ECLI:BE:CABRL:2025:ARR.20250919.1

Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/1076 – p. 1 En cause de : Mme M. F., partie appelante, représentée par Maître Margaux CONIL-SEON, avocat à 1050 BRUXELLES, Rue de Stassart 99, Contre : Me S. B., avocat agissant en sa qualité de curateur de la SPRL GMPE, partie intimée, Maître Sophie VANHOMWEGEN, avocat à BRUXELLES, comparaît pour le curateur, Vu les pièces de la procédure, et notamment : - le jugement prononcé par le tribunal de première instance du Brabant wallon (ci-après le « premier juge »), le 3 mai 2021, dont aucun exploit de signification n’est produit ni vanté ; - la requête d’appel déposée le 5 juillet 2021 pour Mme F. ; - les conclusions de synthèse d’appel déposées le 21 février 2022 pour Mme F. ; - les conclusions de synthèse déposées le 21 mars 2022 pour Me S., en sa qualité de curateur de la SPRL GMPE ; - les pièces déposées par les parties. Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/1076 – p. 2 Entendu les conseils des parties à l'audience publique du 24 juin 2025. I. Objet du litige, antécédents de la procédure et demande(s) devant la cour 1. Les faits utiles à la solution du litige ont été rappelés par le premier juge, à l’exposé duquel la cour se réfère, sauf dans la mesure des faits spécifiquement repris dans l’arrêt. La cour rappelle à ce stade - très succinctement - que le litige est relatif à la procédure de vente publique dématérialisée sur la plateforme « biddit », opérée par Me S., agissant en qualité de curateur, pour vendre l’immeuble qui constituait le seul actif de la faillite de la SPRL GMPE. Le bien a été adjugé le 23 avril 2019 à Mme F. - fille des associés de la société en faillite - pour le prix de 419.000 € ; Mme F. déclarait acquérir le bien pour le compte de la SPRL P.R.E. en constitution, pour laquelle elle se portait fort ; Mme F. dit ne pas avoir eu le crédit qu’elle escomptait et s’être trouvée incapable de payer le prix ; Me S. a alors initié la procédure de revente sur folle enchère et le bien a été adjugé à un tiers pour le prix de 440.000 €. 2. Par exploit du 5 septembre 2019, Me S., en sa qualité de curateur de la SPRL GMPE, fait citer Mme F.. Il sollicite sa condamnation à lui payer l’indemnisation du dommage résultant de ce qu’elle n’a pas honoré ses engagements, pour un total de 54.122,89 €, à majorer des intérêts moratoires au taux légal du 6 juin 2019 à la citation puis des intérêts judiciaires au taux légal de la citation jusqu’à parfait paiement, outre les dépens. Par le jugement entrepris du 3 mai 2021, le premier juge fait droit à la demande, comme suit : il condamne Mme F. au paiement de : Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/1076 – p. 3 - 41.900 € (à titre de clause pénale de 10 % du prix), à majorer des intérêts moratoires au taux légal depuis le 5 septembre 2019 jusqu’à parfait paiement, - 228,62 € (à titre d’intérêts de retard sur le paiement des frais), à majorer des intérêts moratoires au taux légal depuis le jugement jusqu’à parfait paiement ; - 1.628,97 € (à titre d’intérêts de retard sur le paiement du prix) à majorer des intérêts moratoires au taux légal depuis le jugement jusqu’à parfait paiement ; - 4.149,49 € (à titre de frais de publicité et visites) à majorer des intérêts moratoires au taux légal depuis le 5 septembre 2019 ; - 514 € (à titre de frais de procédure liés à la folle enchère) à majorer des intérêts moratoires au taux légal depuis le jugement jusqu’à parfait paiement. 3. Mme F. relève appel de ce jugement. Elle sollicite sa réformation en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne les frais de publicité et les frais de procédure (les deux dernières condamnations), qu’elle ne conteste pas. Elle demande à la cour de déclarer la demande originaire irrecevable, et à titre subsidiaire de la dire recevable mais non fondée, d’en débouter Me S., et de le condamner aux dépens. Me S. conclut au non-fondement de l’appel et à la condamnation de Mme F. aux dépens d’appel. II. Discussion Quant à la recevabilité de la demande 4. A l’appui de son appel, Mme F. réitère devant la cour que la demande de Me S. devrait être déclarée irrecevable. Le curateur n’aurait pas d’intérêt à agir dans la présente cause, au motif que la créance dont il se prévaut ne serait pas nécessaire à désintéresser les créanciers Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/1076 – p. 4 de la faillite – ils le seraient à suffisance après réalisation de la vente de l’immeuble, et que son intérêt serait limité à cette mesure. 5. L’intérêt de Me S. à l’action n’est aucunement discutable. Il agit en effet en vertu des conditions particulière d’une vente publique immobilière dématérialisée auquel il était lui- même partie, ainsi que Mme F.. Agissant dans le cadre de sa mission légale de réaliser l'actif du failli et de distribuer les deniers qui proviendraient de la réalisation de cet actif, le curateur a été autorisé à vendre en vente publique l’immeuble du failli par décision du juge-commissaire du 27 septembre 2018, et autorisé à recours à la vente publique dématérialisée par décision du juge de paix d’Uccle du 27 février 2019. En vertu du dessaisissement du failli de ses droits patrimoniaux, le curateur exerce, notamment dans le but de réaliser cet actif, les actions que le failli aurait pu exercer. Lorsqu'il exerce ces actions, le curateur représente le failli. Mme F. reconnait d’ailleurs elle-même en conclusions que le curateur est intervenu comme représentant de la société faillie au contrat de vente, puisqu’elle écrit en conclusions que le contrat est intervenu « entre la SRL G.M.P.E., représentée par l’intimé, son curateur, et la concluante (…) » (ses conclusions, p. 15/33). Il n’est en tout cas aucunement à considérer comme un représentant des créanciers ou de la masse faillie. Les circonstances de la cause sont tout à fait étrangères à celles - invoquées à tort par Mme F. - dans lesquelles le curateur agit en responsabilité contre un tiers, sur la base du droit commun (article 1382 de l’ancien Code civil) ou sur la base de dispositions légales particulières (p.ex. le régime de responsabilité des administrateurs de société), et invoque notamment qu’un acte du tiers aurait causé la faillite. Il n’est dès lors aucunement utile ou nécessaire d’entrer dans les controverses liées à la qualification des missions du curateur (en Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/1076 – p. 5 particulier lorsqu’il agirait comme représentant des créanciers ou de la masse des créanciers), ni d’examiner si, en l’espèce, le résultat de son action pourrait avoir pour conséquence ou non l’obtention d’un boni de liquidation. Quant au fondement de la demande Quant à l’indemnité de 10 % du prix (clause pénale) 6. Mme F. conteste sa condamnation à payer une indemnité de 10 % du prix de vente. Elle considère que la clause pénale prévue au cahier des charges de la vente doit être écartée comme clause abusive au regard de l’article VI.83, 17° et 24 ° CDE régissant tout contrat entre une entreprise et un consommateur. A titre subsidiaire elle sollicite, par application du droit commun de l’article 1231 de l’ancien Code civil, la réduction de la clause pénale à zéro. Me S. le conteste, faisant valoir que le Livre VI du CDE intitulé « Pratiques du marché et protection du consommateur » n’est pas applicable, le curateur ne devant pas être considéré comme une entreprise et Mme F. ne devant pas être considérée comme étant intervenue comme consommateur. 7. L’article VI.83 du CDE invoqué par Mme F. suppose un contrat conclu entre une entreprise et un consommateur. Il s’agit de deux conditions cumulatives. En vertu de l’article I.1., 2° du CDE, le consommateur est défini comme « toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale ». Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/1076 – p. 6 En vertu de l’article I.8, 39° du CDE, l’entreprise est définie dans le cadre du Livre VI comme « toute personne physique ou personne morale poursuivant de manière durable un but économique, y compris ses associations ». Il suit de cette définition que le curateur, lorsqu’il vend publiquement un immeuble dans le cadre de sa mission de liquidation de l’actif de la faillite, ne tombe pas dans la définition de l’entreprise : il n’agit en effet que pour réaliser les actifs, et ne poursuit pas de manière durable un but économique, en tout cas dans le cas d’espère où il n’y a pas eu poursuite des activités du failli (cfr G. Straetmans, Art. I.8, 39° WER, in X., Economisch recht. Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, mis à jour au 1er février 2023, p. 44, n° 50). Par ailleurs et en tout état de cause, la cour relève, comme le premier juge, que Mme F. n’est pas intervenue à la vente comme consommateur, étant intervenue à la vente pour le compte d’une société en formation. Partant, l’article VI.83 du CDE n’était pas applicable. 8. Au vu de ce qui précède, seul le régime de droit commun est applicable à la clause pénale critiquée par Mme F.. En vertu de l’article 1231, § 1er, alinéa 1er, de l’ancien Code civil, « le juge peut, d’office ou à la demande du débiteur, réduire la peine qui consiste dans le paiement d’une somme déterminée lorsque cette somme excède manifestement le montant que les parties pouvaient fixer pour réparer le dommage résultant de l’inexécution de la convention ». Cette disposition consacre le caractère indemnitaire de la clause pénale. La réduction de la peine est cependant subordonnée à la constatation d’un excès manifeste. Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/1076 – p. 7 Le juge du fond se voit investi d’un pouvoir d’appréciation marginale pour évaluer quel était le dommage potentiel au moment de la conclusion de la clause. « Le juge ne doit donc pas réduire la peine au montant du dommage réellement subi, mais au dommage potentiel sans que ce dernier puisse être inférieur au montant qui aurait été dû selon le droit commun. » (Van Ommeslaghe, Droit des obligations, tome II, Bruxelles, Bruylant, 2010, 1679, n° 1170, citant Cass., 22 octobre 2004, Pas., I, 1633). Le juge du fond, chargé d’apprécier le montant de la clause pénale, doit faire preuve de circonspection : « ce n’est que si le montant de la clause est, à l’évidence, sans rapport avec celui qu’aurait fixé tout homme raisonnable et équitable placé dans les mêmes circonstances, qu’il doit être revu à la baisse » (Wéry, Droit des Obligations, Bruxelles, Larcier, 2010, 625, n° 714). 9. Sous le titre « Sanctions », l’article 28 du cahier des charges de la vente publique stipule qu’à défaut pour l’adjudicataire « de payer le prix, les intérêts, les frais ou autres accessoires de la vente ou, à défaut par lui d’exécuter d’autres charges ou conditions de celle- ci, le vendeur a le droit : - soit de poursuivre la résolution de l’adjudication, - soit de faire vendre à nouveau publiquement l’immeuble à charge de l’adjudicataire défaillant, - soit de procéder, par voie de saisie, à la vente de l’immeuble vendu ou de toute autre bien appartenant à l’adjudicataire défaillante. (…) Résolution de la vente : la résolution de la vente a lieu de plein droit, après une mise en demeure par exploit d’huissier (….) En pareil cas, l’adjudicataire sera redevable d’une somme égale à dix pour cent du prix d’adjudication, revenant au vendeur à titre de dommages et intérêts forfaitaires. Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/1076 – p. 8 Nouvelle vente – revente sur folle enchère : si le vendeur préfère faire vendre à nouveau l’immeuble, l’adjudicataire défaillant ne pourra arrêter cette nouvelle vente qu’en consignant (…). Cette nouvelle vente aura lieu par le ministère du même Notaire ou (…). Il sera procédé à cette nouvelle vente, aux frais et risques du défaillant et conformément aux articles 1600 et suivants du Code judiciaire, comme suit : (…). Sans préjudice de tous dommages et intérêts ci-après précisés, l’acquéreur défaillant sera tenu de la différence entre son prix et celui de la nouvelle vente, sans pouvoir réclamer l’excédent, s’il y en a, ce dernier revenant au vendeur ou à ses créanciers. L’acquéreur défaillant sera, en outre, redevable au vendeur des intérêts sur son prix et des frais impayés, au taux stipulé, depuis le jour où l’adjudication à son profit est devenue définitive jusqu’au jour où la nouvelle vente devient définitive. De même, il sera redevable des frais occasionnés par sa défaillance qui ne seraient pas pris en charge par l’acquéreur définitif, ainsi que d’une somme égale à dix pour cent de son prix d’adjudication, revenant au vendeur à titre de dommages et intérêts forfaitaires » (mise en évidence ajoutée). En matière immobilière, la fixation d’une indemnité forfaitaire égale à 10 % du prix de la vente à titre de clause pénale en cas de résolution de la vente est courante. Une telle clause pénale n’est en règle pas jugée manifestement excessive au sens de l’article 1231 de l’ancien Code civil, dans la mesure où elle tient raisonnablement compte des différents frais et pertes qui sont susceptibles de résulter pour le vendeur, de la résolution de la vente par la faute de l’acquéreur, si elle se produit (indisponibilité des liquidités attendues, frais inhérents à l’immeuble dans l’attente de sa revente, caractère incertain d’une revente au même prix, frais et honoraires dus le cas échéant à l’agent immobilier, etc.), ces frais et pertes étant, en principe, proportionnels à la valeur du bien vendu (cfr notamment, Bruxelles, 14 novembre 2019, 2015/AR/447, inédit ; Mons, 2 mai 2006, J.T., 2006, p. 495, cité par Me S.). Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/1076 – p. 9 Une telle indemnité de 10 % du prix de vente est prévue à l’article 28 du Cahier des charges dans le cas où le vendeur choisit la résolution de la vente. Curieusement, l’article 28 prévoit la même indemnité forfaitaire dans le cas où le vendeur choisit de faire vendre à nouveau publiquement le bien aux frais de l’acquéreur défaillant. Dans ce cas, la disposition prévoit cependant déjà : - que cette nouvelle vente se fait aux frais de l’acquéreur défaillant ; - que celui-ci est tenu de payer la différence entre son prix et celui de la nouvelle vente si celle-ci se fait à un prix inférieur ; et encore, - que l’acquéreur doit payer des intérêts sur son prix et des frais impayés, depuis le jour où l’adjudication à son profit est devenue définitive jusqu’au jour où la nouvelle vente devient définitive. Au vu des obligations précises mises à charge de l’acquéreur défaillant de supporter les différents postes de dommage identifiés (frais de la nouvelle vente, éventuelle différence de prix, retard de paiement), et en particulier le fait que le risque de ne pas trouver un acquéreur au même prix est déjà pris en charge, le dommage non couvert apparaît limité à la prolongation de la durée d’indisponibilité du bien et, surtout, aux frais d’administration et de conservation du bien pendant la même période ; comme l’indique Mme F., il s’agit avant tout du précompte immobilier et des primes d’assurance correspondant à la période de prolongation de la vente. Les frais dont question apparaissent relativement limités, d’autant plus dans le cadre d’une procédure de vente publique dématérialisée (biddit), susceptible d’être organisée dans des délais assez courts (quelques mois). Il apparaît dès lors qu’en prévoyant, en sus des dommages mis à charque de l’acquéreur défaillant, une indemnité complémentaire équivalente à 10 % du prix de vente, la clause pénale excède manifestement le montant que les parties pouvaient fixer pour réparer les Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/1076 – p. 10 dommages résultant de l’inexécution de la convention non couverts par les postes déjà pris en compte spécifiquement. Mme F. invoque que le préjudice potentiel « n’atteint même pas mille euros, en comptant large », tandis que Me S. ne donne pas d’indication concrète, ni sur le préjudice potentiel, ni sur le préjudice réel subi pour les postes couverts par la clause pénale. Il y a lieu de réduire la clause pénale à 1.500 €, ce qui correspond, à l’estime de la cour et selon les éléments portés à sa connaissance, au préjudice qui aurait pu être estimé, ainsi vraisemblablement qu’au préjudice réel subi. L’appel sera déclaré fondé et le jugement entrepris réformé, dans cette mesure. Quant aux intérêts de retard (deux postes de la demande originaire) 10. Mme F. fait valoir qu’il y aurait lieu de réduire le taux des intérêts de retard stipulé dans le cahier des charges (11 %). La cour relève, d’une part, que le Livre VI du CDE invoqué à cet égard par Mme F. n’est pas applicable (cfr supra) et, d’autre part, que le premier juge a, précisément, déjà réduit le taux d’intérêt au taux légal, par application de l’article 1153, alinéa 4 de l’ancien Code civil, de sorte que son appel sur ce point n’est pas compréhensible. La décision du premier juge sur les deux postes de la demande originaire liés aux intérêts de retard est dès lors confirmée. Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/1076 – p. 11 III. Les dépens 11. Mme F. obtient partiellement gain de cause dans son appel et Me S. succombe partiellement. Les dépens d’appel seront partiellement compensés, Me S. étant redevable à ce titre envers Mme F. d’un montant forfaitaire de 3.000 € pour indemnité de procédure partielle. Il n’y a par ailleurs pas lieu de réformer la décision du premier juge relative aux dépens de premier ressort. Il n’est pas établi que, comme le soutient Mme F., Me S. aurait agi fautivement en lançant la procédure sans l’avoir préalablement mise en demeure de lui payer les sommes réclamées. PAR CES MOTIFS, LA COUR, Statuant contradictoirement, Vu l’article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l’emploi des langues en matière judiciaire, Reçoit l’appel, Le dit partiellement fondé, Réforme le jugement entrepris uniquement en ce qui concerne le montant de la clause pénale, à savoir le premier montant de la condamnation, Statuant par voie de dispositions nouvelles à ce sujet, Dit que la clause pénale est excessive et la réduit à 1.500 €, Condamne Mme F. à payer à Me S. en sa qualité de curateur à la faillite de la SPRL G.M.P.E. la somme de 1.500 € à ce titre, Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/1076 – p. 12 Compense partiellement les dépens et condamne Me S. à payer à ce titre à Mme F. la somme de 3.000 €. Condamne Me S. à payer au profit du SPF Finances les droits de mise au rôle dus en appel, soit 400 €, conformément à l’article 269² § 1er, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes et défenses. Ainsi jugé et prononcé à l’audience civile publique de la chambre 5F (anciennement 7 ème chambre) de la cour d’appel de Bruxelles, le 19 septembre 2025, Où siégeaient et étaient présentes : C. Verbruggen, conseiller unique, L. Willem, greffier. L. Willem C. Verbruggen Document PDF ECLI:BE:CABRL:2025:ARR.20250919.1