ECLI:BE:CASS:2025:ARR.20250306.1F.6

N° C.24.0204.F M. S., demanderesse en cassation, représentée par Maître Michèle Grégoire, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue de la Régence, 4, où il est fait élection de domicile, contre 1. B. M., et 2. F. P., défendeurs en cassation, représentés par Maître Gilles Genicot, avocat à la Cour de cassation, et assistés par Maître Jacqueline Oosterbosch, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Liège, rue de Chaudfontaine, 11, où il est fait élection de domicile, en présence de M. E., partie appelée en déclaration d’arrêt commun. I. La procédure devant la Cour Le pourvoi en cassation est dirigé contre l’arrêt rendu le 14 décembre 2023 par la cour d’appel de Liège. Le conseiller Marie-Claire Ernotte a fait rapport. L’avocat général Philippe de Koster a conclu. II. Le moyen de cassation Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, la demanderesse présente un moyen. III. La décision de la Cour Sur le moyen : Quant à la première branche : L’arrêt considère que « le vice de l’immeuble vendu, consistant dans l’importante humidité qui imprégnait les murs des caves, particulièrement lors de pluies battantes et résultant des défauts d’étanchéité des murs enterrés, n’était pas apparent ». Il énonce que, « le contrat de vente contenant une clause d’exonération de la garantie des vices cachés, [les défendeurs] doivent […] établir que [la demanderesse] avait connaissance du vice dont l’immeuble était affecté, mais ne les en a pas informés ». Il relève que, si « rien ne permet de retenir que [la demanderesse] savait que les étanchéités sous terre n’avaient pas été placées dans les règles de l’art », celle-ci « a occupé l’immeuble pendant plusieurs années » et qu’elle « n’a pu, tout au long de ces années, ignorer les problèmes structurels récurrents d’humidité présentés par l’immeuble et provoquant une importante humidité des murs de caves, particulièrement lors d’intempéries » dès lors que « l’immeuble a dû faire face, depuis 1999, à de nombreux phénomènes au cours desquels les murs des caves se sont gorgés d’eau, soit lorsque [la demanderesse] occupait les lieux, soit lorsqu’ils étaient loués », et que « l’expert judiciaire est d’avis que la venderesse ne pouvait ignorer l’humidité, même si on peut supposer qu’elle n’en connaissait pas la cause ». Il ajoute encore que l’attestation d’une locataire « n’apporte pas d’élément intéressant la question de l’humidité en caves » et souligne la contradiction de la position soutenue par la demanderesse. Il déduit de ces énonciations que « la preuve de la connaissance du vice par [la demanderesse] est […] apportée [de sorte que] la clause de non-garantie des vices cachés ne peut sortir aucun effet ». Il ressort de ces énonciations que l’arrêt considère, non que la demanderesse devait avoir connaissance du vice caché, mais qu’elle en avait une connaissance effective. Le moyen, qui, en cette branche, procède d’une interprétation inexacte de l’arrêt, manque en fait. Quant à la seconde branche : En vertu de l’article 1641 de l’ancien Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue. Selon l’article 1642 de ce code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. L’article 1643 du même code dispose qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. Il suit de la combinaison de ces dispositions que le vendeur ne peut invoquer la clause exonératoire de garantie pour vice caché de la chose vendue lorsqu’il a connaissance du vice et s’abstient d’en informer l’acheteur, même s’il n’a pas agi de mauvaise foi ou de manière délibérée. Le moyen, qui, en cette branche, repose tout entier sur le soutènement contraire, manque en droit. Par ces motifs, La Cour Rejette le pourvoi ; Condamne la demanderesse aux dépens. Les dépens taxés à la somme de huit cent quatre-vingt-neuf euros trente et un centimes envers la partie demanderesse, y compris la somme de vingt-quatre euros au profit du fonds budgétaire relatif à l’aide juridique de deuxième ligne, et à la somme de six cent cinquante euros due à l’État au titre de mise au rôle. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Michel Lemal, les conseillers Marie-Claire Ernotte, Ariane Jacquemin, Marielle Moris et Simon Claisse, et prononcé en audience publique du six mars deux mille vingt-cinq par le président de section Michel Lemal, en présence de l’avocat général Philippe de Koster, avec l’assistance du greffier Patricia De Wadripont. Document PDF ECLI:BE:CASS:2025:ARR.20250306.1F.6