ECLI:BE:CALIE:2025:JUG.20250904.1

Numéro d’ordre : Cour d’appel Liège Date du prononcé : Arrêt du 04-09-2025Numéro du rôle : 2024/RG/455 + de la VINGTIÈME chambre civile F 2024/RG/489 Expédition(s) délivrée(s) à : Numéro du répertoire : Huissier : Huissier : Huissier : 2025/ Avocat : Avocat : Avocat : Partie : Partie : Partie : Liège, le Liège, le Liège, le Coût : Coût : Coût : CIV : CIV : CIV : Cour d’appel de Liège, 20f Ch., 04-09-2025 2024/RG/455 + 2024/RG/489 - IDEAL HOME IMMO/MAISON D&V/... EN CAUSE DE : 1. IDEAL HOME IMMOBILIERE S.C.R.L., BCE … , dont le siège est établi à … , partie appelante, représentée par Maître CONTRE : 1. MAISONS D. & V. S.R.L., …, partie intimée, représentée par Maître 2. S. M. , RRN … partie intimée, représentée par Maître … 3.D. L. , RRN … partie intimée, comparaissant en personne et assistée de Maître … __________________________ Vu les feuilles d’audiences des 19.06.2024, 04.09.2024, 19.06.2025 et de ce jour. __________________________ A P RÈ S E N A V O IR DÉL IB ÉR É : Vu la requête reçue au greffe de la cour le 23 mai 2024 par laquelle la SRL Ideal Home Immobilière interjette appel du jugement prononcé le 4 avril 2024 par le tribunal de première instance de Namur, division Dinant, et intime la SRL Maisons D. & V. , en abrégé SRL Maisons D&V, M. S. et L. D. (2024/RG/455). Page 2 Cour d’appel de Liège, 20f Ch., 04-09-2025 2024/RG/455 + 2024/RG/489 - IDEAL HOME IMMO/MAISON D&V/... Vu la requête reçue au greffe de la cour le 30 mai 2024 par laquelle la SR Maisons D&V interjette appel du même jugement et intime M. S. et L. D. (2024/RG/489). Vu l’appel incident formé par M. S. et L. D. par voie de conclusions. Vu les conclusions et dossiers déposé par les parties. Les appels étant connexes, il y a lieu de joindre les causes inscrites sous les numéros de rôle 2024/RG/455 et 2024/RG/489. Antécédents et objet des appels L’objet du litige et les circonstances de la cause ont été exactement énoncés par le premier juge, à l’exposé duquel la cour se réfère. Il suffit de rappeler brièvement que les consorts S. -D. ont signé le 2 février 2021 une offre pour l’achat d’un terrain sis … avec la SRL Ideal Home Immobilière, dont l’administrateur est J. D. (dossier S. , pièce 1). Le 23 février 2021, ils ont signé avec la SRL Maisons D&V, société gérée par le fils de J. D. , B. D. , une convention d’étude confiant à l’entrepreneur un dossier d’étude pour la construction sur ce terrain d’une maison d’habitation (dossier D&V, pièce 1). Le 6 juillet 2021, les consorts S. -D. ont signé : - le compromis de vente pour le terrain (dossier S. , pièce 2) ; - le contrat d’entreprise relatif à la construction de la maison, contrat soumis à la loi Breyne (dossier S. , pièce 3). Le compromis de vente du terrain stipule, en son article 22, que « […] L’acquéreur disposera d’un délai d’un mois, à compter de la notification qui lui aura été faite de la délivrance du permis d’urbanisation groupée, pour l’obtention et la notification au vendeur de l’accord de crédit. A défaut d’obtention du crédit, la vente sera considérée comme résolue et le vendeur conservera l’acompte à titre d’indemnité forfaitaire pour indisponibilité et personnalisation ». Page 3 Cour d’appel de Liège, 20f Ch., 04-09-2025 2024/RG/455 + 2024/RG/489 - IDEAL HOME IMMO/MAISON D&V/... Les parties ajoutent manuscritement au bas de la clause que l’acompte vise « les acomptes relatifs au terrain (8.000,00 € et au contrat d’entreprise (16.500,00 HTVA) ». L’article 24 du compromis de vente prévoit en outre que l’acte authentique de vente sera signé au plus tard dans les deux mois de l’obtention de l’accord de principe de crédit. […] » Le permis d’urbanisme relatif à la construction de trois maisons unifamiliales est délivré à la Srl Maisons D&V le 1er février 2022 (dossier S. , pièce 4). Ce permis imposait des charges urbanistiques particulières de sorte qu’en vertu de l'article D.IV.74 du CoDT, la SRL Maisons D&V devait obtenir un certificat attestant de la réalisation des conditions aux charges urbanistiques avant de pouvoir signer l'acte authentique de vente. Le permis d’urbanisme a été notifié aux acquéreurs le 16 février 2022 (conclusions Ideal Home Immobilière, page 9 et conclusions S. , page 4) et le certificat imposé par l'article D.IV.74 du CoDT aurait été délivré, selon les parties, le 21 juin 2022. Par un courriel du 30 juin 2022, la SRL Maisons D&V réclame le feu vert des acquéreurs pour l’entame des travaux. Ces derniers répondent qu’il convient d’attendre la signature de l’acte authentique et confirment leur choix de la brique «Belle Epoque de Mons », choix confirmé à a SRL Maisons D&V par un courriel du 4 juillet 2022 (dossier S. , pièce 5 et dossier Maison D&V, pièce 13). Dans un courriel du 1er juillet 2022 à son notaire, L. D. indique avoir relancé une nouvelle demande de crédit et souligne l’urgence de la signature de l’acte compte tenu de l’augmentation des prix des matériaux (dossier S. , pièce 6). La passation des actes authentiques est prévue le 12 août 2022. Par un envoi recommandé du 15 juillet 2022, les acquéreurs écrivent, par l’intermédiaire de leur conseil, d’une part à la SRL Ideal Home Immobilière en expliquant pourquoi l’expiration des délais ne permettait pas la vente, d’autre part à la SRL Maisons D&V soulevant la nullité de la convention d’entreprise pour non-respect des formalités prévues par la loi Breyne et réclament le remboursement de l’acompte de 19.965 € TVAC (dossier S. , pièces 7 et 8). Page 4 Cour d’appel de Liège, 20f Ch., 04-09-2025 2024/RG/455 + 2024/RG/489 - IDEAL HOME IMMO/MAISON D&V/... Aucun accord n’étant trouvé entre les parties, les consorts S. -D. ont initié la présente procédure part une citation signifiée le 9 février 2023. Devant le premier juge, ils sollicitaient : - à titre principal, l’annulation du contrat d’entreprise et la restitution par la SR Maisons D&V de l’acompte de 19.965 € majoré des intérêts ainsi que l’annulation de la vente et la condamnation de la SRL Ideal Home Immobilière à restituer l’acompte de 8.000 € majoré des intérêts ; - à titre subsidiaire, que les contrats de vente et d’entreprise soient résiliés, que les clauses relatives à la conservation des acomptes soient déclarées abusives et que les parties défenderesses leur remboursent les acomptes ; - à titre infiniment subsidiaire, qu’il soit constaté que la vente était caduque pour non-réalisation de la condition suspensive d’octroi d’un financement, que le contrat d’entreprise n’avait plus d’objet et que les parties défenderesses leur remboursent les acomptes ; - en toutes hypothèses, la condamnation in solidum des parties défenderesses à leur payer 5.000 € à titre de préjudice moral et 1.475 € à titre de frais exposés. La SRL Maisons D&V a formé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation des consorts S. -D. à lui payer la somme de 74.100 € à titre de dépenses et travaux réalisés et la somme de 55.435,27 € à titre d’indemnité de résiliation correspondant à 20 % des travaux non accomplis. Par un jugement prononcé le 4 avril 2024, le premier juge a annulé le contrat d'entreprise et le compromis de vente signés le 6 juillet 2021. Il a condamné la SRL Maisons D&V à restituer l’acompte de 19.965 € à majorer des intérêts et la SRL Ideal Home Immobilière à restituer l’acompte de 8.000 € à majorer des intérêts et a condamné la SRL Maison D&V à payer seule aux consorts S. -D. la somme complémentaire de 1.975 € à majorer des intérêts (500 € à titre de préjudice moral, 475 € à titre de frais de crédit et 1.000€ à titre de frais PEB). La SRL Ideal Home Immobilière et la SRL Maisons D&V ont toutes deux interjeté appel de ce jugement. La SRL Ideal Home Immobilière sollicite que les demandes dont elle fait l’objet soient déclarées non fondées. Page 5 Cour d’appel de Liège, 20f Ch., 04-09-2025 2024/RG/455 + 2024/RG/489 - IDEAL HOME IMMO/MAISON D&V/... La SRL Maisons D&V fait grief au premier juge d’avoir annulé le contrat d’entreprise et conclut au non-fondement des demandes originaires dirigées à son encontre. A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la convention de promotion liant les parties devait être annulée, elle demande qu’il soit dit pour droit que les consorts S. -D. ne peuvent obtenir le remboursement des acomptes et l’indemnisation d’un dommage et, à titre plus subsidiaire, elle demande que le remboursement soit limité à la troisième facture, les deux premières factures portant sur la mission d’avant-projet. Elle maintient sa demande reconventionnelle qu’elle ramène à la somme provisionnelle de 25.000 €. Les consorts S. -D. sollicitent la confirmation du jugement a quo, sauf en ce qui concerne le montant de l’indemnité de procédure et le montant réclamé à titre de dédommagement moral. Ils maintiennent également les titres subsidiaires formulées devant le premier juge. Discussion 1. Demande d’annulation de la vente et du contrat d’entreprise 1.1. Le contrat d’entreprise signé le 6 juillet 2021 entre les consorts S. -D. et la SRL Maisons D&V portant sur la construction d’une maison clé sur porte est un contrat de promotion soumis à la loi Breyne. L’article 7, alinéa 1er de la loi Breyne prévoit notamment que le contrat doit comporter en annexe les plans précis et cahiers des charges détaillés des travaux sur lesquels porte la convention [...] Ces plans et cahiers des charges doivent être signés par un architecte autorisé à exercer cette profession en Belgique et, lorsqu'il s'agit d'un appartement, accompagnés d'une copie de l'acte de base établi par acte authentique et du règlement de copropriété. Il n’est pas contesté qu’en l’espèce, les plans joints à la convention ne portaient pas la signature d’un architecte de sorte que l’article 7 de la loi Breyne a été violé Page 6 Cour d’appel de Liège, 20f Ch., 04-09-2025 2024/RG/455 + 2024/RG/489 - IDEAL HOME IMMO/MAISON D&V/... par la SRL Maisons D&V et ce même si, comme elle le prétend, les plans avaient bien été signés auparavant par un architecte. 1.2. L’article 13, aliéna 2 de la loi Breyne établit une sanction spécifique en cas d’inobservation de l’une des dispositions de l’article 7 : L’acquéreur ou le maître de l’ouvrage peut choisir soit d’invoquer la nullité de la seule clause contraire aux dispositions de l’article 7, soit d’invoquer la nullité de la totalité de la convention. Il suffit que l’une des mentions obligatoires de l’article 7 fasse défaut pour que la nullité puisse être invoquée (Mons, 17 juin 2014, J.L.M.B., 2017, p.39). L’absence de signature par un architecte des plans précis et cahiers des charges détaillés des travaux annexés à la convention d’entreprise autorisait dès lors les consorts S. -D. à invoquer la nullité de la convention conclue avec la SRL Maisons D&V, sans qu’il soit requis qu’ils démontrent avoir été lésés par l’omission relevée. 1.3. L’action en nullité peut être initiée par l’acquéreur à tout moment jusqu’à la signature de l’acte authentique ou, en présence d’un contrat d’entreprise, jusqu’à la date de la réception provisoire. La SRL Maisons D&V soutient qu’en invoquant la nullité du contrat d’entreprise en juillet 2022, au moment où la date de passation de l’acte de vente du terrain était fixée et qu’ils venaient de confirmer leur choix de briques, les consorts S. -D. auraient commis un abus de droit justifiant que leur demande soit rejetée ou qu’à tout le moins, en cas d’annulation du contrat, la restitution des acomptes et l’indemnisation d’un dommage complémentaire leur soient refusées. L’abus de droit allégué n’est nullement établi. La cour relève à cet égard que le compromis de vente prévoyait que les acquéreurs disposaient d'un délai d'un mois à compter de la notification qui leur aura été faite de la délivrance du permis d'urbanisation groupée pour obtenir et notifier au vendeur l'accord de crédit. L’acte authentique devait être signé endéans deux mois à dater de l’obtention du financement pour le coût des constructions. Page 7 Cour d’appel de Liège, 20f Ch., 04-09-2025 2024/RG/455 + 2024/RG/489 - IDEAL HOME IMMO/MAISON D&V/... Prenant en compte un délai d’un mois après la notification de la délivrance du permis le 16 février 2022, le financement devait être obtenu le 16 mars 2022 et l’acte authentique passé avant le 16 mai 2022. Or, le certificat visé à l’article D.IV.74 CoDT attendu par la SRL Maisons D&V n’a été délivré par la commune que le 21 juin 2022 et ce n’est qu’à partir de cette date que le notaire a pu planifier la passation de l’acte acte authentique au 12 août 2022. L’impossibilité de passer l’acte authentique dans les délais prévus par le compromis de vente a préjudicié les acquéreurs qui, outre un retard dans l’avancement du projet de construction et une augmentation des prix, démontrent si pas l’absence de renouvellement de leur financement, à tout le moins une hause des taux d’intérêts (cf. courriel du 1 er juillet 2022 de L. D. au notaire L. et courriel du 26 janvier 2023 de la banque Crelan à L. D. , dossier S. , pièces 6 et 12). Dans pareilles circonstances, en invoquant la nullité du contrat d’entreprise, les consorts S. -D. n’ont aucunement abusé de leur droit. Ils ont veillé à la préservation légitime de leurs intérêts et ne se sont octroyé aucun avantage disproportionné par rapport à l’éventuel préjudice vanté par la SRL Maisons D&V. 1.4. La SCRL Ideal Home Immobilière reproche au premier juge d’avoir considéré que l’annulation du contrat d’entreprise entrainait l’annulation du compromis de vente. Certes, le compromis de vente n’est pas soumis à la loi Breyne et les deux contrats, signés le même jour, ont été conclus avec deux sociétés différentes qui, bien que dirigées par les membres d’une même famille, disposent d’une personnalité juridique différente. Ils sont toutefois intimement liés. En effet, le compromis de vente précise que le bien vendu fait partie d’un projet de construction groupée de trois maisons d’habitation ou davantage, actuellement à l’étude [par la SRL Maisons D&V]. L’article 22 du compromis de vente prévoit en outre qu’à défaut d’obtention du crédit, la vente est résolue et le vendeur conservera l’acompte, lequel comprend Page 8 Cour d’appel de Liège, 20f Ch., 04-09-2025 2024/RG/455 + 2024/RG/489 - IDEAL HOME IMMO/MAISON D&V/... non seulement l’acompte relatif au terrain (8.000,00 €) mais également celui relatif au contrat d’entreprise (16.500,00 HTVA). Enfin, les différents courriers échangés entre les notaires de la SRL Ideal Home Immobilière et des acquéreurs démontrent que l’acte de vente du terrain ne pouvait avoir lieu tant que le promoteur n’avait pas obtenu l’attestation prescrite par l’article D.IV.74 du CoDT, ce qui confirme encore l’interdépendance des deux contrats. La SRL Maisons D&V affirme dès lors à tort que le retard dans l’octroi du permis n’empêchait pas l’achat du terrain et que ce sont les atermoiements des acquéreurs qui auraient entraîné le report de signature de l’acte. En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que la nullité du contrat d'entreprise entraînait la nullité du compromis de vente relatif au terrain. 2. Conséquences de la nullité Le contrat d’entreprise étant annulé, la SRL Maisons D&V doit restituer l’acompte de 19.965 € perçu. Cet acompte comporte un montant de 7.260 € correspondant au coût de la mission d’étude confiée à la SRL Maisons D&V par contrat du 23 février 2021. La SRL Maisons D&V estime qu’à défaut d’annulation de la convention d’étude, elle est en droit de conserver le paiement des factures relatives à la mission d’étude (son dossier, pièces 2 et 3). Elle ne peut être suivie. L’article 3 de la convention d’étude prévoit en effet la restitution aux candidats acquéreurs des montants versés à la SRL Maisons D&V dans le cas où la vente du terrain ne pouvait être confirmée par le vendeur du terrain. L’annulation du contrat de vente aboutit à une impossibilité de réaliser la vente de sorte que l’acompte doit être remboursé dans sa totalité. L’annulation du compromis de vente impose en outre la restitution par la SR Ideal Home Immobilière de l’acompte de 8.000 €. Page 9 Cour d’appel de Liège, 20f Ch., 04-09-2025 2024/RG/455 + 2024/RG/489 - IDEAL HOME IMMO/MAISON D&V/... Les consorts S. -D. n’ont commis aucune faute ni abus de droit qui justifieraient une sanction de non-restitution. L’annulation du contrat d’entreprise est la conséquence du non-respect fautif, par la SRL Maisons D&V, de la loi Breyne de sorte que les consorts S. -D. sont fondés à réclamer au promoteur tout dommage qui ne serait pas réparé par l’annulation de la convention et les restitutions qui s’ensuivent. Sont constitutifs de ce dommage complémentaire, les frais de crédit exposés de 475 € (dossier S. , pièce 9) ainsi que les frais du certificat PEB, justifiés à concurrence de 605 € TVAC, selon facture du 2 juillet 2021 (dossier S. , pièce 10). Le montant alloué à titre de préjudice moral a été adéquatement apprécié par le premier juge à la somme forfaitaire de 500 €. Le dommage complémentaire des consorts S. -D. s’élève dès lors à la somme de 1.580 € (475 € +605 € TVAC + 500 €) , à majorer des intérêts au taux légal depuis la citation du 9 février 2023. 3. Demande reconventionnelle de la SRL Maisons D&V Les consorts S. -D. n’ont pas résilié unilatéralement le contrat d’entreprise sur la base de l’article 1794 de l’ancien Code civil. La demande reconventionnelle de la SRL Maisons D&V visant à obtenir, sur cette base, l’indemnisation de ses dépenses, travaux et de tout ce qu’elle aurait pu gagner dans l’entreprise demeure en conséquence non fondée. 4. Indemnités de procédure Les consorts S. -D. réclament la condamnation solidaire ou in solidum des appelantes aux entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris deux indemnités de procédure majorées de 2 x 10.000 €. Contrairement à ce qu’ils soutiennent, le litige est bien évaluable en argent, sur la base des montants des acomptes à restituer et du préjudice complémentaire. Page 10 Cour d’appel de Liège, 20f Ch., 04-09-2025 2024/RG/455 + 2024/RG/489 - IDEAL HOME IMMO/MAISON D&V/... Compte tenu de l’enjeu du litige, l’indemnité de procédure de base était, devant le premier juge, de 3.000 € et est, en degré d’appel de 3.139,53 €. Le litige ne présente pas de complexité particulière qui justifierait de s’écarter de ces montants de base. PAR C ES MOT IFS : Vu l’arti cle 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l’e mploi des l angues en matière judicia ire, La Cour , statuant contradictoirement, Joint les causes inscrites sous les numéros de rôle 2024/RG/455 et 2024/RG/489. Reçoit les appels, Confirme le jugement entrepris sous la seule émendation que le montant de la condamnation prononcée à charge de la SRL Maisons D. & V. à titre de dommages et intérêts complémentaire est ramenée à 1.580 €, au lieu de 1.975 €, outre les intérêts alloués par le premier juge. Condamne solidairement la SRL Ideal Home Immobilière et la SRL Maisons D. & V. aux dépens d’appel de M. S. et L. D. taxés à la somme admissible de 3.139,53 €. Condamne la SRL Ideal Home Immobilière à payer le droit de mise au rôle dû en application de l’article 269 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe, d’un montant de 400 euros en appel, ce montant devant être payé au SPF Finances, après invitation à payer faite par le SPF Finances (rôle 2024/RG/455). Condamne la SRL Maisons D. & V. à payer le droit de mise au rôle dû en application de l’article 269 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe, d’un montant de 400 euros en appel, ce montant devant être payé au SPF Finances, après invitation à payer faite par le SPF Finances (rôle 2024/RG/489). ___________________________ Page 11 Cour d’appel de Liège, 20f Ch., 04-09-2025 2024/RG/455 + 2024/RG/489 - IDEAL HOME IMMO/MAISON D&V/... Ainsi jugé et délibéré par la VINGTIÈME chambre F de la cour d'appel de Liège, où siégeait le président … comme juge unique et prononcé en audience publique du 04 septembre 2025 par le président …, avec l’assistance du greffier délégué (art.330ter, §1 Cj),…. Page 12 Document PDF ECLI:BE:CALIE:2025:JUG.20250904.1