ECLI:BE:CASS:2025:ARR.20250612.1F.2

N° C.24.0273.F S. Z., demanderesse en cassation, représentée par Maître Gilles Genicot, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Liège, rue de Chaudfontaine, 11, où il est fait élection de domicile, contre F. A., défendeur en cassation. I. La procédure devant la Cour Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 29 février 2024 par le tribunal de première instance francophone de Bruxelles, statuant en degré d’appel. Le conseiller Maxime Marchandise a fait rapport. L’avocat général Philippe de Koster a conclu. II. Les moyens de cassation Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, la demanderesse présente trois moyens. III. La décision de la Cour Sur le premier moyen : Conformément à l’article 1149 de l’ancien Code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé. L’article 219 du Code bruxellois du logement prévoit, au paragraphe 2, que le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements visées à l’article 4 ou arrêtées en exécution de cette disposition et, au paragraphe 3, que, si les conditions du paragraphe 2 ne sont pas remplies, le preneur a le choix, lorsque la non-conformité ne lui est pas imputable, soit d’exiger l’exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité aux exigences de ce paragraphe 2, soit de demander la résolution du contrat avec dommages et intérêts, et qu’en cas de résolution du bail aux torts du bailleur, le juge peut inclure dans les éventuels dommages et intérêts dus au preneur le montant des frais de relogement de celui-ci, tels que les frais de déménagement. Il suit de la combinaison de ces dispositions que, lorsque le preneur n’opte pas pour l’exécution des travaux, il n’a droit à des dommages et intérêts que s’il subit un préjudice qui n’est pas réparé par la résolution. Le moyen, qui repose sur un autre soutènement, manque en droit. Sur le deuxième moyen : Quant à la première branche : En énonçant que, « si la présence de souris dans un logement est incontestablement un fléau, le bailleur n’en est pas automatiquement responsable », qu’« il convient de déterminer si la présence des nuisibles trouve sa cause dans un comportement fautif du locataire [...] ou du bailleur », que « les immeubles voisins étaient inoccupés pendant la période d’occupation des lieux par [la demanderesse], ce qui est une cause vraisemblable de la présence de nuisibles dans les lieux litigieux », que « [le défendeur] démontre avoir fait intervenir une société de dératisation en 2022 », que « l’état des lieux d’entrée atteste d’un logement en bon état général », que « [l’organisme public qui a inspecté le logement] n’a fait aucune remarque d’ordre structurel et n’a souligné que quelques manquements de faible importance, sans aucune mention de la présence de souris », et qu’« il en résulte que [la demanderesse] n’établit pas que la présence de souris résulterait d’une attitude fautive ou d’une négligence [du défendeur] », le jugement attaqué répond au moyen de la demanderesse tiré de l’existence de rongeurs dans le bien loué. Il n’était pas tenu de répondre, en outre, à l’argument déduit de ce que la preuve de l’intervention d’une société de dératisation ne concernerait que l’atelier du défendeur situé au rez-de-chaussée de l’immeuble comportant le bien loué, qui ne constituait pas un moyen distinct. Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli. Quant à la seconde branche : Le moyen, qui, en cette branche, invoque la violation de plusieurs dispositions légales dont le contenu est différent mais qui ne permet pas de discerner en quoi chacun des articles cités aurait été violé, est imprécis, partant, irrecevable. Sur le troisième moyen : Par aucun de ses motifs, le jugement attaqué ne répond aux conclusions de la demanderesse soutenant que la réclamation par le défendeur d’une indemnité de résiliation et de préavis constituait un abus de droit. Le moyen est fondé. Par ces motifs, La Cour Casse le jugement attaqué en tant qu’il statue sur l’indemnité de résiliation et de préavis et sur les dépens ; Rejette le pourvoi pour le surplus ; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ; Réserve les dépens pour qu’il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ; Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance du Brabant wallon, siégeant en degré d’appel. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Mireille Delange, président, le président de section Michel Lemal, les conseillers Marie-Claire Ernotte, Maxime Marchandise et Valéry De Wulf, et prononcé en audience publique du douze juin deux mille vingt-cinq par le président de section Mireille Delange, en présence de l’avocat général Philippe de Koster, avec l’assistance du greffier Lutgarde Body. Document PDF ECLI:BE:CASS:2025:ARR.20250612.1F.2