civil défi nit les missions du syndic. Conformément à l’article 577-8, § 4, 9°, du Code civil, le syndic est déjà chargé de transmettre à son successeur tous les documents concernant la copropriété ainsi que toute la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion.

L’amendement 24/2 proposé est intégré dans l’article 577-8, § 4, 9°. Nous estimons que c’est là un meilleur endroit dès lors que l’article traite déjà des compétences du syndic.

N° 63 DE M

TERWINGEN ET CONSORTS

(sous-amendement à l’amendement n° 38)

Art. 11

Dans le §1er/1, alinéa 2, remplacer les mots «la dernière adresse» par les mots «l’adresse». N° 64 DE M

TERWINGEN ET CONSORTS

Dans le texte néerlandais du point C de l’alinéa proposé, remplacer les mots «vijftien dagen» par les mots «veertien dagen». Il s’agit d’une correction technique. N° 65 DE M

TERWINGEN ET CONSORTS

Au point E, remplacer le texte proposé par ce qui suit: «La procuration devra désigner nommément le mandataire. La procuration peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu’une assemblée, hormis le cas d’une procuration notariée générale ou spéciale.». La proposition prescrit que la procuration doit être complétée et signée entièrement de la main du mandant. Le présent amendement tend à permettre également de donner une procuration par voie électronique, dans le cas d’un séjour à l’étranger, par exemple. N° 66 DE M

TERWINGEN ET CONSORTS

Au point C, remplacer les mots «chacune des questions soumises» par les mots «chacun des points soumis».

Conformément à l’amendement n°14, le mot «questions» est ici aussi remplacé par le mot «points». Les auteurs estiment que ce ne sont pas seulement les questions qui sont visées, mais par exemple aussi les points de discussion ou observations. N° 67 DE M

TERWINGEN ET CONSORTS

Compléter cet article par un point C) rédigé comme suit: «C) Le § 4, alinéa 2, est remplacé par ce qui suit: «Elles sont opposables à toute personne titulaire d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété aux conditions suivantes.».». Toute personne titulaire d’une autorisation d’occupation détient, le cas échéant, un droit réel ou personnel sur l’immeuble: il est dès lors logique de supprimer ces mots. N° 68 DE M

TERWINGEN ET CONSORTS

Compléter cet article par un point D) rédigé «D) Le § 4 est complété par l’alinéa suivant: «Tout membre de l’assemblée générale des copropriétaires est tenu d’informer sans délai le syndic des droits personnels qu’il aurait concédés à des tiers sur son lot privé.».». Les titulaires d’un droit personnel, les locataires par exemple, ne font pas partie de l’assemblée générale mais ils peuvent, conformément à l’article 577-10, alinéa 3, demander l’annulation ou la modifi cation de toute disposition du règlement d’ordre intérieur ou de toute décision de l’assemblée générale si celle-ci leur cause un préjudice propre.

Il n’y a toutefois pas lieu de porter la concession de ces droits réels à la connaissance du syndic, les auteurs entendent y remédier.

N° 69 DE M

TERWINGEN ET CONSORTS

Art. 12

Faire précéder les points A et B de cet article, qui deviennent respectivement les points B et C, par un point A rédigé comme suit: «A) dans le § 1er, 1°, les mots «ou du syndic» sont insérés entre les mots «l’assemblée générale» et les mots «avant la date».» En cas de transmission d’un lot, le notaire est tenu de requérir du syndic, entre autres, l’état du coût des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées par l’assemblée générale avant la date de la transmission, mais dont le paiement ne devient exigible que postérieurement à cette date.

Dans la pratique, reste à savoir si les travaux décidés par le syndic en cas d’urgence sont également couverts. Les auteurs du présent amendement visent à résoudre ce problème. N° 70 DE M

TERWINGEN ET CONSORTS

Dans cet article, dont les points A et B deviennent les points B et C, insérer un point A/1 rédigé «A/1 Dans le § 1er, dernier alinéa, les mots «la période postérieure à la date de la transmission» sont remplacés par les mots «la période postérieure à l’entrée en jouissance effective et, le cas échéant, tout ou partie de celles-ci.».» L’article 577-11, § 2, 1°, dispose qu’en cas de transmission de la propriété d’un lot le copropriétaire sortant est créancier de l’association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n’a pas joui effectivement des parties communes.

Il est donc tenu compte de la jouissance, c’est-à-dire l’entrée en jouissance du lot privé. Il y a dès lors une incohérence avec l’article 577-11, § 1er, qui prévoit que le nouveau propriétaire supporte le montant des dettes ainsi que les charges ordinaires concernant la période postérieure à la date de la transmission1. Ces moments ne coïncidant pas toujours, les auteurs proposent de retenir, dans les deux cas, le moment de l’entrée en jouissance du lot privé.

V. SAGAERT, De overdracht van een kavel onder de appartementswet, in

SAGAERT

et Guy ROMMEL (eds), Appartementsrecht, Bruges, Die Keure 2008, p.190.

N° 71 DE M

TERWINGEN ET CONSORTS

Ajouter un point C rédigé comme suit: «C. Cet article est complété par un § 5 rédigé comme suit: «§ 5. Les membres de l’association des copropriétaires peuvent prendre à l’unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l’assemblée générale, exception faite de celles qui doivent être passées par acte authentique.».». Cet amendement vise à permettre la délibération écrite, telle qu’elle existe également dans le droit des sociétés.

Nos voisins néerlandais et allemands appliquent également cette forme de processus décisionnel. Les auteurs estiment que l’unanimité est requise pour qu’une décision écrite soit valable. Cette unanimité s’applique à la fois pour la procédure de la décision écrite et pour la décision à prendre proprement dite. Cela revient à dire que toute opposition d’un copropriétaire qui préfère, pour quelque raison que ce soit, la tenue d’une assemblée générale classique, entraînera la réunion effective de l’assemblée générale2.

N° 72 DE MME VAN CAUTER ET CONSORTS (sous-amendement à l’amendement n° 5) Supprimer le point D). Le point proposé est supprimé à cet endroit pour être réinséré plus loin de manière plus complète. H

VANDENBERGHE

et P. SOENS, De algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars: organisatie en praktische knelpunten in

SAGAERT

et Guy ROMMEL (eds), Appartementsrecht, Bruges, Die Keure 2008, p.63-66.

N° 73 DE MME VAN CAUTER ET CONSORTS Dans le point A, insérer l’alinéa suivant avant les deux alinéas proposés: «Chaque année, au moins une assemblée générale doit être organisée à la date statutaire fi xée dans le règlement de la copropriété. Si cette date coïncide avec un jour férié légal, cette assemblée peut être organisée le plus prochain jour ouvrable ou à une autre date fi xée par l’assemblée générale.».

Il est préférable d’insérer la disposition relative à la planifi cation de l’assemblée générale dans cet article. La date de l’assemblée générale ordinaire est fi xée par les statuts, ce qui facilite l’organisation et augmente la transparence. La mention de cette date dans le règlement de copropriété confère à cette transparence une dimension supplémentaire. En principe, les statuts peuvent comporter une disposition prévoyant que l’assemblée générale peut se dérouler un autre jour – le premier jour ouvrable suivant -, lorsque la date initialement fi xée coïncide avec un jour férié légal.

L’insertion de cette possibilité dans la loi accroît la sécurité juridique, dans les cas où rien n’est prévu dans les statuts, par exemple. Cette possibilité légale de dérogation peut offrir une solution au cas où l’on ne pourrait s’en tenir à la date prévue dans les statuts, fi xée, par exemple, au troisième jeudi de mai. N° 74 DE MME VAN CAUTER ET CONSORTS (sous-amendement à l’amendement n° 9) Dans cet article, dont le point A devient le point A/1, insérer un point A rédigé comme suit: «A) Dans le paragraphe 1er, alinéa 1er, le 2° est complété par les mots suivants:

«; elle élit domicile au domicile, au siège ou au bureau du syndic.».» N° 75 DE MME VAN CAUTER ET CONSORTS (sous-amendement à l’amendement n° 11) Supprimer le point B). Le présent amendement tend à revenir au texte actuel. D’après les développements de la proposition de loi, «l’article 577-5, § 4, prévoit que l’exécution des décisions de justice condamnant l’association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire, proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes.

Afi n d’éviter toute insécurité juridique lorsque le critère de l’utilité est retenu, la proposition de loi complète ce paragraphe en précisant qu’il sera tenu compte du mode de calcul et des critères utilisés pour la répartition des charges.». Le critère de l’utilité n’est toutefois pas utilisé pour la répartition des charges mais pour l’attribution des quotes-parts dans les parties communes. N° 76 DE MME VAN CAUTER ET CONSORTS (en remplacement de l’amendement n° 12) Dans le point A), compléter les deux alinéas proposés par les deux alinéas suivants: «En cas de démembrement ou de division du droit de propriété portant sur un lot privé, ou si ce droit de propriété est grevé d’un droit d’emphytéose, de superfi cie, d’usufruit ou d’usage et d’habitation, ou fait l’objet d’une indivision ordinaire, le droit de participation aux délibérations de l’assemblée générale est suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire.

Lorsque l’un des intéressés se trouve dans l’impossibilité de désigner un mandataire, les autres intéressés désignent valablement un mandataire. Ce dernier sera convoqué aux assemblées générales, exercera le droit de participation aux délibérations de celles-ci et recevra tous les documents

provenant de l’association des copropriétaires. Les intéressés informent le syndic par écrit de la personne qui sera leur mandataire. Si un seul mandataire d’un lot est présent, il sera présumé représenter de plein droit les autres titulaires, sans devoir exciper formellement d’un document justifi ant sa désignation.». En réalité, la disposition proposée ne fait que compliquer la solution au problème des indivisions.

Il serait préférable que l’indivision délègue l’un des membres pour la représenter auprès de l’association des copropriétaires. Cette personne recevrait alors tous les documents et serait invitée à l’assemblée générale en tant que représentante de l’indivision et pourrait participer aux délibérations. La proposition de loi prévoit en outre qu’en cas de démembrement ou de division du droit de propriété portant sur un lot, le syndic tient compte dans tous les cas de cette situation s’il en a eu connaissance.

Nous proposons de clarifi er cette disposition, vu que l’on ne peut en déduire qu’elle ne s’applique qu’au cas où naîtrait une indivision (copropriété) sur une partie privative. Le démembrement ou la division d’un droit ne peut être assimilé au fait qu’il soit grevé d’un droit réel. La proposition de loi s’applique également en cas d’usufruit, d’emphytéose et de superfi cie (pas si le bien est grevé de servitudes).

Une possibilité de dérogation est prévue pour les cas où l’un des intéressés, par exemple parce qu’il est introuvable, n’est pas joignable car il séjourne à l’étranger, est dans l’impossibilité d’exprimer sa volonté, … de sorte que les intéressés peuvent également, dans ce cas, désigner valablement une personne qui pourra agir comme mandataire. Lorsqu’un seul des intéressés/titulaires comparaît, il existe une présomption que celui-ci représente de plein droit les autres titulaires.

Dans ce cas, il n’est pas utile non plus que le syndic soit informé par écrit de la personne qui est mandataire. N° 77 DE MME VAN CAUTER ET CONSORTS (sous-amendement à l’amendement n° 17) Remplacer les mots «D/1 Le paragraphe 3 est remplacé par ce qui suit:» par les mots «D/1 Dans le § 3, l’alinéa 1er est remplacé par les deux alinéas suivants:».

Il s’agit d’une correction technique, étant donné que seul l’alinéa 1er du § 3 doit être remplacé et non l’ensemble du paragraphe. N° 78 DE MME VAN CAUTER ET CONSORTS Dans le § 3 proposé, remplacer l’alinéa 2 par ce «Néanmoins, l’assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l’assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes.».

Il s’agit d’une correction technique qui assure également une plus grande uniformité avec l’alinéa 1er. N° 79 DE MME VAN CAUTER ET CONSORTS La nouvelle formulation qui est introduite dans la proposition de loi ne présente aucun avantage important. On fera même observer que l’ancienne formulation, dans laquelle il était question d’ «un extrait de l’acte portant désignation ou nomination du syndic», était plus correcte, du point de vue de la terminologie juridique, que la nouvelle disposition.

On retourne dès lors au texte de la loi actuelle. N° 80 DE MME VAN CAUTER ET CONSORTS (sous-amendement à l’amendement n° 25) Remplacer les mots «de celle-ci» par les mots «à dater de la prise de cours de sa mission».

Il est tout à fait possible qu’un syndic soit nommé, mais que sa mission proprement dite ne prenne cours que plusieurs semaines plus tard. Tel est souvent le cas lorsque le syndic est nommé par l’assemblée générale, mais que sa mission ne prend cours que le trimestre suivant. L’on souhaite en effet que le syndic en partance fi nisse sa mission à la fi n d’un trimestre comptable. Il serait donc préférable que la communication légale intervienne huit jours après la prise de cours de la mission du syndic.

N° 81 DE MME VAN CAUTER ET CONSORTS (sous-amendement à l’amendement n° 30) Insérer un point F/1 rédigé comme suit: «F/1: le paragraphe 4, 5°, est remplacé par ce qui suit: «5° d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires. Ces fonds doivent être placés dans leur totalité sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et obligatoirement un compte distinct pour le fonds de réserve.

Ces comptes doivent être ouverts au nom de l’immeuble ou du groupe d’immeubles».». Le présent amendement répond à quelques questions posées en commission de la Justice, en précisant qu’il s’agit effectivement de la totalité des fonds de l’association des copropriétaires et que le syndic est tenu de placer la totalité de ces fonds sur des comptes qui sont tous ouverts au nom de l’immeuble ou du groupe d’immeubles.

Parmi ces comptes doivent fi gurer au moins un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve, mais il est également permis d’ouvrir, au nom de l’immeuble ou du groupe d’immeubles, d’autres comptes sur lesquels peuvent être placés par exemple d’autres fonds de l’association des copropriétaires. N° 82 DE MME VAN CAUTER ET CONSORTS (sous-amendement à l’amendement n° 37)

Art. 10

Dans le point C), remplacer la dernière phrase du § 8 proposé par ce qui suit: «Si l’action est partiellement fondée, le copropriétaire est dispensé de toute participation aux frais, visés à l’article 1018 du Code judiciaire, mis à charge de

l’association des copropriétaires en application de l’article 1017, alinéa 1er, du Code judiciaire.». Il s’agit de corrections techniques et terminologiques. N° 83 DE MME VAN CAUTER ET CONSORTS

Art. 13

Supprimer cet article. La matière du privilège ne doit pas être réglée dans le cadre de la proposition de loi à l’examen. Il serait plus approprié de l’évoquer au cours d’une discussion générale des privilèges. N° 84 DE MME VAN CAUTER ET CONSORTS (sous-amendement à l’amendement n° 43)

Art. 14 (nouveau)

Ajouter un article 14 rédigé comme suit: «Art. 14. L’article 577-13, § 3, du même Code, est remplacé par ce qui suit: «§ 3. Les articles 186 à 188, 190 à 195, § 1er et 57, du Code des sociétés sont applicables à la liquidation de l’association des copropriétaires.».» Le présent amendement tend à apporter une clarifi cation en insérant une disposition plus spécifi que.

N° 85 DE MME VAN CAUTER ET CONSORTS Remplacer cet article par la disposition suivante: «Art. 12. L’article 577-11 du même Code, inséré par la même loi du 30 juin 1994, est remplacé par la disposition suivante: «Article 577-11. § 1er. En cas de transmission de la propriété entre vifs ou pour cause de mort d’un lot, le notaire instrumentant est tenu de requérir, par lettre recommandée, du syndic de l’association des copropriétaires l’état:

1° du coût des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont le paiement a été demandé par le syndic postérieurement à cette date;

2° des appels de fonds approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires avant la date certaine du transfert de propriété et du coût des travaux urgents dont le paiement est demandé postérieurement à la date certaine du transfert de la propriété;

3° des frais liés à l’acquisition de parties communes, décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont le paiement a été demandé par le syndic postérieurement à cette date;

4° des dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont le paiement a été demandé par le syndic postérieurement à cette date;

5° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve;

6° les dettes certaines de toute nature due à l’association des copropriétaires par la partie cédante;

7° le relevé, le cas échéant, des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;

8° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;

9° une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires. Le notaire en informe les parties. À défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci. Sans préjudice de conventions contraires en ce qui concerne la contribution à la dette, le nouveau copropriétaire supporte le montant de ces dettes mentionnées ci-avant sous le 1°, 2°, 3° et 4° concernant la période postérieure à la date certaine du transfert de la propriété, ainsi que les charges ordinaires à partir du jour où il a joui effectivement des parties communes.

Toutefois, l’acquéreur sera tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l’assemblée générale des copropriétaires si celle-ci a eu lieu entre la convention de vente et l’acte authentique et si l’acquéreur dispose d’une procuration pour y assister. § 1er/1. En cas de transmission, de division ou de démembrement du droit de propriété sur un lot privatif ou si ce droit de propriété est grevé d’une droit d’emphytéose, de superfi cie, d’usufruit ou d’usage et d’habitation, le notaire instrumentant est tenu, le jour de la transcription de l’acte, d’informer le syndic de la date de la passation de l’acte, de l’identité et de l’adresse du nouveau co-propriétaire ainsi que de la nouvelle adresse de la partie qui cède son titre de propriété. § 1er/2.

Dans la perspective de la vente de la propriété d’un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le vendeur est tenu de transmettre à l’acquéreur, dès avant la signature de la convention ou de l’offre d’achat, le cas échéant, les informations suivantes qui doivent lui être communiquées par le syndic sur simple demande:

1° le montant du fonds de roulement et du fonds de 2° le montant des arriérés éventuels dus par le vendeur;

3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;

4° le relevé, le cas échéant, des procédures judiciaires en cours relative à la copropriété;

5° les procès-verbaux des assemblées générales deux dernières années. § 1er/3. Les frais de transmission des informations requises selon le § 1er et le § 1er/2 sont à charge du copropriétaire vendeur ou des copropriétaires vendeurs. § 2. En cas de transmission de la propriété d’un lot:

1° le copropriétaire sortant est créancier de l’association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n’a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;

2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l’association. On entend par «fonds de roulement», la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d’éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie. On entend par «fonds de réserve», la somme des apports périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d’un ascenseur ou la pose d’une nouvelle chape de toiture.».».

Par cet amendement, nous suivons les propositions des notaires. Nous remplaçons tout l’article 577-11, parce que comme ça, c’est plus lisible. Nous ajoutons des informations qui doivent être obtenues du syndi par le notaire instrumentant. Cette information complémentaire est importante pour la personne qui acquiert le droit de propriété. Cette partie sait alors mieux à quoi s’en tenir et peut éventuellement faire valoir cet élément au cours des négociations sur le prix du transfert de propriété.

La disposition est quelque peu élargie en énumérant spécifi quement les données que doit fournir le notaire. Il est également précisé qu’il est tenu de communiquer ces informations au syndic et à l’assemblée le jour de la transcription de

l’acte; l’expression «la date à laquelle l’opération a lieu» peut en effet prêter à discussion. Cela favorise en effet la sécurité juridique, puisque l’on connaît plus rapidement le propriétaire du lot, ce qui est important en cas de créances, de saisie, etc. Nous suivons ici aussi le projet de loi portant des dispositions diverses, qui est adopté à la Chambre le 26 mars 2009 et qui prévoit que la transcription des actes authentiques prend place le jour où ils sont présentés au bureau des hypothèques.

Tout comme dans l’amendement à l’article 577-6, § 1er, alinéa 3, le champ d’application de cette disposition doit être élargi au cas où le bien est grevé de droits généraux réels d’usage ou de jouissance. En ce sens, l’amendement tient compte de la recommandation formulée par le professeur Sagaert lors des auditions. En outre, les termes «un bien en copropriété forcée» manquent de précision.

Il y est remédié en les remplaçant par les mots «un lot privatif». Outre les professionnels, comme le notaire ou l’agent immobilier, le vendeur particulier qui vend sans intervention d’un professionnel doit également pouvoir fournir les informations nécessaires à l’acquéreur. Par ailleurs, il est important de le faire le plus tôt possible, d’où la précision qu’il doit s’agir d’un compromis de vente sous seing privé.

Aujourd’hui, il reste encore beaucoup de discussion concernant la question de savoir qui doit être chargé des frais de transmission des informations en cas d’une vente d’un lot. Le § 1er/3 met fi n à cette discussion, car il précise que ces frais sont à charge du/des vendeur(s). ée exclusivement sur du papier entièrement recyclé