ECLI:BE:CASS:2022:ARR.20220422.1F.3

Nr. C.21.0438.F SOFIDO nv, Mr. Paul Alain Foriers, advocaat bij het Hof van Cassatie, tegen 1. S. C., 2. S. G., Mr. Gilles Genicot, advocaat bij het Hof van Cassatie. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg Luxemburg van 5 maart 2021. Raadsheer Marie-Claire Ernotte heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Philippe de Koster heeft geconcludeerd. II. CASSATIEMIDDEL De eiseres voert in haar verzoekschrift dat aan dit arrest is gehecht, een middel aan. III. BESLISSING VAN HET HOF Beoordeling Middel Eerste onderdeel Het algemeen rechtsbeginsel ‘fraus omnia corrumpit’ verbiedt elk bedrog of elke oneerlijkheid met het opzet schade te berokkenen of winst te behalen. Krachtens artikel 47 Pachtwet geniet de pachter bij verkoop van een in pacht gegeven landeigendom het recht van voorkoop. Artikel 50, derde lid, van die wet bepaalt dat wanneer het gepachte goed slechts een deel is van het te koop gestelde eigendom, het recht van voorkoop van toepassing is op het gepachte goed en de eigenaar gehouden is voor dit goed een afzonderlijk bod uit te brengen. Elk bedrog of elke oneerlijkheid bij de opmaak van het bod, met het opzet de pachter te verhinderen zijn recht van voorkoop uit te oefenen, volstaat om dit als bedrog aan te merken, ongeacht de bedoelingen van de verpachter. In zoverre het onderdeel uitgaat van de tegengestelde opvatting, faalt het naar recht. Het onderdeel dat het bestreden vonnis verwijt uit het deskundigenverslag het bestaan van bedrog af te leiden, terwijl dit het bedrog enkel mogelijk maar niet zeker achtte, komt voor het overige op tegen de beoordeling door de feitenrechter van de gegevens van dat verslag en houdt derhalve geen verband met de bewijslast. Het bestreden vonnis dat erop wijst dat “[de eiseres] 207 hectare 70 are grond te koop heeft gesteld, terwijl slechts de helft ervan in pacht was gegeven”, dat de eiseres “zich” van alle terreinen “heeft willen ontdoen”, waarbij deze “het voorwerp hebben uitgemaakt van dezelfde onderhandelingen met de [kandidaat-kopers]”, zodat “de vastgoedtransactie wel degelijk moet worden beoordeeld in haar geheel”, oordeelt ten slotte, op grond van het deskundigenverslag dat het aanmerkt als “volledig en leerzaam (toegelichte en gemotiveerde methodologie en vergelijkingspunten)”, dat “het fenomeen van de prijsverschuiving tussen de waarde van de gepachte goederen en die van de niet-gepachte goederen is aangetoond”, aangezien “de waarde van een niet-gepacht goed van dezelfde of zelfs hogere kwaliteit werd vastgesteld op een prijs die lager is dan die van een gepacht goed”, dat “dit prijsverschil dus niet kan worden verklaard door de kwaliteit van de landbouwgronden of door de ligging ervan” en dat “de verklaring voor die verschuiving moet worden gezocht in het fenomeen van de mogelijke omgekeerde osmose, waaruit aldus blijkt dat men de pachters heeft willen beletten hun recht van voorkoop uit te oefenen”, wat “volstaat als bewijs van de bedrieglijke miskenning van de rechten van de pachters”, zonder dat “bovendien moet worden nagegaan of de verkopers bij die verrichting blijk hebben gegeven van enige kwade wil of wat het motief was dat aan de basis van die transactie lag”. Die overwegingen, waaruit volgt dat de appelrechter oordeelt dat de eiseres de verweerders heeft willen beletten hun recht van voorkoop uit te oefenen door de prijs van de gepachte goederen kunstmatig te verhogen ten aanzien van die van de niet-gepachte goederen en deze goederen aldus in hun geheel te kunnen verkopen aan de kandidaat-kopers, stellen het Hof in staat zijn toezicht uit te oefenen. In zoverre kan het onderdeel niet worden aangenomen. Tweede onderdeel Het bestreden vonnis herhaalt dat “de deskundige in zijn verslag besluit dat […] ‘de prijs van de te koop aangeboden litigieuze landbouwgronden “C.”, zoals deze op 14 april 2015 ter kennis is gebracht, in de buurt komt van de marktprijs en dat, hoewel de beknopte analyse van de verkoopakten zou kunnen wijzen op een omgekeerde osmose […], deze kennelijk slechts een geringe invloed heeft op de prijs […] van die te koop aangeboden landbouwgronden [van de verweerders]’”, en oordeelt vervolgens dat “de vastgoedtransactie […] moet worden beoordeeld in haar geheel, [aangezien de eiseres] zich van meer dan 200 hectare heeft willen ontdoen en die goederen het voorwerp [hebben uitgemaakt] van dezelfde onderhandelingen met de [kandidaat-kopers]”, en dat, “hoewel de deskundige niet wijst op een significant verschil tussen de prijzen van de te koop aangeboden terreinen, voor de beoordeling van het fenomeen van de omgekeerde osmose wel degelijk met alle akten rekening moet worden gehouden”. Met die redenen beantwoordt het bestreden vonnis, door hiertegenover zijn eigen beoordeling te stellen, de conclusie van de eiseres waarin zij aanvoerde dat de verkoop van de door de verweerders gepachte terreinen het voorwerp uitmaakte van een normale vastgoedtransactie, gelet op het geringe verschil tussen die verkoopprijs en de door de deskundige geraamde prijs. Het onderdeel mist feitelijke grondslag. Dictum Het Hof, Verwerpt het cassatieberoep. Veroordeelt de eiseres tot de kosten. Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door sectievoorzitter Mireille Delange, als voorzitter, sectievoorzitter Michel Lemal, en de raadsheren Marie-Claire Ernotte, Maxime Marchandise en Marielle Moris, en in openbare rechtszitting van 22 april 2022 uitgesproken door sectievoorzitter Mireille Delange, in aanwezigheid van advocaat-generaal Philippe de Koster, met bijstand van griffier Patricia De Wadripont. Vertaling opgemaakt onder toezicht van raadsheer Bart Wylleman en overgeschreven met assistentie van griffier Elien Van Isterdael.