Wetsvoorstel tot wijziging van een aantal bepalingen van mod het Burgerlijk Wetboek betreffende mede-eigendom

0127 DE BELGIQUE PROPOSITION DE LOI modifi ant certaines dispositions du Code civil relatives à la copropriété (déposée par Mme Clotilde Nyssens) SOMMAIRE 1. Résumé. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 2. Développements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 3. Proposition de loi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 4. Annexe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 22 août 2007 SESSION EXTRAORDINAIRE 2007

(PLEN: couverture blanche; COM: couverture saumon) PLEN : Séance plénière COM : Réunion de commission MOT : Motions déposées en conclusion d’interpellations (papier beige)

La proposition de loi vise à adapter les articles du Code civil relatifs à la copropriété, afi n de mettre fi n à différentes controverses d’ordre juridique. L’auteur propose donc des améliorations concrètes ayant trait: - au formalisme et au contenu des convocations aux assemblées générales; à la liste des personnes en droit de participer aux modalités de prise en compte des abstentions; à la consultation des registres des décisions par les copropriétaires; aux délais pour contester les décisions de l’assemblée générale; à la répartition des frais occasionnés par une action en justice contre l’association des copropriétaires; aux règles de comptabilité de la copropriété; aux règles à prévoir pour les décisions tendant à la réalisation de travaux; au contrôle de la mission du syndic; à la qualité pour agir en justice au nom de la copropriété; aux informations fi nancières relatives à la copropriété en cas de vente; à la constitution d’une association de copropriétaires «secondaire»

RÉSUMÉ

DÉVELOPPEMENTS

MESDAMES, MESSIEURS

La présente proposition de loi reprend le texte de la proposition de loi déposée au Sénat 3-2102/1. Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 30 juin 1994 relative à la copropriété (à savoir les articles 577-2 à 577-14 du Code civil), des controverses multiples sont apparues et de nombreuses imperfections ont été révélées par la pratique. Des colloques et articles de presse récents insistent sur la nécessité d’évaluer la loi du 30 juin 1994. Plusieurs suggestions concrètes à cet égard fi gurent d’ailleurs dans ces contributions 1 . Si les relations entre copropriétaires posent souvent des problèmes d’ordre économique et relationnels, il n’en reste pas moins que les dispositions régissant la copropriété d’immeuble pourraient être aménagées sur plusieurs points. Il s’agit entre autres du fonctionnement des assemblées générales, de la défi nition des missions du conseil de gérance, des mécanismes de contrôle du syndic, de la tenue de la comptabilité de l’association, de la qualité de l’association de copropriétaire pour agir en justice, de la répartition des coûts de procédures, de la gestion compliquée des ensembles immobiliers et enfi n de la nécessité de prévoir des mécanismes de règlements alternatifs aux procédures judiciaires pour résoudre les confl its, comme une procédure de médiation ad hoc. L’auteur de la présente proposition a interrogé au Sénat la ministre de la Justice sur son intention de procéder à une telle évaluation générale des dispositions régissant la copropriété d’immeuble 2 . La ministre a reconnu la nécessité d’une telle évaluation et a annoncé la mise sur pied prochaine d’un groupe de travail de spécialiste pour travailler sur cette question. Sans attendre une telle évaluation générale, l’auteur propose une amélioration concrète de la loi. En s’attelant 1 Voir notamment:

C. Mostin, «Et si l’ouvrage était sur métier? Invitation au législateur», Revue Copropriété et droits immobiliers, 2006, no 1, p. 12-18. Aussi: La Libre Belgique du 9 août 2006, le supplément «Immo» du journal Le Soir du 7 décembre 2006, le journal Le CRI (organe du SNP, Syndicat national des propriétaires et copropriétaires) de septembre et octobre 2006. Voir également le Colloque tenu à l’ULB le 9 septembre 2005 intitulé «Bilan et perspectives 10 ans après l’entrée en vigueur de la loi du 30 juin 1994».

2 Demande d’explications no 3-1393 de Mme Clotilde Nyssens à la vice-première ministre et ministre de la Justice sur «les diffi - cultés relatives à la copropriété» (Annales no 3-152 du 23 février 2006).

dès aujourd’hui à ces aménagements de la loi 30 juin 1994 relative à la copropriété, le législateur fera une œuvre grandement utile qui améliorera concrètement et pacifi era les relations entre de nombreux particuliers vivant en immeubles à appartement

COMMENTAIRE DES ARTICLES

Article 2 Dans les grands ensembles immobiliers, il pourrait sembler logique que chaque immeuble se constitue en association, afi n de permettre une gestion effi cace. «Il paraît en effet absurde que les copropriétaires d’un immeuble A participent à un vote concernant les travaux à accomplir à l’immeuble B». Il est même fort à craindre que seuls les copropriétaires concernés par l’ordre du jour participent à l’assemblée générale et que le quorum ne soit pas atteint, ce qui impliquerait la convocation d’une seconde assemblée générale3.

Toutefois, les termes de la loi de 1994 ne le permettent pas, comme n’a pas manqué de le confi rmer un arrêt de la Cour de cassation du 3 juin 2004 dans les termes suivants: «les copropriétaires d’un immeuble appartenant à un groupe d’immeubles ne peuvent former une association distincte de l’association des copropriétaires des immeubles de ce groupe et susceptible d’acquérir la personnalité juridique distincte pour agir en justice» 4.

L’auteur propose une nouvelle disposition permettant la constitution d’une association de copropriétaires, dite secondaire, distincte de l’association des copropriétaires initiale. L’introduction de cette nouvelle disposition permettra de prévoir, dans l’acte de base, des entités qui bénéfi cient d’une autonomie de décision, de gestion et de fi nancement. Les matières précises relevant de la compétence de ces associations distinctes seront limitativement énumérées dans l’acte de base: l’association principale restant compétente pour le surplus.

Art. 3

1) Il semble souhaitable d’investir le conseil de gérance du droit de convoquer une assemblée générale, en sus du droit de convocation par des copropriétaires qui disposent de plus de 1/5 des quotes-parts dans les parties communes. 3 A. Broder, S. Welkenhysen et P. De Soete, «Commentaire de la loi modifi ant et complétant les dispositions du Code civil relative à la copropriété», rev. not., p. 86. 4 C. Mostin, «Et si l’ouvrage était sur métier? Invitation au législateur», Revue Copropriété et droits immobiliers, 2006, no 1, p. 14.

2) Afi n de mieux informer les propriétaires quant aux modalités de tenue de l’assemblée générale des copropriétaires, la disposition précise le formalisme et le contenu des convocations aux assemblées générales: l’indication des lieux, date et heure de la réunion, les questions soumises à la délibération de l’assemblée ainsi que la possibilité de faire inscrire un point à l’ordre du jour, la faculté de consulter les pièces justifi catives.

3) Les auteurs de doctrine considèrent majoritairement que les abstentions doivent être comptées avec les votes négatifs 5 . La question reste toutefois controversée. Une modifi cation législative paraît souhaitable, afi n de clarifi er la question.

Art. 4 et 5.3

La mise en concurrence de plusieurs entreprises pour la réalisation de travaux d’une certaine ampleur est un gage de bonne gestion et permet d’éviter les surfacturations et éventuelles collusions entre syndic et entrepreneurs. Pour ces travaux, une procédure de mise en concurrence devrait être généralisée. Les dispositions proposées prévoient qu’il appartient à l’assemblée générale de prévoir le montant à partir duquel la mise en concurrence est imposée, hormis le cas où le syndic doit réaliser dans l’urgence des actes conservatoires pour sauvegarder l’immeuble.

Il semble également opportun d’impliquer le conseil de gérance, s’il en existe, dans le choix de prestataires au-delà d’un certain montant également fi xé par l’assemblée générale.

Art. 5.1 et 10

– 5.A. Cette disposition vise à rencontrer deux diffi - cultés. Premièrement, dans l’état actuel du droit, aucun délai n’est prévu pour l’envoi des procès-verbaux de l’assemble générale. Ceci pose des diffi cultés car le recours contre toute décision de l’assemblée générale doit être introduit dans les trois mois. Deuxièmement, en l’absence d’identifi cation nominative des votes, le recours contre une décision de l’assemblée générale est fortement compliqué.

En effet, pour pouvoir agir en justice, le copropriétaire doit justifi er d’un intérêt à agir: son attitude lors de l’assemblée générale sera déterminante à cet égard. S’il était absent, ou s’il a voté contre la décision, le recours 5 O. Jauniaux, «Le sort des abstentions lors des assemblées générales de copropriété», J.T., 2005, p. 6190.

lui sera ouvert. Par contre, s’il a voté en faveur de la décision qui fait l’objet d’un recours, il devra démontrer que son consentement a été vicié, par exemple parce que des éléments déterminants lui ont été dissimulés. L’identifi cation nominative des votants clarifi e ce débat sur l’intérêt à agir. – 10.A. Les syndics éprouvent des diffi cultés réelles à tenir à jour la liste des personnes en droit de participer aux assemblées générales de copropriétaires, tant en ce qui concerne les changements d’adresses que dans les cas de mutations ou de démembrements des lots.

La première disposition oblige toute personne en droit de participer aux délibérations de l’assemblée générale à informer le syndic en cas de changement d’adresse. La seconde disposition oblige les notaires à tenir informés les syndics en cas de mutation ou démembrement d’un lot (tant par acte conventionnel que par voie de succession). En cas de démembrement du droit de propriété ou d’indivision, ils mentionnent, le cas échéant, l’identité de la personne qui exercera le droit de participation aux assemblées générales.

Cette disposition ne porte pas préjudice à la possibilité de modifi er ultérieurement ce choix, comme prévu à l’alinéa 2 de l’article 577-6, § 1 er. – 10.B. Bien souvent, il n’existe pas de local dans l’immeuble où le registre des décisions peut être mis à disposition des copropriétaires. Dans la pratique le registre est tenu au siège du syndic. La présente disposition vise donc à mettre le texte en concordance avec la pratique.

Art. 5.2

Contrairement à la loi française qui a imposé des règles précises, la loi belge n’impose aucune disposition au régime comptable des associations de copropriétaires. Tout au plus, un quitus de gestion est donné par l’assemblée au syndic, au moins une fois l’an, et le copropriétaire a la faculté de consulter la comptabilité. En l’état actuel, «il existe probablement presque autant de modes de comptabilité que de copropriétés».

La disposition proposée prévoit l’adoption d’une comptabilité en partie double assortie chaque année d’un bilan et d’un compte de résultats, qui permettra de connaître la situation active et passive et de calculer la valeur actuelle des fonds de réserve et de roulement. Les avantages d’une telle comptabilité sont multiples et sont bien supérieurs aux coûts correspondants. «L’établissement annuel d’un compte de bilan et d’un compte de résultats par la technique de la comptabilité en partie double, offre de multiples avantages: notamment, elle

permet de suivre l’histoire des investissements, de connaître à tout moment l’état des créances et des dettes, et de pouvoir mesurer objectivement les montants qu’il convient de prévoir pour le fonds de réserve et pour le fonds de roulement» 6 . En cas de discussion ou de contestation, la comptabilité permet de faire l’économie d’une série de querelles ou de suspicions et de faire porter le débat sur des questions de fond.

Afi n de ne pas pénaliser les petites propriétés qui fonctionnent sans le recours à un syndic professionnel, la disposition prévoit que, lorsque la charge de syndic échoit à un copropriétaire de l’immeuble, la comptabilité peut être tenue de manière simplifi ée.

Art. 6

Conformément à la loi du 30 juin 1994, les seules tâches qui incombent encore au conseil de gérance sont celles d’assister le syndic et d’exercer un contrôle sur sa gestion. Il semble souhaitable d’élargir sensiblement les pouvoirs du conseil de gérance en matière de contrôle. La disposition proposée est inspirée de la législation en vigueur en France 7.

Art. 7

«La doctrine a habituellement circonscrit la qualité de l’association à agir en justice en fonction de son objet, consistant dans l’administration et la conservation de l’immeuble, et en fonction de son patrimoine au demeurant limité. (...). Deux courants doctrinaux et jurisprudentiels se sont dessinés: – le premier, invoquant l’esprit de la loi, reconnaît à l’association la qualité de connaître des actions relatives à la propriété et dispense donc les copropriétaires d’êtres à la cause; – le second courant considère que, en raison de l’objet et du patrimoine limité de l’association, les actions relatives à la propriété de l’immeuble appartiennent aux copropriétaires eux mêmes à l’exclusion de l’association qui n’a pas qualité pour agir puisqu’elle n’est pas propriétaire de l’immeuble.

6 E. Caussin, «Comptabilité des associations de copropriétaires», http://www.droitbelge.be/fiches_detail.asp?idcat=22&id= 188;

E. Caussin, «Droit comptable de l’association des copropriétaires d’un immeuble bâti», in X. (sous la direction de: Mercken, D., De Page, P., Mercken, T., De Stefani, I.), La copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis, Bruxelles, Bruylant, 2005, pp. 68-106. 7 Article 21 de loi française no 65-557 du 10 juillet 1965 fi xant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’examen de la jurisprudence confi rme que cette question reste largement controversée et que les deux tendances persistent dans des domaines aussi divers que les actions en revendication, les actions confessoires et négatoires de servitude, les actions possessoires mais aussi les actions en responsabilité pour troubles de voisinage, en raison du vice de la chose ou la ruine du bâtiment et les actions liées à la garantie décennale»8. «Les règles de procédure doivent être au service du justiciable et non constituer des embûches au règlement des litiges.

Il nous semble dès lors impératif de mettre un terme aux controverses relatives à la procédure. Une intervention législative s’impose donc également, permettant l’introduction des procédures par et contre l’association des copropriétaires représentés par le syndic, même dans des litiges relatifs à la propriété du bâtiment. Toutefois des mécanismes d’information des copropriétaires par le syndic s’avèrent indispensables pour leur permettre le cas échéant d’intervenir à la cause pour faire reconnaître leurs droits sur l’immeuble» 9 .

La nouvelle disposition vise donc à conférer explicitement à l’association des copropriétaires la qualité légale requise pour engager des actions en justice qui découlent de la propriété du bien immobilier. Afi n d’éviter que les articles 17 et 18 du Code judiciaire ne fassent entrave à ce droit d’action, la disposition précise que l’association est «réputée avoir la qualité et l’intérêt à agir pour la défense des droits qui découlent de la propriété du bien immobilier».

L’arrêt de la Cour de cassation du 5 octobre 2000 a confi rmé, de manière implicite, que le syndic est l’organe de représentation de l’association des copropriétaires en justice sans produire un mandat exprès. Par contre, il reste une controverse portant sur la possibilité du syndic d’introduire des recours sans une décision expresse de l’assemblée générale. La disposition proposée précise que le syndic est habilité à introduire toute voie de recours à titre conservatoire.

8 C. Mostin, «Et si l’ouvrage était sur métier? Invitation au législateur», Revue Copropriété et droits immobiliers, 2006, no 1, p. 17. 9 C. Mostin, «Et si l’ouvrage était sur métier? Invitation au législa-

Art. 8

L’article 577-9, § 2, du Code civil prévoit un délai de 3 mois pour l’introduction d’une procédure en annulation d’une décision irrégulière. Ce délai prend cours «au moment où l’intéressé a pris connaissance de la décision»: «le copropriétaire régulièrement convoqué est présumé avoir pris connaissance de la décision au moment de son adoption par l’assemblée générale». Certains auteurs considèrent que cette présomption est réfragable et qu’en cas d’absence à la délibération de l’assemblée générale, le copropriétaire peut rapporter la preuve de sa connaissance ultérieure de la décision 10.

Si l’assemblée générale n’a pas été régulièrement convoquée, la preuve de la connaissance de la décision depuis plus de 3 mois repose sur la partie adverse. La disposition prévoit que le délai de trois mois à partir duquel un copropriétaire peut intenter une action contre une décision de l’assemblée générale court depuis que la décision lui a été notifi ée et non plus depuis le moment où il en a pris connaissance, ce point de départ posant de nombreuses diffi cultés dans la pratique.

Cette solution est conforme à celle d’application en France 11.

Art. 9

Cet article permet au copropriétaire, qui a intenté une action contre l’association des copropriétaires et qui a vu sa prétention déclarée fondée par le juge, de ne pas devoir participer aux frais d’avocats et de procédure qui auront été engagés contre lui par l’association des copropriétaires dont il fait partie au nom du respect des droits de la défense. Lorsque la prétention est partiellement fondée le juge statue sur la répartition Cette nouvelle disposition met fi n à l’incertitude qui existait à ce propos dans la jurisprudence.

10 A. Broder, S. Welkenhuysen et P. De Soete, «Commentaire de la à la copropriété», Rev. Not., 1995, p. 92. 11 Article 42, alinéa 2 de la loi française no 65-557 du 10 juillet 1965: «Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notifi cation des dites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. (...)».

Art. 11

§ 3. Les syndics éprouvent des diffi cultés réelles à aux assemblées générales de copropriétaires tant en ce qui concerne les changements d’adresses que dans les cas de mutations ou de démembrements des lots. La choix comme prévu à l’alinéa 2 de l’article 577-6, § 1 § 4. En cas d’acquisition d’un lot, l’article 577-11 du code civil prévoit que les informations fi nancières relatives à la copropriété ainsi que les décisions qui auraient été prises et qui impliqueraient des conséquences fi nancières transitent par le notaire instrumentant la vente.

Cette information est donc tardive car, «très souvent, les compromis de vente sont signés en dehors des études notariales et l’acquéreur n’est pas en possession», au moment où il s’engage, «de telles informations». Il est donc opportun de prévoir une obligation d’information préalable incombant au vendeur portant sur ces mêmes éléments 12. Afi n de donner une effectivité à cette obligation d’information préalable, le second alinéa de la disposition prévoit que le vendeur est tenu d’indemniser l’acheteur de la quote-part des dettes et frais engagés par la copropriété avant la signature de la convention «sauf à prouver que ces informations étaient parfaitement connues de l’acheteur.».

Clotilde NYSSENS (cdH) 12 C. Mostin, o. c., p. 17.

Article 1 er La présente loi règle une matière visée à l’article 78 de la Constitution.

Art. 2

Sous l’intitulé «De l’association secondaire» est inséré dans le Code civil une sous-section IIbis, comprenant un artice 577-5bis, rédigé comme suit: «Art. 577-5bis. — Par dérogation à l’article 577-3, l’acte de base peut constituer des associations secondaires distinctes de l’association principale, ces associations étant compétentes pour régler des matières limitativement énumérées, nécessaires à la conservation et à l’administration exclusives de parties identifi ées ou bâtiments d’un groupe d’immeuble.

L’association secondaire est dotée de la personnalité juridique.». À l’article 577-6 du même Code sont apportées les modifi cations suivantes: 1) le § 2 est complété in fi ne par la disposition suivante: «ou à l’initiative du conseil de gérance, s’il en existe un.»; 2) il est inséré un § 2bis, rédigé comme suit: «§ 2bis. La convocation pour toute assemblée générale contient l’indication des lieux, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.

Il est fait mention de la faculté pour tout copropriétaire de demander l’inscription d’un point à l’ordre du jour par simple lettre aux autres copropriétaires, ou au syndic, à charge pour celui-ci d’en informer les autres copropriétaires. La convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justifi catives des charges, telles qu’elles ont été arrêtées par l’assemblée générale, ou à défaut la faculté de les consulter au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.

Sauf urgence, cette convocation est notifi ée au moins quinze jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.»; 3) le § 6 est complété par la phrase suivante: «Les abstentions ne sont pas considérées comme des voix émises.».

Art. 4

L’article 577-7, § 1 er, 1º, du même Code est complété par un point d), rédigé comme suit: «d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation préalable du conseil de gérance est rendue obligatoire et du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire, hormis les actes visés à l’article 577-8, § 4, 4º.».

Art. 5

À l’article 577-8, § 4, du même Code sont apportées les modifi cations suivantes: 1) le 2º est complété par le membre de phrase suivant: «ainsi que de rédiger et de transmettre aux copropriétaires le compte rendu de l’assemblée générale dans les 30 jours suivant sa tenue en y faisant fi gurer le détail de chaque vote par identifi cation nominative des votants.»; 2) il est inséré un 5ºbis, rédigé comme suit: «5ºbis. de tenir les comptes de l’association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé fi xé par le Roi; une comptabilité simplifi ée portant au minimum sur les mouvements des disponibilités en espèces et en comptes peut toutefois être tenue lorsqu’un copropriétaire exerce le mandat de syndic, sans que cela relève de son activité professionnelle; 3) il est inséré un 10º, rédigé comme suit: «10º de procéder à la mise en concurrence, pour l’attribution des marchés et des contrats, dès lors que leurs montants excèdent le montant fi xé par l’assemblée générale, hormis les actes visés au 4º; lorsque l’assem-

blée générale n’en a pas fi xé les conditions, la mise en concurrence résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.». Dans le même Code est inséré un article 577-8bis, rédigé comme suit: «Art. 577-8bis. — Dans le cas de la mise en place d’un conseil de gérance, celui-ci donne son avis sur toutes questions concernant la copropriété pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.

Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, de l’administration de la copropriété. Il reçoit, en outre, sur sa demande, communication de tout document intéressant la copropriété.». À l’article 577-9, § 1 er, du même Code sont apportées 1) l’alinéa suivant est inséré entre les alinéas 1 er et 2: «L’association des copropriétaires est en droit d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, en ce compris les droits qui découlent de la propriété du bien immobilier et ce moyennant une décision prise conformément à l’article 577-6, § 6.

Elle est réputée avoir la qualité et l’intérêt requis pour la défense de tels droits»; 2) le même paragraphe est complété par l’alinéa suivant: «Le syndic est habilité à introduire toute voie de recours à titre conservatoire, à charge d’en obtenir ratifi cation par l’assemblée générale dans les plus brefs délais».

L’article 577-9, § 2, alinéa 2, du même Code est remplacé par ce qui suit: «Cette action doit être intentée dans un délai de trois mois prenant cours à compter de la date d’envoi du compte rendu de l’assemblée générale relatant la décision de l’assemblée générale.». L’article 577-9 du même Code est complété par un § 8, rédigé comme suit: «§ 8. Par dérogation au § 7 de l’article 577-2, le copropriétaire qui, à l’issue d’une procédure judiciaire l’opposant à l’association des copropriétaires, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Lorsque la prétention est partiellement fondée le juge statue sur la répartition.».

Art. 10

À l’article 577-10, du même Code sont apportées les 1) il est inséré un § 1 erbis et un § 1 erter, rédigés comme suit: «§ 1 erbis. La liste des personnes en droit de participer aux délibérations des assemblées générales est tenue à jour par le syndic. Toute personne qui fi gure sur cette liste est en droit d’en obtenir copie. § 1 erter. Toute personne en droit de participer aux délibérations de l’assemblées générale des copropriétaires est tenue d’informer le syndic de ses changements d’adresse.

Les convocations adressées à la dernière adresse connue du syndic sont réputées régulières.»; 2) au § 3, première phrase, les mots «au siège de l’association des copropriétaires» sont remplacés par les mots «au domicile ou siège social du syndic».

L’article 577-11, du même Code, est complété par les §§ 3 et 4, rédigés comme suit: «§ 3. En cas de mutation de la propriété d’un lot, ou en cas de démembrement du droit de propriété portant sur un lot, le notaire instrumentant est tenu d’informer le syndic de la date à laquelle le transfert prend effet ainsi que, le cas échéant, de l’identité de la personne qui exercera le droit de participation aux assemblées générales. § 4.

Avant la signature de toute convention convenant des modalités d’achat d’un lot par un acheteur déterminé, le propriétaire d’un lot est tenu de requérir, par lettre recommandée, du syndic de l’association des copropriétaires, une attestation faisant état des informations fi nancières ainsi que des décisions visées aux littéras 1º à 3º du § 1 er. Ce document est annexé à cette convention. En l’absence d’une telle attestation, le vendeur est tenu d’indemniser l’acheteur pour la quote-part de ces dettes et frais visés aux litteras 1º à 3º incombant au lot vendu sauf à prouver que ces informations étaient parfaitement connues de l’acheteur.».

27 juillet 2007

ANNEXE

TEXTE DE BASE ADAPTÉ À LA PROPOSITION

Code civil 21 mars 1804 Sous-section

II. De la personnalité juridique de l’association des copropriétaires

Art. 577-5

§ 1er. L’association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies les deux conditions suivantes:

1° la naissance de l’indivision par la cession ou l’attribution d’un lot au moins;

2° la transcription de l’acte de base et du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques. Les plans de l’immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifi ée conforme par le notaire. Elle porte la dénomination: «association des copropriétaires», suivie des indications relatives à la situation de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis. Elle a son siège dans l’immeuble.

S’il s’agit d’un groupe d’immeubles, l’acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l’association. § 2. En cas d’omission ou de retard dans la transcription des statuts, l’association des copropriétaires ne pourra se prévaloir de la personnalité juridique à l’égard des tiers lesquels auront néanmoins la faculté d’en faire état contre elle. § 3. L’association des copropiétaires ne peut avoir d’autre partrimoine que les meubles nécessaires à l’accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis. § 4.

Sans préjudice de l’article 577-9, § 5, l’exécution des décisions condamnant l’association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes.

Sous-section IIbis. De l’association secondaire

Art. 577-5bis

Par dérogation à l’article 577-3, l’acte de base peut constituer des associations secondaires distinctes de l’association principale, ces associations étant compétentes pour régler des matières limitativement énumérées, nécessaires à la conservation et à l’administration exclusives de parties identifi ées ou bâtiments d’un groupe d’immeuble. L’association secondaire est dotée de la personnalité juridique.1 Sous-section

III. De l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis

Art. 577-6

§ 1er. Chaque propriétaire d’un lot fait partie de l’assemblée générale et participe à ses délibérations.

En cas de démembrement du droit de propriété portant sur un lot, ou si celui-ci fait l’objet d’une indivision ordinaire, le droit de participation aux délibérations de l’assemblée générale est suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent celui qui exercera ce droit. § 2. Sans préjudice de l’article 577-8, § 4, 1°, l’assemblée générale peut être convoquée à l’initiative d’un ou de plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes ou à l’initiative du conseil de gérance, s’il en existe un.2 § 2bis.

La convocation pour toute assemblée générale contient l’indication des lieux, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des jour par simple lettre aux autres copropriétaires ou au tion des pièces justifi catives des charges telles qu’elles ont été arrêtées par l’assemblée générale ou à défaut 1 Art. 2: Insertion 2 Art. 3, 1/: Ajout

moins quinze jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.3 § 3. Sous réserve de conditions plus strictes fi xées par le règlement de copropriété, l’assemblée générale ne delibère valablement que si plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu’ils possèdent au moins la moitié des quotesparts dans les parties communes.

Si ce quorum n’est pas atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes-parts de copropriété dont ils sont titulaires. § 4. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. § 5. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l’assemblée générale ou non.

Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés. Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d’un copropriétaire à l’assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s’il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l’assemblée. § 6. Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sauf si la loi ou les statuts exigent une majorité qualifi ée ou l’unanimité.

Les abstentions ne sont pas considérées comme des voix émises.4 § 7. Aucune personne mandatée par l’association des copropriétaires ou employée par elle ne pourra participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confi ée. 3 Art. 3, 2/: Insertion 4 Art. 3, 3/: Ajout

Art. 577-7

§ 1er. Sous réserve de conditions plus strictes fi xées décide:

1° à la majorité des trois quarts des voix: a) de toute modifi cation aux statuts pour autant qu’elle ne concerne que la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes; b) de tous travaux affectant les parties communes, à l’exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic; c) de la création et de la composition d’un conseil de gérance qui a pour mission d’assister le syndic et de contrôler sa gestion; d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation préalable du conseil de gérance est rendue obligatoire et du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire hormis les actes visés à l’article 577-8, § 4, 4º.5 2° à la majorité des quatre cinquièmes des voix: a) de toute autre modifi cation aux statuts, en ce compris la modifi cation de la répartition des charges de copropriété; b) de la modifi cation de la destination de l’immeuble ou d’une partie de celui-ci; c) de la reconstruction de l’immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle; d) de toute acquisition de biens immobiliers destinés à devenir communs; e) de tous actes de disposition de biens immobiliers communs. § 2.

En cas de destruction totale ou partielle, les indemnités représentatives de l’immeuble détruit sont affectées par priorité à la reconstruction lorsque celle-ci est décidée. 5 Art. 4: Ajout

Sans préjudice des actions exercées contre le propriétaire, l’occupant ou le tiers, responsable du sinistre, les copropriétaires sont tenus, en cas de reconstruction ou de remise en état, de participer aux frais en proportion de leur quote-part dans la copropriété. § 3. Il est statué à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modifi cation de la répartition des quotes-parts de copropriété, ainsi que sur toute décision de l’assemblée générale de reconstruction totale de l’immeuble.

Art. 577-8

§ 1er. Lorsqu’il n’est pas désigné par le règlement de copropriété, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire. S’il a été désigné dans le règlement de copropriété, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale. En aucun cas, le mandat du syndic ne peut excéder cinq ans, mais est renouvelable. Sous réserve d’une décision expresse de l’assemblée générale, il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant la durée de son mandat.

§ 2. Un extrait de l’acte portant désignation ou nomination du syndic est affi ché dans les huit jours de celle-ci de manière inaltérable et visible à tout moment à l’entrée de l’immeuble, siège de l’association des L’extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s’il s’agit d’un société, sa forme, sa raison ou dénomination sociale ainsi que son siège social.

Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec lui sans délai et notamment le lieu où, au siège de l’association des copropriétaires, le règlement d’ordre intérieur et le registre des décisions de l’assemblée générale peuvent être consultés. L’affi chage de l’extrait se fait à la diligence du syndic.

§ 3. Lorsque la signifi cation ne peut être faite conformément à l’article 35 du Code judiciaire, elle se fait conformément à l’article 38 du même Code. La lettre recommandée visée à l’article 38, § 1er, alinéa 3, doit alors être adressée au domicile du syndic. § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé:

1° de convoquer l’assemblée générale aux dates fi xées par le règlement de copropriété ou à tout moment lorsqu’une décision doit être prise d’urgence dans l’intérêt de la copropriété;

2° de consigner les décisions de l’assemblée générale dans le registre visé à l’article 577-10, § 3 ainsi que de rédiger et de transmettre aux copropriétaires le compte rendu de l’assemblée générale dans les 30 jours suivant sa tenue en y faisant fi gurer le détail de chaque vote par identifi cation nominative des votants;6 3° d’exécuter et de faire exécuter ces décisions;

4° d’accomplir tous actes conservatoires et tous actes d’administration provisoire;

5° d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires; 5ºbis de tenir les comptes de l’association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé fi xé par le Roi; une comptabilité simplifi ée portant au minimum sur les mouvements des disponibilités en espèces et en comptes peut toutefois être tenue lorsqu’un copropriétaire exerce le mandat de syndic, sans que cela relève de son activité professionnelle;7 6° de représenter l’association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes;

7° de fournir le relevé des dettes visées à l’article 577-11, § 1er, dans les quinze jours de la demande qui lui en est faite par le notaire; 6 Art. 5, 1/: Ajout 7 Art. 5, 2/: Insertion

8° de communiquer à toute personne occupant l’immeuble en vertu d’un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l’assemblée générale, la date des assemblées afi n de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l’assemblée;

9° de transmettre à son successeur tous les documents concernant la copropriété ainsi que toute la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion. 10º de procéder à la mise en concurrence pour l’attribution des marchés et des contrats dès lors que leurs montants excèdent le montant fi xé par l’assemblée générale hormis les actes visés au 4º; lorsque l’assemblée générale n’en a pas fi xé les conditions, la mise en concurrence résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.8 § 5.

Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l’accord de l’assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fi ns déterminées. § 6. L’assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fi ns déterminées. § 7. En cas d’empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu’il détermine, à la requête d’un copropriétaire.

Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant.

Art. 577-8bis

Dans le cas de la mise en place d’un conseil de gérance, celui-ci donne son avis sur toutes questions concernant la copropriété pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière 8 Art. 5, 3/: Insertion

générale, de l’administration de la copropriété. Il reçoit, en outre, sur sa demande, communication de tout document intéressant la copropriété.9

Art. 577-9

§ 1er. L’association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant. L’association des copropriétaires est en droit d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble en ce compris les droits qui découlent de la propriété du bien immobilier et ce moyennant une décision prise conformément à l’article 577-6, § 6. Elle est réputée avoir la qualité et l’intérêt requis pour la défense de tels droits.10

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions relatives à son lot, après en avoir informé le syndic qui à son tour en informe les autres copropriétaires. Le syndic est habilité à introduire toute voie de recours à titre conservatoire à charge d’en obtenir ratifi cation par l’assemblée générale dans les plus brefs délais.11 § 2. Tout copropriétaire peut demander au juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale.

Cette action doit être intentée dans un délai de trois mois prenant cours à compter de la date d’envoi du compte rendu de l’assemblée générale relatant la décision de l’assemblée générale.12 § 3. Tout copropriétaire peut également demander au juge d’ordonner la convocation d’une assemblée générale dans le délai que ce dernier fi xe afi n de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire.

9 Art. 6: Insertion 10 Art. 7, 1/: Insertion 11 Art. 7, 2/: Ajout 12 Art. 8: Remplacement

§ 4. Lorsque, au sein de l’assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l’association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.

Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui sont utiles, même s’ils affectent les parties communes, lorsque l’assemblée générale s’y oppose sans juste motif. § 5. Dès qu’il a intenté l’une des actions visées aux §§ 3 et 4, et pour autant qu’il n’en soit pas débouté, le demandeur est dégagé de toute responsabilité pour tout dommage qui pourrait résulter de l’absence de décision.

§ 6. Tout copropriétaire peut demander au juge de rectifi er:

1° la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifi cations apportées à l’immeuble;

2° le mode de répartition des charges si celui-ci lui cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de cellesci s’il est inexact ou s’il est devenu inexact par suite de modifi cations apportées à l’immeuble. § 7. Lorsqu’une minorité de copropriétaire empêche abusivement l’assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi ou par les statuts, tout copropriétaire lésé peut également s’adresser au juge, afi n que celui-ci se substitue à l’assemblée générale et prenne à sa place la décision requise. § 8.

Par dérogation au § 7 de l’article 577-2, le copropriétaire qui, à l’issue d’une procédure judiciaire l’opposant à l’association des copropriétaires, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Lorsque la prétention est partiellement fondée le juge statue sur la répartition.13 13 Art.

9: Ajout

Art. 577-10

§ 1er. Les dispositions des statuts peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété. § 1erbis. La liste des personnes en droit de participer aux délibérations des assemblées générales est tenue à jour par le syndic. Toute personne qui fi gure sur cette liste est en droit d’en obtenir copie. § 1erter.

Toute personne en droit de participer aux délibérations de l’assemblées générale des copropriétaires est tenue d’informer le syndic de ses changements d’adresse. Les convocations adressées à la dernière adresse connue du syndic sont réputées régulières.14 § 2. Le règlement d’ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l’association des copropriétaires, à l’initiative du syndic, ou, si celui-ci n’a pas encore été désigné, à l’initiative de son auteur.

Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d’ordre intérieur en fonction des modifi cations décidées par l’assemblée générale. Le règlement d’ordre intérieur peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé. § 3. Les décisions de l’assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au domicile ou siège social du syndic.15

Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé. § 4. Toute disposition du règlement d’ordre intérieur et toute décision de l’assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables. Elles sont également opposables à toute personne titulaire d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété et à tout titulaire d’une autorisation d’occupation, aux conditions suivantes:

1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, 14 Art. 10, 1/: Insertion. 15 Art. 10, 2/: Remplacement.

par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l’existence du règlement d’ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l’initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l’association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l’absence de communication;

2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l’initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste. Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l’assemblée générale.

Toute personne occupant l’immeuble bâti en vertu d’un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l’assemblée générale, peut cependant demander au juge d’annuler ou de réformer toute disposition du règlement d’ordre intérieur ou toute décision de l’assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.

L’action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision. Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.

Art. 577-11

§ 1er. En cas de transmission de la propriété d’un lot, le notaire instrumentant est tenu de requérir, par lettre recommandée, du syndic de l’association des copropriétaires l’état:

1° du coût des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées par l’assemblée générale avant la date de la transmission, mais dont le paiement ne devient exigible que postérieurement à cette date;

2° des frais liés à l’acquisition de parties communes, décidée par l’assemblée générale avant la date de la transmission mais dont le paiement ne devient exigible que postérieurement à cette date;

3° des dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nés antérieurement à la date de la transmission, mais dont le paiement ne devient exigible que postérieurement à cette date. Le notaire en informe les parties. A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci. Sans préjudice de conventions contraires en ce qui concerne la contribution à la dette, le nouveau copropriétaire supporte le montant de ces dettes ainsi que les charges ordinaires concernant la période postérieure à la date de la transmission. § 2.

En cas de transmission de la propriété d’un lot:

1° le copropriétaire sortant est créancier de l’association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n’a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;

2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l’association. On entend par «fonds de roulement», la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d’éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.

On entend par «fonds de réserve», la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d’un ascenseur ou la pose d’une nouvelle chape de toiture. § 3. En cas de mutation de la propriété d’un lot ou en cas de démembrement du droit de propriété portant sur un lot, le notaire instrumentant est tenu d’informer le syndic de la date à laquelle le transfert prend effet ainsi que, le cas échéant, de l’identité de la personne qui exercera le droit de participation aux assemblées générales. § 4.

Avant la signature de toute convention convenant des modalités d’achat d’un lot par un acheteur déterminé, le propriétaire d’un lot est tenu de requérir, par lettre recommandée, du syndic de l’association des copropriétaires, une attestation

faisant état des informations fi nancières ainsi que des décisions visées aux littéras 1º à 3º du § 1er. Ce document est annexé à cette convention. tenu d’indemniser l’acheteur pour la quote-part de ces dettes et frais visés aux litteras 1º à 3º incombant au lot vendu, sauf à prouver que ces informations étaient parfaitement connues de l’acheteur.15 15 Art. 11: Ajout ée exclusivement sur du papier entièrement recyclé